La actividad del mercado de naves logísticas en Europa se contrajo durante la primera mitad de 2014, según el estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. El volumen de operaciones se mantuvo estable en Alemania pero descendió sustancialmente en Reino Unido (-10%) y Francia (-11%). Pese a las tendencias de los tres principales mercados logísticos europeos, la confianza empresarial ha mejorado.

Los proyectos ‘llave en mano’ representaron un tercio del total de operaciones en Francia y Reino Unido , con importante presencia también en Polonia durante el primer semestre del año. La falta de naves de categoría A en las mejores localizaciones, continuó estimulando la demanda de soluciones a medida. La rápida obsolescencia de las naves logísticas ha favorecido los desarrollos ‘llave en mano’, especialmente en el caso del e-commerce , donde la automatización es crucial. Los desarrollos especulativos están empezando a ser considerados en los mercados más fuertes, en localizaciones de Reino Unido y Alemania donde la demanda es elevada y la nueva oferta escasa. No obstante, en general esta tendencia es marginal en Europa.

La distribución y el e-commerce son los principales motores del mercado , particularmente en Francia y Holanda, donde representaron cerca del 50% de la contratación de 2013. Asimismo, la demanda de estos operadores se mantuvo fuerte en España y Reino Unido durante el primer semestre de 2014. En Alemania, la demanda se distribuyó más uniformemente entre industria, operadores logísticos y comercio. Los precios de alquiler se incrementaron marginalmente en las mejores localizaciones europeas donde a un fuerte nivel de demanda hay que sumar una escasa disponibilidad. Ha sido evidente en Reino Unido y Alemania, donde las rentas ‘prime’ se incrementaron en la mayoría de las localizaciones. No obstante, en general las rentas se mantuvieron estables en Europa durante el primer semestre.

En España, la mejora de la economía desde el verano de 2013 está empezando a reflejarse en el mercado logístico . En Barcelona, el volumen de operaciones creció significativamente durante el segundo trimestre de 2014, anotando uno de los mayores registros trimestrales (92.000 m2) desde 2010. En Madrid, el regreso de las operaciones de gran tamaño estimuló el mercado durante el primer trimestre. Los promotores aún se muestran cautos para emprender nuevos proyectos y la disponibilidad de naves grandes de categoría A es escasa.

En Alemania, el mercado se está beneficiando de un entorno económico estable , y es razonable creer que seguirá teniendo un efecto estimulante en la demanda de naves durante la segunda mitad del año. Durante el primer semestre de 2014, el volumen de operaciones alcanzó los 2,2 millones de m2, y se espera que supere el registro de los 4 millones de m2 de los mejores ejercicios cuando acabe el año. La creciente importancia de la industria del e-commerce y el consiguiente incremento de operaciones de outsourcing de la logística son las principales fuerzas motoras de la demanda de naves.

En Reino Unido, la confianza empresarial sigue fuerte pese a la caída del 10% en el volumen de transacciones (1,4 millones de m2). De hecho, los indicadores económicos son muy positivos; el PIB (+3,4%) es previsible que sea el más alto de Europa en 2014. La falta de naves de categoría A en las mejores localizaciones de Midlands y en el sureste de Inglaterra ha restringido la actividad del mercado. Esta situación ha propiciado aún más los desarrollos ‘llave en mano’ y ha contribuido a la puesta en marcha de proyectos especulativos. Midlands registró un fuerte crecimiento y se anotó casi un tercio de la contratación del primer semestre.

En Francia, la contratación alcanzó 1,1 millones de m2 durante el primer semestre de 2014, por debajo de la media de 1,3 millones de m2 de los últimos 10 años. El dinamismo del mercado de naves logísticas se ha visto claramente obstaculizado por el débil crecimiento de la economía francesa . La actividad en la región de París se recuperó respecto al particularmente débil ejercicio 2013. Al igual que en Reino Unido, el mercado parisino se ha caracterizado por la escasez de naves nuevas de categoría A, lo que ha estimulado la recuperación de las operaciones ‘llave en mano’.

Mercado de inversión

Si la inversión inmobiliaria no residencial en Europa se incrementó un 27% en términos anuales pese a la lenta recuperación económica, el crecimiento en naves logísticas, en concreto, fue aún superior, con un 34% al cierre del segundo trimestre. La tendencia general al dinamismo del primer semestre se reflejó en la intensa actividad de los mercados de Reino Unido y Alemania , que disfrutan de condiciones económicas saludables.

La fortaleza de la inversión inmobiliaria en los principales mercados europeos se concentra todavía en activos ‘prime’ y líquidos aunque cada vez se cierran más operaciones de corte especulativo y de valor añadido. En la primera mitad de 2014, Reino Unido, Alemania y Francia concentraron cerca de tres cuartos de la inversión en inmuebles logísticos e industriales. Se alcanzaron los 4.300 millones de euros en Reino Unido (+63% anual) y 2.100 millones de euros en Alemania (+59%). En los últimos tiempos estos dos países están recuperando los volúmenes de inversión de 2007. En Francia , mientras la inversión no residencial se incrementó de forma acentuada, la correspondiente a activos industriales y logísticos retrocedió un 16%, hasta los 800.000 euros, después de un lento inicio de ejercicio.

En el resto de Europa Occidental, las tendencias difieren sustancialmente. En Holanda , la actividad creció de forma significativa tras años de lenta actividad, mientras que en España la mejora del mercado de inversión aun no había beneficiado al segmento industrial y logístico. No obstante, las operaciones esperadas para la segunda parte del año se han materializado de la mano de algunas SOCIMIs. En Polonia , el dinamismo corresponde principalmente a la demanda doméstica y las exportaciones a países de la UE y no se ve aún afectada por la situación política de Ucrania. Aunque es previsible que la incertidumbre de la región puede propagar la ansiedad entre los operadores, productores e inversores de las áreas limítrofes.

La disponibilidad limitada de activos ‘core’ provocó el descenso de las rentabilidades ‘prime’ al inicio del año . Las máximas rentabilidades descendieron en las mejores localizaciones de Reino Unido por debajo del 6,75%, mientras en Francia alcanzaron el 6,85% en los principales enclaves logísticos de la región de París y Lyon. En Polonia , bajaron hasta el 7,50% en los dos principales núcleos de Varsovia y Katowice, reflejo de las tendencias positivas y el descenso de los ratios de desocupación.