El año 2022 tiene que ser el año de la rehabilitación. No es la primera vez que se hace esta afirmación, pero en esta ocasión debía ser la definitiva porque, además de palabras, tenemos lo que verdaderamente importa: presupuesto.
El gráfico inferior muestra la evolución de los visados de rehabilitación entre 1997 y 2021. Un gráfico desconcertante: cuanto más ha envejecido el parque y, por tanto, mayor debiera ser la necesidad (y por tanto demanda) de rehabilitación, más han caído los visados. O por lo menos apenas se recuperan. Entrados ya en 2022, la variación de los visados en el mes de julio registraba una caída del -10% respecto a 2021. Y en este contexto entramos ya en octubre para encarar el final de año. El gráfico evidencia el fracaso del modelo español de rehabilitación.
Tras la crisis del boom inmobiliario se ha asentó el mantra en el sector, y en las instituciones públicas, de que la apuesta ganadora se llama rehabilitación. Una década hablando de rehabilitación en infinidad de foros, jornadas, congresos realizados desde el sector y para el sector. El deseo es evidente, pero la realidad muy cabezona.
Y es que la actividad de rehabilitación no depende de la voluntad del sector. Sí de la voluntad política y del acierto en el diseño de las políticas. Otra cosa es que los agentes del sector debamos estar preparados para atender la demanda, y satisfacerla con excelencia.
En el argumento anterior he obviado el factor clave, más importante que la voluntad y diseño de las políticas si cabe. Lo he olvidado porque es el eterno olvidado: La generación de demanda. Da la sensación que damos por hecho la existencia de una demanda potencial deseosa de rehabilitar, y quizá por este motivo no se valora de forma suficiente la importancia de activar la demanda, de generarla. La demanda potencial existe, sin duda, y cada vez más. Pero por diversas razones no se activan las palancas que impulsen a los consumidores a cambiar sus patrones de gasto. Porque de esto se trata, de impulsar un cambio en el patrón de gasto de los consumidores.
La demanda la formamos las personas. Y las personas nos movemos a menudo por inercias, que son hábitos consolidados que asumimos como normales. La demanda de rehabilitación, además, no se concentra en estratos de población adolescente o joven, más abiertos al cambio, sino en los de edad madura y avanzada con patrones y conductas muy consolidadas. Y reforzadas. Por tanto más resistentes al cambio de hábito. Porque este cambio supone un esfuerzo que rompe la dinámica normal de las cosas. Entre otras, en qué gastamos o no el dinero que tenemos, o peor, el que no tenemos.
Y la inversión en la mejora del parque edificado nunca ha formado parte del hábito de las personas. Y como no lo ha formado de los individuos, tampoco de los colectivos. Es una inversión percibida como gasto que compite con otras partidas de gasto muy consolidadas. Compite con hábitos, compite con un modo de entender la relación entre usuarios y viviendas y edificios que necesariamente hay que cambiar. Desde esta perspectiva hablamos también de cambio cultural.
En el plano social la legislación es una palanca clave para modificar patrones de conducta asentados. Y si realmente se concibe la rehabilitación como una actividad estratégica, la legislación en primera instancia debe cumplirse. Y esto implica velar por el cumplimiento de determinadas normativas, pero también facilitar su cumplimiento, es decir, dotación económica suficiente para romper las inercias mencionadas. El primer paso, realizar y hacer cumplir los informes de evaluación de edificios.
El palo debe ir acompañado de zanahoria, hablando en plata. Lo contrario es hacerse trampas al solitario. Ahora hay un cambio que viene de la mano de los fondos NextGenerationEU, que deben activar no solo una transformación económica sino cultural. Los fondos comunitarios han impulsado, además, cambios normativos importantes para que realmente la rehabilitación energética pueda ser realidad. Sin embargo la lógica del legislador y sus principales influencers sigue fijando el foco en modelos push y poco o nada en modelos pull. La falta de orientación al ciudadano, o lo que es lo mismo, el cliente, es notable. Y también la visión sesgada de focalizar los esfuerzos en modelos de gran escala. La eficiencia generada por estos modelos es evidente, pero la dificultad práctica también.
En este contexto la actuación a pequeña escala a menudo es denostada por ineficiente y quizá no se repara lo suficiente en su verdadero potencial. El 83% del parque edificado en España es de muy baja calidad energética. Un enorme mercado de edificios y viviendas que envejece a un ritmo que puede conducir a la obsolescencia del mismo, el peor escenario posible teniendo en cuenta que el ahorro de las familias españolas reside precisamente ahí. Y que estamos a las puertas una generación creciente de stock de vivienda intergeneracional, hasta ahora nunca vivido.
En este punto es donde los centros profesionales de materiales podrían tener un rol privilegiado. Porque son el punto de encuentro natural entre oferta y demanda, solo que requiere generar una línea de negocio orientada y sustentada sobre un hecho cierto: la oportunidad está ahí y no volverá, con una dotación que supera ampliamente los 5.000 M€ para este tipo de mejoras destinadas a la rehabilitación y a la eficiencia energética de los hogares. Si se aprovecha la oportunidad histórica, se generarán inercias que garantizarán una línea de actividad sostenible en el tiempo.
A la hora de ejecutar eficazmente los fondos NextGenerationEU, estos centros pueden contar con la capacidad y la autonomía de presentar proyectos a las comunidades de propietarios. Un papel asesor respaldado por la formación técnico-comercial, la cual durante años han adquirido los puntos de venta: se trata de una formación de la que carecen el resto de actores sectoriales y que, en este ámbito, se ha consolidado con la colaboración entre Anfapa y Andimac para colaborar en esta especialización.
Asimismo, las tiendas de materiales disponen de personas capacitadas de atención al público, que en estos momentos deben volcarse en labores de información y divulgación. Tienen un punto de venta, en la proximidad de las comunidades de propietarios, que se redefine desde esta perspectiva como punto de encuentro para los vecinos: atención, resolución de dudas, facilitación, vías de financiación… Son figuras necesarias para que los fondos se ejecuten con garantías, ya que se trata de los únicos operadores que cuentan con la logística adecuada para realizar labores de transporte y logística y llevar productos a pie de obra en tiempo y forma, algo que en el interior urbano tiene su complejidad.
Es el momento de subrayar el rol aglutinador entre oferta y de demanda que pueden generar las tiendas de materiales y soluciones para la edificación, rehabilitación y reforma, gracias a su interconexión con actores como los fabricantes, constructores, técnicos cualificados, administradores de fincas... Pueden actuar como generadores de demanda si el contexto y el modelo es favorable.
Ahora bien, el modelo es importante. Y el modelo, si nada cambia, puede ser una silla coja sobre la que nadie quiera sentarse en ella. Me refiero a que en la práctica las ayudas tienen una parte de subvención directa y otra de deducción fiscal. A finales de este año 2022 finaliza la deducción fiscal, es decir, se resta en la practica una parte importante del incentivo (hasta un 60% de deducción del total a pagar por los propietarios), como se ve en el ejemplo inferior.
Y en la primera versión de los Presupuestos Generales de 2023 parece haber desaparecido la deducción. Esperamos estar equivocados o, si así es, que se rectifique a tiempo. Si esta deducción no se prorroga al menos un año más, se estarán poniendo palos en la rueda desde la propia administración.
Sebastián Molinero es secretario general de Andimac (Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción)