El mercado inmobiliario logístico sigue viviendo uno de sus mejores momentos en Madrid y Barcelona, según constata el informe de mercado que la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate ha presentado con datos del primer trimestre del año. En el madrileño, con los datos de demanda del primer trimestre registrados, se confirma que la demanda sigue en máximos históricos de contratación y se espera que la cifra de absorción se mantenga o incluso pueda superar la cifra de 2021. Entre los meses de enero y marzo, la absorción de espacios logísticos ha sido de 417.646 m2, distribuida en 30 nuevos contratos, lo que supone un incremento del 21% respecto al anterior trimestre y sobre el mismo periodo de 2021. Se trata de la segunda cifra de trimestral más elevada de la serie histórica, tan solo superada por el tercer trimestre de 2020. El tamaño medio de los 30 contratos firmados en el primer trimestre asciende a 14.402 m2, muy condicionado por una operación de 120.000 m2 registrada en Illescas. Si no se tiene en cuenta esta operación, la demanda media registrada se reduce hasta los 10.630 m2. Las operaciones destacadas del periodo analizado, además de la de Illescas, en cuanto a volumen de superficie contratada han sido el alquiler de una plataforma de 43.616 en Alovera, un proyecto 'llave en mano' de 40.000 m2 en el polígono industrial El Ruiseñor, Guadalajara.

El eje A2, conocido como el Corredor de Henares, ha sido, una vez más, el que más superficie contratada ha concentrado. Concretamente, se han aglutinado el 63% de las operaciones firmadas en el primer trimestre y el 50% de la superficie contratada, donde destaca el tercer arco, con un total de 120.706 m2 contratados en seis operaciones. El 46% restante de la contratación se ha registrado en la zona Sur, principalmente en Getafe, Illescas y Fuenlabrada, zonas en los que se está absorbiendo, en plazos relativamente cortos, los proyectos logísticos que salen al mercado, en algunos casos antes de su entrega. Si se estudia el comportamiento de la demanda en función de su cercanía a Madrid, se observa cómo el arco local y el regional concentran el 37% de las operaciones registradas. Analizando el arco local, se observa cómo la actividad registrada ha sido muy elevada en este primer trimestre, habiéndose concentrado un gran número de operaciones en Getafe, Coslada, San Fernando de Henares y Villaverde, con un tamaño medio de las demandas que se alza hasta los 6.637 m2 (con una actividad elevada en superficies inferiores a 5.000 m2).

La fortaleza actual de la demanda ha continuado manteniendo la tasa de disponibilidad en niveles bajos, máxime teniendo en cuenta que recientemente se han incorporado al mercado 75.000 m2 de nuevas plataformas disponibles en Vicálvaro. De cara a los próximos meses, hay proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 430.000 m2 y que se incorporarán al mercado durante los próximos doce meses. Adicionalmente, hay un volumen importante de suelos transaccionados, muchos de ellos pendiente de licencia, en tramitación urbanística o proyectos 'llave en mano' que podrán incorporarse al mercado en un plazo de mínimo alrededor de 12-18 meses.

Cataluña, la autopromoción impulsa la contratación

La contratación de espacios logísticos registrada durante el primer trimestre del año en Cataluña ha sumado un total de 260.561 m2, una cifra que se traduce en una réplica de los registros del primer trimestre del año pasado prácticamente (-1,5%). De igual manera que sucedió en el mismo periodo de 2021, las operaciones de autopromoción han sido determinantes para conseguir estos niveles tan elevados de contratación, ya que han representado el 42,2% de la superficie contratada durante los tres primeros meses del año. Dentro de este tipo de operación, destaca la futura ocupación de una plataforma logística en Tordera, de 90.000 m2, donde está previsto que se inaugure una primera fase de 50.000 m2 el año que viene y una segunda fase de 40.00 m2 en 2025.

En este trimestre, se han contabilizado un total de 16 nuevos contratos, tres menos que en el mismo periodo de 2021, siendo el 62,6% de los mismos, firmas sobre plataformas disponibles existentes, el 18,7% de las firmas han sido proyectos 'llave en mano' y el 18,7% restante operaciones de autopromoción, por parte de usuarios que van a desarrollar plataformas para uso propio. El tamaño medio de las operaciones registradas asciende a 16.285 m2, sobre los 16 contratos formalizados, siendo el 44% de los contratos sobre superficies inferiores a 10.000 m2, el 38% en superficies comprendidas entre 10.000 m2 y 20.000 m2 y el 19% restante sobre plataformas por encima de 20.000 m2.

Uno de los datos más destacados del periodo analizado ha sido la elevada actividad registrada en el mercado de suelo, fundamentalmente en la tercera corona, lo que podría generar un incremento de la oferta a corto-medio plazo en zonas que actualmente presentan disponibilidad. Si se analiza la contratación por arcos, en función de su proximidad a la ciudad de Barcelona, se observa cómo el arco regional ha sido el que más superficie contratada ha sumado el primer trimestre. En el primer trimestre, se ha contabilizado el 44% de las operaciones firmadas en todo el mercado catalán y ha aglutinado el 30% de la superficie contratada. El tamaño medio de las demandas registradas en este arco se mantiene en 11.057 m2 en el T1 2022, siendo los mercados más dinámicos del trimestre Castellbisbal, Martorell, Parets y Barberá del Vallés. Por su parte, el arco nacional ha concentrado el 31% de los contratos formalizados y el 57% del total de la contratación firmada. Las demandas registradas en esta zona oscilan generalmente entre los 10.000 m2 y los 20.000 m2, no obstante, este trimestre destaca la operación de autopromoción de 90.000 m2 en Tordera. Finalmente, la actividad registrada en el arco local se está viendo limitada por los niveles residuales de espacios vacantes existentes, habiéndose registrado el 19% de las operaciones y el 14% de la superficie firmada. El interés por los usuarios por ubicarse en el primer cinturón de Barcelona sigue siendo muy elevado, no pudiéndose materializar más operaciones debido a la carencia de disponibilidad y suelo existente. Este hecho está generando un incremento de la demanda contratada en algunos mercados del arco regional ubicados más próximos a la ciudad de Barcelona.