Hace unos días acudí a un debate que versaba sobre los retos del mercado inmobiliario (evolución del mercado, precios e industrialización entre otros). En estas líneas pretendemos desgranar de manera concreta, cuáles son las consecuencias de lo allí expuesto para el sector de materiales de construcción. Señalar que en dicho evento había opiniones cualificadas. Se encontraban primeros directivos de Acciona Inmobiliaria, ASPRIMA (Asociación de promotores de Madrid), la tasadora TINSA, CBRE y WIRES (Asociación de mujeres en Real Estate España).

Evolución del mercado

Desde un punto de vista macro, las previsiones apuntan a un crecimiento del 4-6% en la edificación residencial para este ejercicio 2019. En cuanto a las viviendas nuevas a construir en los próximos años, parece que existe consenso en una cifra de entre 140.000 y 160.000 viviendas anuales. La vivienda en alquiler supone un 23% (cuando los niveles en nuestro entorno están en un 33%) y las transacciones de vivienda nueva solo representan un 10% del total de las compraventas realizadas (560.000 unidades).

Por último, la burbuja parece aún algo lejana, en tanto los precios se encuentran en niveles un 35% por debajo de los alcanzados en el boom (aunque como veremos después la “feria va por barrios”). Se esperan 3-4 años de crecimiento. Y en principio, la oportunidad para los grandes actores (fondos institucionales) estará en ciudades de más de 200.000 habitantes, dejando el otro segmento del mercado para los actores locales. No obstante, la ralentización europea (efecto vasos comunicantes) y los problemas estructurales de España son la principal amenaza. Así pues, la primera recomendación para los fabricantes versa sobre un ciclo moderadamente expansivo y por tanto con ciertas licencias a la hora de invertir en proyectos de crecimiento, eso sí, teniendo claro el segmento al que dirigirse.

Precios de la vivienda

En el 2018 la subida de precios llegó al 8%. Para el 2019 se esperaba una ralentización de este incremento hasta el 5%. Ahora bien, analizando los datos hasta la fecha, y dado que los primeros meses la evolución ha sido plana (sobre todo interior de la Península) no se espera llegar a esa cifra. A nadie se le escapa, que los interminables ciclos electorales y pre-electorales de los últimos meses no han ayudado a la dinamización del sector. El aumento de los precios de suelo (como ya ocurrió al inicio de la década del 2000), la ausencia de gremios e inestabilidad política son los principales desencadenantes de un incremento del precio y una ralentización de la demanda. En todo caso, se ve una clara dualidad entre las grandes urbes y el resto del país. Las primeras tienen una subida de precios mucho más marcada. Sin embargo, el efecto contagio o “mancha de aceite” solo se ve en las periferias de las grandes ciudades. El resto de la Península no sigue esta tendencia. Como anécdota señalar que, por ejemplo, Pozuelo es más caro que Madrid...Por último, el “calentamiento” de precios se debe igualmente a una mala adecuación de la oferta a la demanda.

Existen dos imperfecciones del sector que tensionan el nivel de precios. Por una lado los cuellos de botella que dificultan el acceso al capital y a la capacidad técnica necesaria para las nuevas exigencias de la construcción. Y por otro, que la oferta se ha centrado en el mercado de reposición de obra nueva, es decir, de quien ya posee una vivienda y quiere optar a una de mejores prestaciones. ¡Sin embargo el mercado lo que está demandando es primera vivienda! El precio más habitual que la gente en busca de vivienda nueva declara estar dispuesta a pagar es 150.000€. En el caso de alquiler 500 €/mes. Y el mercado está ofreciendo de media productos entre un 50% y un 100% más elevados…

Por tanto, una nueva recomendación para los actores del sector de materiales. Las innovaciones de producto o son innovaciones low-cost (que ayuden a reducir costes) o no lo serán…Tal vez desarrollemos productos de gran calidad que resuelvan las necesidades de un determinado segmento, pero no llegarán realmente al grueso del mercado. Y casi seguro, no lograrán satisfacer nuestras expectativas de volumen.

Industrialización

Es un hecho que la crisis depuró el sector promotor/constructor. Pero también sacó del mercado a una gran cantidad de la mano de obra perteneciente a los gremios. Se pasó de 2,5 millones de operarios de la construcción a 1 millón…El problema es que hoy en día, a pesar de la recuperación, no somos capaces de atraer empleo al sector. ¿Es sostenible seguir sobre un tejido que depende de pequeñas subcontratas? No vamos a atraer talento.”

La primera gran industrialización vino con los prefabricados de hormigón. La segunda con la construcción seca (Placa de Yeso Laminado). Pero la realidad es que estas innovaciones necesitaron llegar a cierto tamaño para bajar el coste (curva de aprendizaje).“Nos gustaría industrializarlo más, pero la realidad es que hoy en día es muy artesanal”. En la práctica los participantes veían algunas barreras a la industrialización. Por un lado, llegar a unas economías de escala que permitan alcanzar unos costes aceptables. Y por otro, alcanzar unos niveles de calidad razonable (que hoy en día parece ser una de las principales quejas de los promotores cuando se aventuran por este tipo de soluciones)

Igualmente se consideraban más plausible la innovación en sistemas que ayuden a la industrialización de una parte de la construcción que la industrialización de la vivienda en su totalidad. Reconocían que la industrialización se ve más factible en ciertos materiales como alicatados, solados, pero que había una oportunidad para todos los materiales...Y precisamente aquí aparece una oportunidad para los fabricantes. Si los grandes usuarios de nuestros productos nos demandan soluciones mucho más rápidas de fabricar e instalar ¿por qué no destinar parte significativa de nuestros recursos de I+D a ese fin?

Tampoco hemos de perder la vista la tendencia en los cambios normativos. “Las sucesivas versiones del CTE han supuesto una mejora de la eficiencia energética. Ahora bien cada implementación de un nuevo DB supone un 5-10% de incremento de las costes de construcción". Desde apliqa recomendamos no perder de vista todos estos factores y tendencias a la hora de diseñar nuestras estrategias a largo plazo como fabricantes de materiales. Y sobre todo, tenerlas presentes en nuestras decisiones del día a día.