Oscar Sánchez, socio-director de apliqa
Recién comenzado el descanso estival llegó a mis manos un excelente informe elaborado por Bankinter sobre la coyuntura del sector de construcción. Dada la calidad del contenido preferí compartir el mismo una vez hubiésemos vuelto a nuestros cuarteles de “invierno” y evitar que se convirtiera en una más de nuestras ligeras lecturas veraniegas. De igual manera podrá servir como materia de discusión durante el apasionante proceso de elaboración del presupuesto del 2017 que en muchas organizaciones suele comenzar en estas fechas.
A continuación las 20 razones objetivas, esto es, datos:
1. El aumento de la demanda en el sector residencial es un hecho (+16.8% a Mayo). Las estimaciones de demanda en torno a unas 470.000 viviendas así lo atestiguan. Bien es cierto que una gran parte de esa demanda será vivienda usada y por tanto vinculado al mercado de la reforma.
2. La evolución de los precios de la vivienda vuelve a ser al alza, con un +2,8% en el acumulado anual, atrayendo a los inversores particulares que buscan rentabilidades mayores que las del ahorro tradicional (próximas a cero)
3. Tasas de crecimiento y desempleo con una buena previsión. El aumento del PIB se estima entre [+2,5% + 2,8%] para este año y el 2017. Igualmente se espera que la tasa de desempleo se reduzca a valores en torno al 18%.
4. Tasa de morosidad hipotecaria. Su evolución descendente desde su máximo del 2013 y valores por debajo del 5% invitan a pensar en un aumento de las concesiones de préstamos hipotecarios.
5. Rentabilidad de la inversión en vivienda. La rentabilidad de la vivienda se sitúa cercana al 5%, pero lo que es más importante supone diferenciales entre 4 y 2 puntos por encima de depósitos y deuda del Gobierno de España haciendo volver al ahorro tradicional y de perfil más conservador.
6. Las ventas de viviendas a extranjeros se han multiplicado x2 desde sus valores mínimos en el 2009. Los compradores de fuera del Reino Unido representan el 80% de la demanda por lo que el efecto del Brexit será limitado.
7. El despegue de los precios de las viviendas en Madrid y Barcelona, que contagiará a otras capitales. Estas dos ciudades tienen evoluciones al alza de sus precios desde finales del 2014, con valores entre +4,5 y +8%
8. El precio del suelo urbano vuelve a crecer. Desde finales del 2014 inicios del 2015 se percibe un cambio en la tendencia con valores de incremento anual en torno al +5%
9. La variación del índice actualizador de las rectas de alquiler (ARCA) tiene un comportamiento positivo +0,5% desde comienzos de este 2016, rompiendo una tendencia de muchos meses con revisiones a la baja
10. El precio medio de la vivienda (€/m2) está teniendo una evolución positiva desde sus mínimos de finales del 2013 cuando rozó los 1.400€/m2. Se prevé que en el 2017 se llegue a los 1.600 €/m2
11. Reducción del stock de vivienda, el cual lleva cayendo de manera constante desde el 2009 hasta situarse en valores algo por debajo de las 500.000 viviendas y con determinadas áreas por debajo de los niveles mínimos deseados.
12. La inversión en construcción y el consumo aparente de cemento revelan una tendencia creciente consolidada desde comienzos de 2013, llegando a valores del +3,1% en este año. Bien es cierto que la inestabilidad política de estos últimos meses y sus consecuencias en la licitación pública han desacelerado ese crecimiento en los últimos meses (pues llegamos a alcanzar el 6%).
13. Los visados de nueva construcción de vivienda adelantan un aumento significativo de la actividad para el próximo ejercicio con incrementos del +50% en el primer trimestre 2016. Volvemos a ver de nuevo que el número de viviendas terminadas es inferior al de las iniciadas lo cual es una excelente noticia para el sector.
14. El volumen de contratación de oficinas en Madrid y Barcelona tiene una curva ascendente desde el 2013 llegando a niveles del 2008, bien es cierto que en Barcelona se comprueba una desaceleración en este último año
15. La tasa de desocupación de oficinas en Madrid y Barcelona en los distritos premium (CBD) se ha reducido a valores en torno al 10%.
16. Evolución de los yields en el segmento comercial que se ha reducido en los últimos 4 años en torno a -2 puntos porcentuales (dependiendo del tipo de centro comercial) dado el mayor interés que para los inversores vuelve a tener el sector
17. El aumento interanual de la rentas en esos distritos premium de Madrid y Barcelona se encuentra entre el +7% y el+ 12%.
18. Reducción de los yields en activos logísticos con caídas algo inferiores a los -2 p.p. desde valores del 2012 por idénticas razones a las explicadas en los activos comerciales
19. El spread o diferencial de rentabilidad entre las inversiones en activos inmobiliarios y la deuda soberana (bono a 10 años) se encuentre en máximos desde 2007 con retornos superiores en torno a +3 puntos porcentuales con respecto a los valores de entonces. Este diferencial varía en función del tipo de activo (oficina premium, oficina estándar o retail en calle prime)
20. La inversión en SOCIMI (vehículos para facilitar la inversión en activos inmobiliarios) está in crescendo generando plusvalías entre el [+20% y +30%] desde su salida a bolsa (salvo en el caso de LAR España)
Así pues, hechos objetivos que reflejan el presente y tendencias más bien halagüeñas (aunque conocéis nuestra postura acerca de las estimaciones futuras) que desde apliqa compartimos. Ambas cifras deberían ayudarnos a confeccionar nuestro presupuesto 2017 en un escenario de moderado crecimiento. Eso sí, tomando igualmente en consideración las profundas transformaciones a las que la industria se verá obligado a afrontar y sobre las que ya hemos vertido nuestra opinión en artículos de opinión previos, así como las particularidades de cada sub-sector en particular.