Las claves del asesoramiento financiero radican en los medios y herramientas que ayudan a los clientes, de un modo profesional, a cubrir sus necesidades financieras. Al mismo tiempo, en el Asset Management, los medios y herramientas son reforzados por la labor de toma de decisiones sobre la gestión de las inversiones, teniéndose en cuenta los distintos perfiles de riesgo.

Del planeamiento de una inversión deriva tanto la correcta identificación y selección del activo, como también la generación de una estrategia y planificación que confiera al mismo una gestión eficiente. Todo ello orienta las transacciones hacia una rentabilidad óptima en un alto porcentaje de las operaciones.

El Asset Management, o gestión de activos, nace en el sector de la inversión hace más de 150 años dentro de los servicios ofrecidos por compañías como Foreign & Colonial Investment Trust, que fue fundada el 27 de Enero de 1885 en londinense Cannon Street Hotel el cual, apenas 6 años después pasaría a llamarse The City Terminus Hotel.

El rendimiento de este fondo, que se ofrecía a la gente como un medio para ahorrar en un conjunto diversificado de activos, demuestra sin duda el poder de la inversión a largo plazo: 100 libras invertidas en 1868 habrían permitido obtener hoy más de 10 millones de libras hoy, según el fideicomiso.

El rango de objetivos de inversión es extremadamente amplio y, año tras año, se incorporan nuevos mercados, industrias y segmentos en los que invertir. De hecho, las piedras preciosas, la numismática o el arte se han sumado al grupo de inversiones consideradas como convencionales, acompañando a los históricos bonos, letras del tesoro o a la renta variable. La presencia de artículos como los violines o segmentos como el del vino son relativamente novedosos, pues no entraban dentro de los escenarios de inversión habituales.

A medida que sectores y subsectores toman posiciones de fuerza al demostrar estabilidad en términos de generación de rentabilidad, así como en creación y mantenimiento de empleo, se convierten en objetivo para inversores.

El turismo por su origen, evolución y proyecciones es sin duda uno de los sectores que plantean una mayor seguridad en materia de inversión dentro del sector terciario. No en vano, las cifras de turistas a nivel mundial se han incrementado un 700% desde 1970 hasta 2020 y, por extensión, la cantidad de dinero que genera ha crecido exponencialmente.

El turismo, a día de hoy y según las cifras que muestra la WTTC, tiene un peso del 10,4% sobre el PIB mundial habiendo crecido un 3,9% en 2018 con respecto al año anterior, y cuya contribución lo ha hecho en un 5,08% em 2019 con respecto a 2018, alcanzando la cifra total de 9.258,29 billones de dólares.

En el aspecto laboral, más de 319 millones de personas tienen un trabajo relacionado con el sector del viaje y del turismo lo cual significa que 1 de cada 5 trabajos en el mundo está directamente relacionado con este sector.

Además, las cifras proyectadas no indican que se vaya a producir una tendencia negativa, puesto que vaticinan que el crecimiento en los próximos 10 años en cuanto a número de llegada de turistas superará el 20%, pasando de 1,5 billones de llegadas en 2019 a 1,8 billones proyectadas en 2030.

Este incremento viene sustentado eminentemente por dos razones: el mantenimiento del crecimiento, aunque en cifras más modestas, a nivel global, así como por la previsión que la OMT tiene de que las economías emergentes superen al resto de economías en los próximos años.

Todo ello entrecomillado por la presente crisis del coronavirus cuyo impacto se ubicaba al comienzo de la misma entre los 65.000 millones de dólares y los 280.000 millones (3,2 veces el PIB Mundial), cifra que ha quedado es prácticamente posible actualizar siendo superada ampliamente según los expertos, impactando de manera global en la práctica totalidad de los sectores.

En clave nacional, el turismo representa sin duda alguna una potencia que históricamente ha evolucionado positivamente, convirtiéndose en un pilar fundamental de la economía doméstica, por su fiabilidad y solvencia.

Cifras tan significativas a todos los niveles no pasan desapercibidas para el capital, que año tras año han ido reforzando su confianza en el sector, generando un crecimiento de inversión a nivel mundial de un 25,42% en tan sólo 5 ejercicios (2013-2018) y proyectando un 58,3% en los próximos 10 años, rozando los 1590 Billones de dólares de inversión global en turismo en 2029.

El track record y expertise del sector financiero han provocado que tanto los parámetros de estudio como las estrategias y los segmentos de inversión se encuentren perfectamente definidos y analizados. La capacidad de predecir la intensidad del riesgo, la enorme cantidad de testigosque analizan permanente aspectos geoeconómicos o sociopolíticos que impactan sobre el capital, hacen que se encuentren en un estadio de control y gestión completamente maduro.

