De cara al cierre del año, JLL, consultora inmobiliaria internacional, adelanta datos preliminares de inversión inmobiliaria terciaria para 2019. A cierre del año, la inversión inmobiliaria en España en los segmentos de oficinas, retail y logística, marcará 7.918 M€, superando el record de 2018 de 7.910 M. Adicionalmente, en el segmento hotelero se habrán invertido 2.500 M y en carteras (NPLs y REOs) más de 15.000 M€.
“Nos encontramos a las puertas de cerrar un año tremendamente positivo para el inmobiliario español en términos de inversión. 2019 destaca por alcanzar cifras récord en operaciones de oficinas y logística que han sido los segmentos con mayor actividad durante el período . Asimismo, este ejercicio marcará un máximo histórico para la facturación de JLL en España”, explica Sergio Fernandes, director del negocio de inversores de JLL.
Inversión por segmentos
Por segmentos, los datos preliminares de JLL señalan al mercado de Oficinas como el que mayor volumen de inversión recibirá en 2019, alcanzando cerca de 4.500 M€ que, de confirmarse, marcaría un máximo histórico en España. Madrid y Barcelona cerrarán el ejercicio con un volumen total cercano a los 3.700 M, un 75% por encima de los 2.500 M registrados en 2018.
Las principales operaciones del año, salvo cambios en los últimos días del año, habrán sido la venta de la cartera de Merlin Properties a Cain International Adviser, los edificios vendidos por Blackstone (en varios procesos, la del parque empresarial Las Mercedes, Castellana 200, así como la venta de Torre Telefónica en Barcelona al grupo filipino Emperador.
El sector Logístico, cerrará otro ejercicio como uno de los segmentos de negocio que mejor comportamiento habrá experimentado, ya que el volumen de inversión en estos activos se situará en cifras récord a cierre de año con 1.818 M€, lo cual equivaldría a un incremento del 27,5% respecto al año anterior.
Destaca la actividad del último semestre que ha protagonizado un 76% del total invertido, y que se ha repartido en unas 40 operaciones, 10 de ellas en forma de carteras. Al concluir el año, aproximadamente, el 50% de los activos transaccionados en el segmento logístico se habrán cerrado en Madrid, un 25% en el mercado catalán y el restante en mercados como Zaragoza o Bilbao, los cuales cada vez ganan mas protagonismo.
Debido al auge del sector logístico, las yield prime caen 25 puntos básicos en Madrid y 40 en Barcelona frente al cierre de 2018 y se situarán en un 4,75% en ambos mercados. Entre las principales operaciones del año, destacarán la compra de la cartera logística de Colonial por parte de Prologis por más de 425 M€, donde JLL ha asesorado a la parte vendedora; la venta del portfolio Paneuropeo “Project Mercury”, con un volumen de inversión estimado de 300 M€ solo en España o la compra del proyecto Amazon en Dos Hermanas en Sevilla.
Por el contrario, según datos preliminares para el cierre del año de JLL, el segmento Retail terminará 2019 con una caída de la inversión de un 60% frente al 2018, situándose en torno a los 1.600 M€. Esto se entiende por la escasez de operaciones en grandes centros comerciales que es un tipología de activos que supone un peso del 27% de la inversión atraída con unos 400 M. El principal motor de este segmento será el High Street (locales comerciales en calle) que representará el 61% de las operaciones con un total superior a los 900 M€. Por su parte, los parques de medianas concentrarán en torno a un 11% de la inversión con cerca de 200 M€.
En cuanto a las rentabilidades en el segmento retail, las rentabilidades prime de High Street se habrán mantenido estables este año en el 3,15%, mientras las de los centros comerciales y parques de medianas subirán ligeramente hasta un 4,90% en el caso de centros y un 5,40% en parques de medianas, respecto al último ejercicio.
Algunas de las operaciones de inversión en retail más importantes en 2019 incluyen la de El Corte Inglés de Francesc Macià en Barcelona, la superficie comercial del Edificio España en Madrid, el centro comercial Ballonti en Vizcaya y Plaza Cataluña, 23 en Barcelona, todas ellas transacciones que superan los 100 M€. Otras tipologías de activos no totalizados son el hotelero y el de carteras. Así, las transacciones en el segmento de hoteles cerrarán el 2019 con un volumen de 2.500 M€.
JLL destaca el comportamiento del mercado de Carteras (tanto NPLs como REOs), que a 31 de diciembre habrán acumulado una inversión por encima de los 15.000 M€, por debajo de los 47.000 M€ captados en 2018. Este descenso se entiende por el cambio de la dinámica del mercado, en el que han surgido nuevos inversores de nicho especializado y han tenido lugar transacciones en el mercado secundario, donde se ha dado salida a las operaciones Jumbo protagonizadas en los años anteriores. Destaca sin embargo, que a pesar del descenso en el volumen de las operaciones, para cuando haya acabado el 2019, el número total de será el mismo que en 2018.
