No recuerdo bien quién dijo aquello de que ‘hace más ruido un árbol que cae, que cientos que crecen’. La frase, sea quien sea el autor, puede aplicarse hoy al sector inmobiliario. Son muchos los que auguran una nueva crisis del sector, tomando como referencia algunos datos objetivos y como marco de comparación el espejo irreal de un momento de boom del sector sobredimensionado de la primera década de este siglo. Sí, puede que en el sector inmobiliario haya algún árbol que caiga, pero son muchos los brotes que están creciendo.

La realidad actual del sector inmobiliario es que no existe un sobredimensionamiento como en tiempos pasados, lo que permite convivir en un estado de demanda y oferta muy equilibrado. Esto se llama, desde mi punto de vista, estado de madurez de un sector que -acompañado por otros- vivió sus terribles momentos de festín. Que terminó pagando todo el mundo.

Este equilibrio se traduce en síntomas muy claros como los niveles de construcción de viviendas por debajo de las ratios de 2008, cuando se alcanzaron los niveles máximos. Con crecimiento de los precios en este momento que no dibujan picos vertiginosos, sino suaves pendientes; y una reducción de las operaciones hipotecarias y de transacciones en notarios estabilizándose. Dice Funcas, la Fundación de la Caja de Ahorros, que las operaciones ante notario crecieron en el primer trimestre del año un 2,2%. Es cierto que en 2018 fue del 9,5% y en año anterior superior al 16%. Pero también es verdad que tenemos que establecer como normalidad los datos de este año y no el desboque de las operaciones del pasado.

Sobre todo, teniendo en cuenta varios elementos fundamentales. El primero de ello, lo aprendido de la dura lección de la crisis económica y financiera de la crisis de 2008. La sociedad y las estructuras financieras no son las mismas y, desde luego, son más sabias y mucho más prudentes.

Las entidades financieras están menos expuestas a los riesgos del sector inmobiliario. Estas entidades hoy se han ido concentrando en grupos más grandes y con políticas -alentadas desde el Banco Central Europeo- más restrictivas al crédito, tanto a particulares como a promotores. Hoy no hay promotores que se puedan aventurar a realizar operaciones contando exclusivamente con recursos ajenos. Eso, profesionaliza el sector, expulsa al especulador y al oportunista y ofrece más garantías al cliente final.

Un cliente más exigente, más prudente y que reclama productos más seguros a todos los niveles. Que requiere menos crédito, como demuestran los datos del capital de fondos hipotecarios que siguen a la baja. También debemos recordar que los datos de operaciones pueden haber sufrido -aunque está por medir- la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria que arrancó en junio y que, de una manera u otra, condicionó las operaciones pendientes y las futuras.

No obstante, es verdad que hay nichos de población con verdaderos problemas a la hora de acceder a la compra de una vivienda. Nuestros jóvenes han visto lo que supuso a sus mayores hipotecarse en demasía y actúan con más prudencia. También por necesidad, ante la situación socio-laboral que viven y ante una exigua respuesta de las administraciones públicas a favor de este colectivo.

En definitiva, el sector inmobiliario tiende hacia la madurez, sin riesgos del pasado, con agentes promotores más profesionalizados, donde el sector no es monolítico, puesto que la costa y las grandes capitales tienen respuestas diferenciadas a la del resto del país; donde las entidades financieras han cambiado las reglas de juego -a mejor para evitar burbujas financieras basadas en el ladrillo-; y con un cliente que busca, compara y decide con mayor criterio qué quiere y, sobre todo, qué es lo que no quiere.

Puede que el árbol que se haya caído sea el de construir barato y vender caro. Pero desde luego lo que está ocurriendo es que hay un sector que construye bien, medita lo que construye, aporta calidad y valor -también al territorio y a la sociedad- no compromete al futuro personal ni social, y se convierte en un motor de tracción de la economía sin comprometer el desarrollo del futuro. Eso, son árboles que crecen, que no hacen ruido, pero que darán más y mejor sombra.