Para el 2021, la consultora inmobiliaria internacional JLL estima que la inversión total en el sector inmobiliario (incluyendo oficinas, retail, logística, multifamily, residencias de ancianos, residencias de estudiantes y hoteles) alcanzará unos 12.000 M€, representando un incremento de un 33% respecto al año anterior.
En concreto, para el segmento de commercial real estate (oficinas, logística y retail) la inversión en 2021 rondará los 5.900 M€ (+8%), de los que 1.520 M corresponden al último trimestre del año.
Sergio Fernandes, director del negocio de inversores de JLL declaró: “Con un incremento del 33%, el año que ahora cerramos ha superado la inversión inmobiliaria de 2020 de forma significativa volviendo a una situación de mercado normalizada tras los peores meses de la pandemia”. “Prevemos que en 2022 la tendencia alcista de la inversión continúe de forma destacada en los sectores residencial en alquiler y logístico, como lo demuestra el hecho de que se haya duplicado la asignación del capital de estos dos segmentos en estos tres últimos años. También cabe mencionar el auge del segmento de las residencias de ancianos y el de las residencias de estudiantes, que aumentan cada vez más su proporción de inversión en el sector Living”, concluyó Fernandes.
Logística
Para el conjunto del año, el volumen de inversión logística superará los 2.500 M€, lo que supone un incremento del 77% en comparación con 2020. La registrada en 2021 es la mejor cifra de volumen de inversión desde 2017. En el cuarto trimestre, sin embargo. el volumen de inversión logística alcanzará los 600 M€, lo que implica un descenso del 17% en la comparativa. Ante el creciente interés en el segmento entre octubre y diciembre, las rentabilidades prime se han comprimido hasta un 3,9% en Madrid y Barcelona. Esto se traduce en un descenso de 15 puntos básicos en ambas ciudades respecto al trimestre anterior.
El apetito inversor continúa creciendo para el producto de última milla, naves big-box y de almacenamiento en frío, así como para la adquisición de portfolios y para productos con contratos a largo plazo.
Por su parte, el mercado será cada vez más exigente en cuanto a criterios de calidad, eficiencia y sostenibilidad de los activos logísticos. A su vez, se espera que las tecnologías inteligentes y la automatización y robótica tengan el mayor impacto en el diseño y en las operaciones de los almacenes en los próximos cinco años, aspectos destacados para la mejora de las cadenas de suministro en la primera encuesta de JLL sobre el ‘El Futuro de la Logística Global en el Sector Inmobiliario’.
Oficinas
La inversión en oficinas para Madrid y Barcelona durante el cuarto trimestre de 2021 ascenderá a 585 M€, lo que supone un incremento del 58% en términos interanuales, impulsada por la fuerte actividad en Barcelona. En cómputo anual, el mercado cerrará 2021 con inversión en este tipo de activos que superará los 2.200 M€ (+33%), de los que 1.530 corresponden a Barcelona y 693 M€ a Madrid. Las rentabilidades se comprimen 10 puntos básicos en las ubicaciones prime tras varios trimestres manteniéndolas estables y alcanzan el 3,25% en Madrid y el 3,50% en Barcelona. En líneas generales, aunque se están empezando a abrir procesos para productos Value Add, sobre todo en Madrid, dada la escasez de este perfil del activo, en Barcelona la mayoría de los activos transaccionados son Core y Core+ por los nuevos proyectos que están aflorando en el mercado durante los últimos meses. La presión inversora por los activos de calidad continúa al alza, principalmente en Barcelona, donde mucho producto transaccionado ha sido materializado con contratos a largo plazo, en edificios con certificaciones de sostenibilidad y con buenos inquilinos al mismo tiempo.
Retail
La inversión en retail en 2021 superará los 1.150 M€, lo que supone un descenso del 50% en comparación con el año 2020. Entre octubre y diciembre se registraron 330 M€ invertidos en retail (+25% con respecto al mismo período de 2020). Según los datos de JLL cabe destacar el comportamiento de los supermercados, con un volumen de inversión acumulado de unos 480 M€ en 2021, lo que representa alrededor del 40% de la inversión total en retail, superando ampliamente la cifra registrada entre los años 2017 y 2019, cuando representaba en torno a un 5-10% e incluso al año 2020 en el que representó el 30%. Las rentabilidades prime de los activos retail se han mantenido estables en el cuarto trimestre de 2021, debido a que continúa la incertidumbre y el miedo sobre rentas sostenibles sobre todo en centros comerciales y high street (fundamentalmente en moda).
Para 2022 se estima que el volumen de inversión en retail se incremente en un 30% con respecto al año que ahora termina, impulsado por mayor número de transacciones de parques comerciales (habrá mayor presión inversora) y una recuperación en los volúmenes de high street.
Residencial en alquiler
El volumen de inversión en residencial de alquiler (PRS/BTR) en 2021 superará los 2.100 M€, lo que supone un ascenso del 5% comparado al año 2020. Este crecimiento de la inversión en Multifamily evidencia que la fuerte apuesta por este asset class continúa, constituyendo uno de los principales sectores de inversión inmobiliaria en España (y también en Europa), junto al sector logístico. Las operaciones BTR (forward funding y forward purchase) siguen representando la gran mayoría (77%) de las transacciones de este cuarto trimestre de 2021.
Residencias de mayores
Aproximadamente 600 M€ son los que marcará la inversión en residencias de mayores a 31 de diciembre de 2021, lo que supone un incremento del 113% respecto al año anterior, reflejando el creciente apetito inversor por este asset class, sustentado por sólidos fundamentos como el envejecimiento de la población y las oportunidades que ofrece el mercado español para seguir creciendo en el largo plazo. El interés inversor sigue conllevando una compresión de la rentabilidad prime, que se sitúa en un 4,50% en el cuarto trimestre. En la comparativa trimestral se observa un ligero ajuste (-10pb), mientras que en la comparativa anual se observa un ajuste más marcado (-40pb).
Residencias de estudiantes
La inversión total a final del año 2021 alcanzará el entorno de los 500 M€, lo que representa un aumento del 82% respecto al año anterior. El sector PBSA continúa siendo uno de los productos que mayor rentabilidad ofrece respecto a otros sectores inmobiliarios tradicionales. Debido a los desafíos operativos, como una mayor rotación de residentes y a la inmadurez del mercado, el sector PBSA ofrece una prima atractiva frente a los productos residenciales convencionales. Sin embargo, el interés inversor creciente conlleva a una compresión de las rentabilidades prime situándose en un 4,50% en Madrid y Barcelona, y un 5,25% a nivel regional a término del cuarto trimestre. En la comparativa anual y trimestral se observa un ajuste (-25pb) en Madrid y Barcelona, mientras que a nivel regional se sigue manteniendo.
