Un nuevo informe de Knight Frank confirma que, a pesar de las medidas excepcionales de confinamiento derivadas de la pandemia de Covid-19, desde el mes de marzo se han registrado en todo el mundo hasta 153 operaciones de viviendas de más de 10 M$, en conjunto valoradas en 3.200 M$. Aunque son datos positivos que reflejan que el mercado global de viviendas superprime no se paró en los peores meses de la pandemia, el volumen total de transacciones registradas durante la primera mitad del año está lejos de los datos del año anterior. Así, en este primer semestre de 2020 se firmaron en todo el mundo 281 operaciones en este segmento de residencias de lujo, frente a las 594 confirmadas en el mismo periodo de 2019.

Los datos de Knight Frank muestran el comportamiento de los 12 mercados clave en el segmento superprime (viviendas de más de 10 M$) durante este primer semestre en comparación con los primeros seis meses de 2019 y profundiza en las transacciones completadas desde marzo a junio, siendo marzo el mes en el que el Covid-19 pasó a ser oficialmente una pandemia, dando paso a las medidas de confinamiento y la suspensión de los viajes internacionales.

Flora Harley, global residential research de Knight Frank, explica que “a pesar de que el número de transacciones ha descendido en 11 de los 12 mercados analizados, dos de las zonas sí que han visto aumentar el volumen de inversión, y en casi la mitad de las áreas han subido los precios medios de las operaciones”. “Sídney ha sido el mercado más destacado con 15 ventas superprime en la primera mitad de 2020, cifra que ha subido desde las 13 registradas en el primer semestre de 2019, aunque si nos fijamos en el periodo entre marzo y junio tan solo se han registrado seis operaciones, frente a las 12 de hace un año”, continúa Harley.

Volumen total de ventas

Aunque el número de operaciones se ha reducido, los valores medios de las ventas realizadas han sido, por lo general, más altos. Y es que, en términos generales, los precios medios han aumentado un 15% entre marzo y junio, situándose la media global en 20,7 M$, cuando en el segundo trimestre de 2019 fue de 18 M$.

Londres es la ciudad donde más se ha notado este incremento de los precios, ciudad en la que el valor medio de las operaciones ha alcanzado los 38 M$ (frente a los 16,9 millones de 2019). En Ginebra también se registró un aumento del precio medio de estas viviendas, mientras que Hong Kong, que habitualmente recoge los precios medios más elevados, ha retrocedido a la tercera posición.

Al respecto, Carlos Zamora, socio responsable del área residencial de Knight Frank en España, apunta que “el impacto del Covid-19 se ha sentido en todos nuestros mercados internacionales, y la mayoría se pararon por completo durante varios meses por las medidas de confinamiento en todo el mundo. A pesar de esto, ha habido una actividad positiva en el mercado superprime, donde se han registrado importantes ventas. Hong Kong, Nueva York, Los Ángeles y Londres han sido testigo de un buen número de operaciones pese a las condiciones. El caso de Londres es especialmente interesante porque, aunque el volumen de transacciones ha disminuido considerablemente respecto al año anterior entre marzo y junio cuando hablamos de viviendas de 10 M$, se ha cerrado un mayor número de operaciones de viviendas por encima de los 22 M$”.

Hong Kong lidera tanto el ranking de número de transacciones como el de valor total de las ventas en el primer semestre, con 60 operaciones que suman 1.200 M$. Nueva York ocupa el tercer lugar en cuanto al número de ventas de viviendas superprime, con 41 operaciones, y por detrás de Los Ángeles, con 52. Casi la mitad de las operaciones en Nueva York (19) se han firmado desde marzo, lo que, teniendo en cuenta que es una de las ciudades más afectadas por el Covid-19, demuestra la capacidad de resiliencia y la continuidad de los fundamentales.

Mercado ultra-prime (+25 M€)

El informe también se centra en el mercado residencial ultra-prime, que recoge las viviendas valoradas en más de 25 M$, en las 12 áreas analizadas. Aquí cabe destacar que ocho de estos mercados vieron al menos una transacción entre marzo y junio, incluso dos registraron más ventas que en el mismo periodo de 2019, y otros dos el mismo número. En total las transacciones sumaron 1.300 M$.

De Nuevo Hong Kong es el área donde se registran más operaciones en este periodo, un total de ocho desde marzo y 10 en lo que va de año, frente a las 30 firmadas en la primera mitad de 2019. Sin embargo, en lo que se refiere al volumen de ventas, Londres lidera el ranking con 434 M$ firmados, seguida de Hong Kong, con 372 M$.

El impulso en este segmento podría tener continuidad ya que parte de las personas con grandes fortunas están buscando viviendas más espaciosas después del confinamiento. Esto es algo que se está viendo, por ejemplo, en Los Ángeles, donde la mitad de las ventas de viviendas ultra-prime se han producido desde principios de abril.

*Los datos están recogidos a 22 de junio y se corresponden a las ventas comunicadas, por lo que puede que no registre todas las ventas en alguno de los mercados. Los cálculos están realizados tomando como referencia las divisas el 22 de junio de 2020.

Global Residencial Cities Index

En paralelo a este análisis del mercado residencial prime, Knight Frank también ha publicado recientemente nuestro Global Residencial Cities Index correspondiente al primer trimestre, en el que se recogen las variaciones de los precios de las viviendas en 150 ciudades. Este informe hace referencia a los tres primeros meses del año, cuando el Covid-19 ya estaba en su momento más álgido en algunas zonas de Asia y empezaba a irrumpir con fuerza en Europa y América, y arroja un crecimiento de los precios de un 4,3% interanual, con un 85% de las ciudades analizadas registrando precios similares o en aumento. Este es, además, el mayor aumento registrado desde el tercer trimestre de 2017.

En este ranking, Manila es la ciudad que registró un mayor crecimiento anual hasta marzo (un 22%), seguida de Budapest que es la ciudad europea con una mayor subida de precios interanual durante el primer trimestre del año.

De las ciudades españolas que aparecen en el índice, tan solo Málaga se encontraba entre las 100 con mayor crecimiento (en el puesto 99, con un aumento del 2,3%). Mientras, el resto de capitales españolas presentes en el ranking reflejaron variaciones de precios más moderadas: Sevilla un 1,2%, Madrid un 0,9%, Barcelona un 0,8% y Valencia un 0,6%.

Aunque todavía está por ver el impacto real durante estos últimos meses y su incidencia a medio y largo plazo, tal y como señalan desde Knight Frank, es de prever que el Covid-19 se deje notar más en el volumen de ventas que en los precios. Y es que, en muchos países las políticas para proteger los empleos y las moratorias de hipotecas reducirán el número de ventas realizadas de forma urgente por necesidad de liquidez y esto limitará la consecuente caída de los precios.

Si bien a medio plazo no se espera un descenso muy significativo del índice de variación global de precios en residencial, sí que se verá previsiblemente un gran cambio en la composición del ranking durante los próximos seis y 12 meses, ya que aquellos mercados donde se ha contenido más rápidamente la pandemia y los confinamientos han sido más cortos mostrarán una mayor resiliencia.