Y no es exclusivamente la cantidad de años de historia o de expertise del Asset Management Financiero lo que le separa del Asset Management Hotelero, sino también los parámetros que han de ser analizados, supervisados y controlados a la hora de realizar la pertinente toma de decisiones.

El Asset Management en el sector hotelero tiene un gran objetivo: alcanzar la eficiencia en la rentabilidad de la inversión, algo que no dista en absoluto de aquello que persigue el AM financiero.

Dado que en el sector hotelero hablamos no solamente de la obtención de una participación en un sector, sino que la modalidad más habitual es la de la adquisición de ativo(s) cuya rentabilidad no depende exclusivamente de la situación macroeconómica, sino también del correcto posicionamiento del activo en el mercado y de la eficiente gestión por parte del operador hotelero.

Hay ciertas variables que hay que tener muy en consideración en el Asset Management hotelero, tanto en la fase previa a la inversión como también en la fase de monitorización y en la de optimización de la rentabilidad del activo:

• Previsiones sectoriales
• Segmentación por destino y tipología;
• Modelo de negocio objeto;
• Modelo de operador según localización, volumen del activo y tipología de negocio;
• Análisis previos de rentabilidad operacional;
• Estudio de la rentabilidad de la inversión;
• Adaptación en función de las casuísticas que tengan lugar en el transcurso de la inversión;
• Preservación y generación de valor en el activo;
• Sostenibilidad y seguridad de esta.

En términos generales, el Asset Management Hotelero actúa sobre los dos actores principales de la inversión: el inversor/propietario y el operador hotelero.

Sobre el inversor, el Asset Management ayuda al mismo en la determinación de la idoneidad de la inversión:

• Estudiando el activo objetivo de modo previo.
• Analizando la potencial rentabilidad de este en términos de operación hotelera.
• Definiendo la estrategia de pricing en materia de renta.
• Identificando los operadores objetivo en función de las diversas características del activo.
• Gestionando incluso en casos en los que haya un tránsito entre la adquisición y la búsqueda de operador.
• Negociando con los operadores con el fin de obtener las mejores condiciones dentro de un plano de sostenibilidad del acuerdo en el espacio temporal determinado para la inversión.
Y también resulta esencial una vez la decisión ha sido no solamente tomada sino también ejecutada controlando:
• La correcta performance del hotelero con respecto al mercado. Puesto que la mejora de la rentabilidad hotelera propicia una mejor expectativa de arrendamiento y, por tanto, una mayor capitalización del activo.
• El correcto mantenimiento del inmueble mediante CAPex, reposicionamientos o mejoras puntuales que, al fin y a la postre, incrementan el valor inmobiliario del activo.
• Realizando análisis y seguimiento de las mejoras propuestas a la propiedad, de modo que se vele por la mejora continua del valor inmobiliario y de la mejora del negocio.

Pero el Asset Management, lejos de lo que pudiera parecer, no solamente ayuda al inversor de una manera directa desde su posición de tenedor del activo, sino que también lo hace de manera indirecta pero fundamental, con alguno de los servicios que presta a los operadores hoteleros como son:

• Los planes de reposicionamiento para activos hoteleros.
• Los planes de contingencia, correctivos o de mejora de la operación hotelera.
• Estudios operacionales y de mejora de procedimientos.
En un proceso de inversión hotelera, el Asset Management actúa como elemento fundamental tanto en el proceso de análisis previo, así como en el transcurso de la inversión puesto que se preocupa y trabaja sobre:
• La confluencia de volumen de inversión, rentabilidad y seguridad de la operación.
• El mantenimiento y mejora del activo hotelero.
• La correcta gestión y eficiencia de rentabilidad hotelera.
• El clausulado del contrato que permita su sostenibilidad en el tiempo.

• Permite la proyectabilidad de la desinversión y la definición del momento óptimo.

ACERCA DEL AUTOR
JESÚS RODRIGUEZ
Director, Asset Management
Breve descripción
Profesional con más de 17 años de experiencia en todos los ámbitos de la gestión: Dirección de Hoteles, Dirección Corporativa, Emprendimiento Empresarial en el sector turístico y Experto Consultor en las líneas de Retail y Asset Management.
Su área de expertise es muy amplia, habiendo realizado numerosos proyectos en el ámbito de la conceptualización, reposicionamiento, planes correctivos y de mejora, así como de optimización y externalización para compañías de ámbito nacional en internacional en Horwath HTL, tanto en España como en Portugal o Latinoamérica.
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