La inversión en el mercado logístico ha alcanzado un volumen de 850 M€ en 2016, lo que representa el mayor volumen de inversión de toda la serie histórica , según las conclusiones del 'Informe de Mercado Industrial-Logístico 2016' realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. El informe detalla que durante el presente ejercicio, el interés en el mercado de inversión logístico seguirá siendo muy elevado, si bien, la menor oferta de activos a la venta provocará que no se alcance el volumen de inversión de 2016, aunque se situará por encima de la media histórica.

Desde el punto de vista geográfico, la actividad inversora ha estado muy concentrada en el mercado de Madrid y su área de influencia, con un 45% del total de la inversión , según señala la consultora en un comunicado. Cataluña, por su parte, supuso el 30%, mientras que el 23% han sido operaciones realizadas principalmente en Zaragoza y Valencia. De hecho, la escasez de oferta tanto en Madrid como en Barcelona, está provocando que determinados inversores se estén interesando por mercados secundarios, entre los que destacan Zaragoza, Valencia y Sevilla.

En cuanto a la tipología de los inversores, los dos grupos predominantes han sido, en primer lugar, los institucionales (nacionales e internacionales), con un 63% del volumen de inversión y, en segundo, las empresas inmobiliarias, con un 20% . Las Socimi han representado en 2016 el 14% del total de inversión.

Respecto a la tasa de rentabilidad inicial, el informe de Aguirre Newman apunta que muestra una importante compresión durante 2016, hasta situarse en el entorno del 6% en los principales mercados prime de Madrid y Cataluña, lo que supone un descenso de 100 puntos básicos desde finales de 2015. De la misma manera, la tasa de rentabilidad en mercados secundarios se mantuvo cercana a 7,5-7,75%.

Madrid sube a doble dígito

La contratación bruta de superficie logística en Madrid ha alcanzado en 2016 los 404.281 m2, lo que supone un incremento del 11% frente a 2015 y máximo de la serie histórica, conforme al mismo estudio. El número de operaciones ha sido de 41, con una superficie media contratada de 9.861 m2 por operación. A pesar del elevado volumen de contratación, la disponibilidad de producto sólo ha disminuido ligeramente debido a la entrada en comercialización de nuevos proyectos entregados en 2016, por lo que la tasa de disponibilidad se ha situado en el 11,1%.

Las rentas medias de alquiler han continuado con una suave tendencia positiva, con un incremento medio del 2,5% respecto a 2015, desde los 3,48 €/m2/mes a los 3,56 €/m2/mes. Respecto a la actividad promotora, a lo largo de 2016 ha crecido al incorporarse 458.063 m2 de nueva superficie logística, localizada en un 67% en el Corredor del Henares. También la compra de suelos ha mantenido una elevada actividad por las adquisiciones realizadas por promotores e inversores especialistas.

Cataluña supera todos los registros

La demanda de espacios logísticos en el mercado de Barcelona y su área de influencia ha registrado su nivel máximo histórico en 2016, hasta alcanzar los 761.632 m2, un 39% por encima del volumen registrado en 2015. En cuanto al número de operaciones, el año pasado se cerraron 58, con una superficie media contratada de 13.080 m2 .

En 2016, el desarrollo de nuevos proyectos que han salido al mercado ha situado el stock logístico total en 3,5 Mm2, situándose la disponibilidad en 264.000 m2, un 9% del total. Para Aguirre Newman, este porcentaje de disponibilidad, junto con la elevada demanda que muestra el mercado, respalda la necesidad de iniciar nuevos proyectos para evitar tensiones en los precios en el corto y medio plazo .

Las rentas de alquiler logísticas mantienen una suave tendencia alcista que ha situado la media de 2016 en 3,45 €/m2/mes, un 3,6% por encima de los 3,33 €/m2/mes observados en 2015. El pasado año también ha habido una importante actividad en la compra de suelo para el desarrollo de proyectos en localizaciones con elevado potencial, principalmente en la primera y segunda corona metropolitana.

Buenas perspectivas para 2017

Según el informe de Aguirre Newman, la contratación mantendrá una elevada actividad en 2017, consecuencia de la necesidad de incrementar superficie de almacenaje y distribución por parte de los operadores logísticos . Una parte relevante de la demanda vendrá dirigida por las necesidades que está generando el e-commerce y la transformación en los hábitos de compra de los consumidores y, por otro lado, la actividad logística de km 0, la que corresponde a la última fase del ciclo logístico (la distribución al cliente final), generará la necesidad de acercar al máximo la logística a los grandes núcleos de población.

A lo largo de 2017, las rentas de alquiler de los mejores activos continuarán con la suave tendencia alcista, al igual que la actividad promotora, tanto en el desarrollo de proyectos llave en mano como de proyectos especulativos, que seguirán con la tendencia creciente iniciada hace dos años.

También durante este año, señala Aguirre Newman, se mantendrá el elevado interés inversor, principalmente por parte de inversores institucionales dentro del segmento core y value added y por parte de compañías inmobiliarias . Los mercados más activos serán Madrid y Barcelona, si en, la escasez de oferta obligará a los inversores a analizar mercados secundarios como Zaragoza, Valencia y algunas áreas del País Vasco.

Ante la falta de producto terminado en rentabilidad, las buenas perspectivas de la demanda y la necesidad de renovar el stock logístico, seguirá existiendo interés por parte de los promotores e inversores en la adquisición de suelos para el desarrollo de proyectos y compras bajo el formato de forward funding o forward purchasing.