En 2014, los ocho países europeos que conforman el segundo nivel de mercados inmobiliarios en Europa por tamaño —Bélgica, Italia, Irlanda, Luxemburgo, Polonia, Rumania, España y Holanda— registraron crecimientos positivos del PIB aunque persisten las discrepancias en sus respectivos caminos hacia la recuperación. El mercado de trabajo también está remontando; en España se ha creado empleo por primera vez desde 2008. La contratación de oficinas se ha estabilizado y debería mostrar signo positivo en 2015.
Con un volumen de inversión de 12.800 M€, este grupo de países alcanzó en seis meses el mismo nivel que en los primeros nueve meses del ejercicio 2013. Sus mercados mostraron un gran dinamismo, con un incremento de la inversión del 76% en términos anuales que supera ampliamente el crecimiento del 22% de los mercados considerados de primer nivel, Francia, Alemania y Reino Unido , con 54.000 millones de euros.
El estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate también constata que la feroz competencia por los activos prime ha conducido a los inversores a considerar otros mercados además de los premium. Así, los mercados de segundo nivel han incrementado su cuota de participación en el volumen total de inversión en Europa hasta el 16% (frente al 11% el pasado ejercicio) mientras que Francia, Alemania y Reino Unido se mantuvieron estables en el 69%. En su conjunto, la inversión inmobiliaria en Europa se mantuvo alta, sumando más de 79.000 millones de euros (+21% respecto al primer semestre del pasado año) después de un boyante ejercicio 2013.
Retail crece un 244%
Oficinas, locales y centros comerciales continúan siendo los activos favoritos de los inversores. La inversión en activos de retail, en concreto, ha crecido un 244% y ha duplicado su cuota de participación . De hecho, ha superado el volumen de inversión en oficinas durante el segundo trimestre considerada en términos anuales. El rápido crecimiento de la inversión terciaria en los mercados secundarios ha estado impulsado por el significativo incremento de las megaoperaciones (transacciones por encima de 100 M€), cuyo volumen se ha duplicado entre el primer semestre de 2013 y el de 2014. Este tipo de operaciones representan el 47% del volumen total (41% el año pasado), un porcentaje similar al 49% de los mercados principales. El volumen de operaciones de entre 40 y 100 M€ también se ha duplicado respecto al primer semestre de 2013.
Durante el primer semestre de 2014 el volumen de inversión en los mercados secundarios casi se duplicó y marcó un máximo histórico (69% del volumen total de inversión frente al 60% del primer semestre de 2013). Además, se debe recordar que algunos inversores extranjeros están iniciando operaciones a través de vehículos domésticos. Así, por ejemplo, BNP Paribas Real Estate asesoró a Hispania Real Socimi, en la que dos fondos estadounidenses poseen participaciones, en la adquisición del portfolio Diagonal Mar en Barcelona por 64 M€.
Compradores asiáticos
Inversores asiáticos que antes sólo estaban dispuestos a invertir en mercados principales, como Londres o París, están ahora diversificando su actividad hacia los mercados secundarios, como ilustra la adquisición del Edificio España en Madrid de 67.400 m2 por 265 millones de euros. A finales de junio de 2014, representaban el 9% del total de la inversión extranjera, equilibrando la marcada ausencia de inversores de Oriente Medio.
La diferencia entre las rentabilidades de oficinas prime de los mercados principales (París, Londres y las ciudades alemanas) y secundarios se mantiene muy atractiva para los inversores; aportando un riesgo bien compensado en el caso de los mercados secundarios. La brecha entre la rentabilidad media de los mercados principales y sencundarios era de 151 puntos básicos en el segundo trimestre de 2014, ligeramente más bajo que el máximo histórico de 165 pb de finales de 2013 pero lejos del nivel más bajo (45 pb) alcanzado en 2007.
