La mejora de la economía empieza a reflejarse en los principales mercados logísticos europeos, según la consultora Inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. El volumen de transacción en 2014 alcanzó los 15 Mm2, que representa un 6% de incremento anual. Después de un difícil arranque de ejercicio, la contratación de naves de más de 5.000 m2 se incrementó en la mayoría de los países, especialmente en España (+30%), Alemania (+13%) y Reino Unido (+12%). En otros países como Francia y Holanda, unas tendencias económicas más débiles obstaculizaron la actividad, aunque el sentimiento de mejora imprimió un crecimiento sustancial a algunos mercados, como Amsterdam o la Región de París.

A los retailers correspondió más del 40% del espacio contratado en 2014, particularmente en Francia (56%), Reino Unido (47%) y Holanda (41%). En Alemania, la demanda se distribuyó de manera más uniforme entre fabricantes, 3PLs y retailers.

La falta de oferta ‘prime’ siguió siendo un factor persistente en toda Europa, estimulando las alternativas ‘llave en mano’. La rápida obsolescencia de las naves de distribución ha incidido también en la demanda de operaciones de este tipo, especialmente en el caso del e-commerce, donde la automatización es crítica. Durante el pasado año, las soluciones ‘llave en mano’ supusieron más del 40% de la contratación en Francia, cerca de un tercio en Reino Unido y tuvieron una importante presencia en Polonia. En los últimos meses, no obstante, surgieron algunos proyectos especulativos en los países que cuentan con mejores previsiones económicas, como Reino Unido, Polonia y España.

La escasez de producto ‘prime’ presionó al alza las rentas. Esta tendencia fue más evidente en los últimos meses en Reino Unido, que cuenta con una demanda consolidada, y en mercados como Madrid y Barcelona, donde las rentas crecieron. En Alemania, las rentas ‘prime’ también se incrementaron ligeramente en las principales localizaciones.

Después de un periodo de recesión, en España el mercado logístico se vio estimulado por la gradual recuperación de la economía en 2014 . En total, se contrataron más de 770.000 m2 de naves de más de 5.000 m2 durante el ejercicio. Tanto Madrid como Barcelona se beneficiaron de este entorno positivo imprimiendo un significativo crecimiento respecto al bajo nivel de contratación de 2013, alcanzando 291.000 m2 y 321.000 m2, respectivamente, el pasado año.

En Alemania, el mercado superó las expectativas derivadas de la incertidumbre económica que prevaleció a lo largo del año. La contratación de naves de más de 5.000 m2 sumó 4,44 Mm2, lo que representó un fuerte incremento del 13% anual. La demanda mantuvo su interés en activos de nueva planta y gran tamaño, lo que se plasmó en una importante proporción de transacciones de almacenes de más de 20.000 m2. La escasez de activos grandes disponibles siguió estimulando los proyectos propios (propietario-usuario).

En Reino Unido, la contratación alcanzó los 2,85 Mm2, un 12% más que en 2013. El mercado, estimulado por un entorno económico fuerte, registró una importante actividad, mayor de lo inicialmente previsto dada la falta de oferta crónica. Esta situación, de hecho, ha conducido a los usuarios a considerar las soluciones ‘llave en mano’ y los alquileres de espacio de segunda mano. Los retailers protagonizaron cerca del 45% de la contratación de superficies de más de 90.000 m2, principalmente para proyectos ‘llave en mano’.

En Francia, el mercado de naves se ralentizó por el debilitamiento de las condiciones económicas. La contratación descendió un 7%, hasta los 2,65 millones de m2 en 2014. Los mercados regionales descendieron abruptamente en tanto que ganó velocidad la Región de París, donde la contratación alcanzó 851.000 m2 en 2014, un 47% más que 2013. Las rentas ‘prime’ se mantuvieron planas en la mayoría de los mercados, en un rango que va desde los 42-46€/m2/mes en las regiones hasta los 55€/m2/mes de la Región de París.

La inversión industrial se duplica en dos años

La inversión inmobiliaria industrial creció más del doble entre 2012 y 2014, aproximándose a los 29.000 millones de euros el pasado ejercicio. Entre todos los países, destacan Alemania y Reino Unido, donde la inversión creció por encima del nivel record de 2007.

Reino Unido sigue siendo el portal financiero de la inversión internacional en Europa. En 2014, el mercado industrial y logístico estableció un nuevo récord con 12.800 M€ invertidos, casi la mitad del total europeo del año. Inversores especializados e instituciones británicas representaron casi dos tercios de la inversión industrial en el país.

En Alemania, la inversión industrial alcanzó un volumen record de 4.200 M€ en 2014, casi el doble que en 2007, después de cinco ejercicios de crecimiento constante. Es cada vez más frecuente que los inversores institucionales perciban los inmuebles logísticos como un tipo de activo independiente y no meramente como un añadido de alta rentabilidad a una cartera estándar.

Las tendencias en Francia fueron menos favorables, con una contracción del 5% en la inversión industrial que refleja la escasez de producto ‘prime’. No obstante, la inversión alcanzó los 1.700 millones en 2014, manteniéndose bastante por encima del promedio de los pasados cinco años. Los inversores mostraron preferencia por los activos ubicados en localizaciones ‘core’ del eje Norte-Sur.

La inversión industrial en los países nórdicos fue más del doble en 2014, con cerca de 5.500 M€. Los mercados nórdicos se benefician de unas condiciones económicas saneadas junto a una buena situación de mercado, demanda constante y bajos ratios de desocupación. Suecia lidera el grupo con cerca de 2.000 M€ invertidos en 2014, seguida de Noruega y Finlandia.

En los mercados CEE, el volumen de inversión industrial creció un 44% hasta los 1.600 millones en 2014. En Polonia, el buen nivel de actividad de alquiler y la decreciente tasa de desocupación, que se situó en el 5,7%, impulsó la confianza en el mercado. En sentido similar, la República Checa se benefició de unas saludables condiciones del mercado de ocupación y de la mejora económica.

En España (576 M€) y en Holanda (804 M€), la mejora económica contribuyó en gran medida al retorno de la inversión industrial después de varios años de escasa actividad.

Las rentabilidades ‘prime’ se contrajeron en los principales mercados europeos, reflejo de una demanda de alquiler más fuerte y de la limitada disponibilidad de producto ‘prime’. Las rentabilidades ‘prime’ cayeron por debajo del 5% en Reino Unido, se mantuvieron entre el 6,40% y el 6,20% en los principales centros alemanes, Noruega y Suecia, mientras que siguieron en el 6,85% en Francia (París, Lyon).