En la primera parte del artículo publicado hace unos días hablamos de cómo sortear las barreras de adopción ligadas a la estructura de la propiedad, la tipología de las ayudas públicas y los conflictos de intereses existentes entre los diferentes actores de la industria de la rehabilitación.

Enunciamos tres recomendaciones para tratar de superarlas. A continuación, exponemos otras dos, que tienen que ver con algunas otras dificultades con las que la industria ha de convivir.

4. Innovación en los procesos comerciales y de ejecución de las empresas de rehabilitación orientadas a la desaparición de las incomodidades que para los usuarios tiene el servicio actualmente.

Acudir a una empresa de rehabilitación es, por lo general, como ir al cirujano. Normalmente hoy los usuarios solamente acuden a ellas, si no hay otra opción. Esto ocurre porque damos más importancia a las insatisfacciones, riesgos e incomodidades que tendrá el acudir al quirófano que a los beneficios futuros que seguro tendrá el someternos a la intervención. Por eso tendemos a retrasar nuestras operaciones (y nuestras reformas)

Con la rehabilitación de nuestros edificios ocurre lo mismo. Los ocupantes experimentan una sensación de “angustia” proveniente de las complicaciones que el servicio lleva inherente mucho mayor que las ventajas de confort y estética que obtendrán tras la reforma . Suciedad, trastornos, ruidos, percepción de inseguridad si se instalan andamios, etc…

Puede que algunos de los lectores esté pensando que simplemente eso es imposible de resolver pues todos esos inconvenientes son parte consustancial de la reforma, inherente a la misma y por tanto con poco que hacer en ese sentido…

Sin embargo, podemos fijarnos en la industria del reemplazo de las bañeras por platos de ducha. ¿Cómo se ha reinventado esta industria? ¿Cómo ha surgido de la nada y tiene un nivel de actividad que crece de manera sorprendente año tras año?

Primero, porque se fijó en las incomodidades que tenía para su público objetivo (personas de edad avanzada) el “salir a la calle a buscar” proveedores. En lugar de ello la industria decidió acercarse a su cliente , ir a casa de los usuarios y hacer allí la captación de clientes potenciales y cerrar la venta (eliminando por otro lado los elevados costes de una grandiosa exposición situada en una zona prime y permitiéndoles ser más competitivos en precio ).

Y segundo, la industria se dio cuenta que las obras y los problemas (antes mencionados) que conllevan menguaban sus oportunidades de venta. ¿Solución? La sustitución se hace en 8 horas y el ocupante de la vivienda prácticamente ni se entera.

Evidentemente instalar una fachada tipo SATE o una cubierta no se puede hacer en ese tiempo. Pero reducir drásticamente los mismos y los perjuicios alrededor del proyecto de rehabilitación dinamizarían la demanda de manera indudable.

5. La incorporación de nuevos modelos financieros y de negocio que solventen el principal problema que hoy tienen los usuarios para acometer una reforma, esto es, la ausencia de financiación.

En la mayoría de los estudios existentes, la principal barrera que declaran los propietarios de edificios para iniciar una rehabilitación es su rechazo a suscribir una nueva hipoteca sobre la propiedad para financiar la obra.

Ante este hecho, urge desarrollar modelos distintos que aporten liquidez a la industria. Las reformas con orientación a la eficiencia energética pueden nutrir de cierta financiación. El problema se encuentra en que si acometemos reformas de calado (envolventes, cubiertas,..) los plazos de retorno de la inversión basados tan solo en la eficiencia energética son demasiado largos .

Algunas ideas que ya han sido planteadas en otras regiones, como algunos estados norteamericanos y países centroeuropeos, deberían tener su oportunidad.

Hablamos entre otros, de los Cupones sobre Proyectos de Rehabilitación (CPR) . ¿Cómo funcionan? El propietario del edificio (bien sea una compañía que opera en el sector no residencial o una comunidad de propietarios de un edificio de viviendas) acude a un inversor con intereses en el sector inmobiliario (porque no las actuales SOCIMIs). Esta sociedad es quien acomete la financiación del proyecto y a cambio no demanda la devolución del principal más unos intereses como se haría con una financiación hipotecaria tradicional.

¿Entonces como obtiene el inversor la devolución del principal y las plusvalías esperadas? En su lugar, pacta el retorno del capital invertido más una rentabilidad adicional, que recibirá cuando se produzca la venta, o refinanciación del activo inmobiliario. Digamos que el proyecto de la reforma asciende a 1.000.000 €, y que este importe supone el 10% del valor actual del inmueble (10 millones €), el inversor pacta que a la venta del mismo él obtendrá el 13% del importe de la venta.

En un escenario como el actual, con una recuperación de los valores de estos activos, los CPR tienen aún mayor aceptación. No ha de obviarse que además de la propia plusvalía pactada con los propietarios, hay otra derivada del valor del edificio que será objetivamente mayor tras la reforma. Por tanto la plusvalía para el inversor estará por encima esos 300.000€ enunciados anteriormente (la diferencia entre el 13% y 10% aplicado sobre el valor actual del inmueble).

Obviamente es necesario un cambio legislativo para que los CPR se implanten de manera consistente. Tendrían que ser tratados como deuda preferente, con una garantía real sobre el activo y deberían ser registrados ante fedatario público. Si existieran hipotecas vivas, el banco propietario de los derechos de la misma habría de estar necesariamente de acuerdo.

Existirían otros modelos posibles y que tan solo vamos a enunciar. Algunos están basados en la financiación sobre los ahorros obtenidos en la factura eléctrica, otros en la incorporación de empresas de servicios financieros (ESF) que intermedian financieramente entre las empresas de servicios energéticos (ESEs) y sus clientes, generalmente en proyectos de cierto volumen.

También cabría la posibilidad de que las administraciones locales pudieran emitir deuda pública para financiar estos proyectos de rehabilitación con la garantía de los impuestos inherentes a estos activos (probablemente poco realizable en los tiempos actuales de control sobre las cuentas públicas)

Continuará…