El anterior artículo trataba de ofrecer una visión general del nuevo marco legislativo que pretende impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria. Consideramos que apunta en la buena dirección, que puede ser un marco generador de oportunidades, en especial a través de los interesantes cambios introducidos en materia de edificabilidad (una herramienta muy interesante para las comunidades de vecinos a la hora de obtener financiación privada con la que financiar el proyecto de rehabilitación a cambio de, por ejemplo, construir nuevos pisos en el ático), así como el ámbito de la accesibilidad y la eficiencia energética.
No obstante reconocemos que el mercado español posee variables culturales (carencia de cultura orientada al mantenimiento), climáticas (la mayor parte de la población española se concentra en clima mediterráneo o continental suave) y de modelo (atomización de la propiedad en Comunidades de Vecinos) a las que las propuestas no llegan a ofrecer, hasta el momento, una respuesta clara .
Estas variables pueden ejercer precisamente de barrera cultural al desarrollo de la actividad en la medida que no exista una financiación intensa por parte de las administraciones o que se genere un notable crecimiento económico. Ambos escenarios no son predecibles siquiera a medio plazo. Más bien al contrario. En consecuencia no podemos generar falsas expectativas respecto a la financiación pública como mecanismo tractor de la actividad, especialmente necesaria cuando se trata de impulsar un cambio de modelo. En otras palabras, es necesario desarrollar mecanismos alternativos que permitan empujar la actividad de rehabilitación edificatoria como vía para frenar la anorexia del sector antes de que definitivamente sea demasiado tarde.
Desde Andimac entendemos que estos mecanismos requieren el impulso de cuatro líneas de actuación, complementarios entre sí: comunicación, financiación, incentivo, accesibilidad .
-Es importante fomentar desde la Administración un cambio cultural en la sociedad, de manera que se asiente una conciencia sólida respecto a los beneficios que la rehabilitación aporta en términos de calidad de vida, confort y ahorro , pero también compromiso con el empleo, la estabilidad financiera, medioambiente, etc. Este giro únicamente puede ser gestionado a través de una estrategia de comunicación central y de largo recorrido. Y un modelo único en cuanto al mensaje, no desgajado en diferentes mensajes en virtud de territorio, pues esto es precisamente lo opuesto a un modelo eficiente y eficaz de comunicación. ¿Alguien imagina las campañas de las grandes marcas sesgadas en 17 mensajes diferentes? Con ruptura del mensaje difícilmente se podrá construir un modelo. Otra cosa es la adaptación local, de carácter táctico, pero nunca debilitar el plano estratégico.
-Dado que los recursos económicos del Plan son limitados, urge generar una línea de financiación finalista , bien diseñada, gestionada y comunicada, que permita hacer accesible el crédito a particulares y comunidades de vecinos. Mantener el actual modelo ICO carece de sentido si realmente se busca un mecanismo de financiación efectivo. El ICO puede ser el instrumento, pero el modelo debe cambiar. Y merece la pena recordar lo siguiente:
-Es la única financiación ligada al consumo (pues es finalista) para la que el valor del bien financiado crece de forma automática . Para cualquier otro tipo de préstamo al consumo el objeto financiado se devalúa de forma intensa una vez adquirido (la devaluación es del 100% en el caso de préstamos ligados al ocio).
-Es un multiplicador real de la demanda interna (PIB), probablemente el único, que no afecta al desequilibrio de la balanza comercial. Por el contrario, no sólo la gran mayoría de materiales empleados son de producción española (por supuesto la mano de obra), sino que el ligar las obras a eficiencia energética disminuye directamente los costes de dependencia energética, principal partida del gasto exterior.
-Las variables anteriores deben abrir la puerta a una posición activa por parte del Estado para actuar como avalista último para asumir un porcentaje de los riesgos inherentes a esta actividad en el actual escenario económico. Sobre esta posición, diseñar un producto de financiación a largo plazo y tipos de interés con bajo margen respecto al precio del dinero (en torno al 4,5 y 5%) para los propietarios, permitirá claramente fluir el crédito y desarrollar la actividad.
-Pueden establecerse incentivos fiscales directos que sirvan de estímulo a la actividad, la generación empleo regular y un elevado retorno de recursos fiscales indirectos. Desde desgravaciones y reducciones en diferentes tipos impositivos, con implicación alineada de los diversos niveles administrativos. Modelos existen, se trata de desarrollarlos y aplicarlos.
-Finalmente, por accesibilidad entendemos la capacidad de hacer simple y fácil al consumidor la toma de decisiones y las gestiones. Para ello es crítico contar con agentes de rehabilitación o facilitadores de reforma , un perfil profesional que actuaría como agente dinamizador de la actividad y generador de confianza y credibilidad en el consumidor.
Hasta ahora hemos hablado del papel que entendemos que debe jugar la administración. Miramos hacia fuera tratando de buscar soluciones. Es importante, decisivo, contar con un buen modelo que facilite la toma de decisiones y la ejecución de proyectos. Pero también debiéramos trazar una mirada introspectiva y buscar en nosotros mismos, en los diversos agentes que componen la cadena de valor de la construcción, y ver qué podemos hacer nosotros. Porque también en este terreno hay mucho por hacer, y también podemos adaptar modelos de éxito. ¿Cuáles son las debilidades del sector a la hora de dar el giro hacia un mercado finalista? ¿Cómo somos percibidos? Existen empresas modélicas, pero ¿somos un sector identificado con un modelo? ¿Tenemos un discurso sólido y no contradictorio entre agentes? El reto de la credibilidad, la confianza y la seguridad es un puntal que debemos explorar desde una dimensión sectorial. Si el canal es capaz de crear un modelo será capaz de interactuar con el mercado generando seguridad, credibilidad y confianza, elementos indispensables para lograr el desarrollo de este cambio de modelo. En este escenario, agentes como la distribución de materiales de construcción deben adquirir una responsabilidad genuina por su capilaridad , penetración y conocimiento local del mercado y poner en valor lo que debe ser su principal activo: la capacidad de desarrollar propuestas comerciales y una cultura orientada a la venta. Un trabajo que requiere del compromiso de todos los agentes del canal, industria, distribución y construcción, por diseñar un discurso sólido e identitario con el que llegar al mercado. Y también un salto cualitativo en ciertos modos de interactuar con el mercado.
El reto de la iniciativa privada desde la perspectiva de la colaboración competitiva trataremos de explorarlo en el tercer y último artículo. No vamos a inventar nada, todo lo más tratar de adaptar a nuestra idiosincrasia modelos de éxito en países de nuestro entorno , ya más centrado desde la óptica de la distribución y la orientación al mercado. Pero este cambio requiere ser capaces de diseñar e identificarse con un modelo compartido. Algo que hasta la fecha no ha existido en España.
