El mercado de inversión hotelera en España ha sufrido un fuerte descenso en los últimos años; descenso que también se ha sufrido en otros mercados europeos y americanos, así como en otros sectores como las oficinas o el retail. La crisis global ha alcanzado a todo el sector inmobiliario, no sólo al residencial, sino también al mercado de inversión terciaria.
Centrándonos en nuestro país y en el sector que nos ocupa, el hotelero, hemos pasado de un volumen de inversión de 1.300 millones de euros en 2007 a un volumen de 400 millones en 2010, si bien es verdad que esperamos acabar el año con una cifra algo superior a los 450 millones. Se trata de un descenso del 65% en 3 años. En otras plazas y en otros mercados los descensos no han sido tan drásticos, pero también se han sufrido.
Vamos a analizar las principales razones de este cambio. El primer punto obvio es la financiación; estas operaciones de inversión hotelera se realizaban en los años de bonanza con unos ratios de apalancamiento muy agresivos que llegaban a alcanzar en algunos casos el 80-85% de LTV (Loan To Value). En cuanto comenzó la crisis, los bancos reaccionaron rápidamente y, de la noche a la mañana, “cerraron el grifo” y comenzaron a ser extremadamente selectivos a la hora de financiar compraventas de cualquier tipo de activo inmobiliario, incluyendo evidentemente a los hoteles.
2007 fue el año del pinchazo de la burbuja. No fue un proceso gradual; en pocos días se extendió un miedo global que afectó a todos los actores del mercado: compradores-usuarios, inversores, financiadores etc. Las promotoras vieron que su lucrativo negocio de los últimos años llegaba a su fin; ese castillo de naipes se venía abajo.
Enlazando con este pinchazo de la burbuja inmobiliaria, analicemos quiénes eran los protagonistas del mercado de inversión hotelera en 2007 y quiénes lo son ahora: en 2007 el 26% de las compraventas de hoteles fueron protagonizadas por promotores, que años atrás habían decidido diversificar creando su propia marca hotelera o comprando una cartera de hoteles alquilados a diferentes operadores. Por las razones arriba expuestas, este tipo de compradores ha desaparecido del mercado y no ha protagonizado ninguna de las operaciones de 2010.
En 2007 las cadenas hoteleras efectuaron el 50% de las operaciones en el mercado español; en 2010 no llegan al 10%. Hay una doble explicación a este descenso: es una tendencia a nivel mundial el que los operadores hoteleros se centren en su “core business” -gestionar hoteles- y que dejen la propiedad de sus activos en manos de profesionales de la propiedad inmobiliaria. La segunda razón es la caída de los resultados de los hoteles en España a partir de septiembre de 2008; este descenso se ha dejado notar tanto en los hoteles urbanos como en los vacacionales y ha provocado que la inmensa mayoría de las cadenas hayan limitado su expansión a la firma de contratos de gestión, limitando mucho los contratos de arrendamiento y, por supuesto, las compras de activos.
Son los inversores inmobiliarios quienes están tomando el testigo y quienes están cerrando las operaciones más importantes en los últimos meses.
Los inversores institucionales han pasado de una cuota de mercado del 10% en 2007 a un 28% en 2010. Y este ascenso no ha sido superior ya que muchos de ellos están buscando oportunidades “distressed” y exigiendo unos retornos demasiado inflados a sus inversiones.
Los inversores privados, grupos de un perfil más conservador y patrimonial, grupos que exigen unos retornos mucho más realistas, es el colectivo que ha sufrido el mayor ascenso en estos últimos años, colocándose claramente como el actor principal del mercado, efectuando el 54% de las operaciones cuando en 2007 no llegaban ni al 15%.
¿Qué es lo que buscan los inversores de hoy en día? Lo primero es la ubicación. El 50% de las operaciones de 2010 se ha realizado en Madrid y Barcelona; en 2007 se transaccionaron muchos más hoteles vacacionales y las compraventas en Madrid y Barcelona sólo supusieron el 35% del total.
La gran mayoría de inversores que están hoy activos en el mercado buscan, ante todo, seguridad; y esta seguridad la quieren ver reflejada de diversas maneras: obligados cumplimientos largos, a ser posible de más de 5 años; garantías de pago de rentas, idealmente avales bancarios “revolving” de una anualidad durante toda la vida del contrato; buenos inquilinos, empresas solventes que estén pasando la crisis de una manera exitosa; y rentas de mercado, ya que nadie quiere comprar hoy en día un hotel en el que se está pagando una renta fijada en el período comprendido entre 2004 y 2008, años en los que los hoteles obtenían unos ingresos claramente superiores y años en los que los operadores hoteleros se atrevían a firmar unos arrendamientos ciertamente agresivos; un inversor que acometa una inversión de este tipo corre el riesgo de que el operador quiera renegociar la renta a la baja mientras el mercado continúe deprimido.
Cada vez hay más inversores que buscan firmar contratos de alquiler con tramos variables (para participar del previsible aumento de los ingresos del hotel en los próximos años) o incluso contratos de gestión, asumiendo más riesgo, pero a la vez optando a retornos más atractivos.
Por último, los inversores hoy en día demandan procesos de venta claros, transparentes, estructurados y ordenados. El mercado está muy agitado, hay muchos hoteles en venta y los inversores no tienen la capacidad de estudiar todas las operaciones que les llegan cada día. El ponerse en manos de una empresa profesional es garantía de éxito; es la manera de llegar a los inversores adecuados según el tipo de activo del que se trate y la manera de maximizar precio en un período acotado de tiempo.
Luis Arsuaga, director
