La consultora y gestora Forcadell y la Universitat de Barcelona (UB) han presentado su 'Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2025', que entre sus principales conclusiones diagnostica una situación de boom en el mercado residencial de venta nacional, descartando la existencia de una burbuja inmobiliaria.
El estudio considera que existe una coyuntura diferente a la de 2007, desestimando motivos económicos e inmobiliarios que justifiquen una burbuja. La banca es hoy mucho más prudente, aseguran los autores del estudio, y el crédito hipotecario previsto para 2025 alcanzará los 85.000 M€, un 50 % menos que en 2006 en términos nominales. Además, los depósitos de familias y empresas superan a los créditos concedidos, reflejando un sistema financiero "equilibrado". A esto se suma un superávit económico cercano al 4 % del PIB y la expectativa de que el Banco Central Europeo (BCE) reduzca los tipos de interés, configurando un escenario de estabilidad que descarta una caída abrupta de precios y ventas.
Asimismo, el informe apunta que el fuerte incremento del precio de la vivienda responde a una escasa oferta, y no a una elevada demanda, sin indicios de un aumento significativo de la primera ni de una desaparición súbita de la segunda. La conclusión es que estamos ante un boom inmobiliario que se prolongará, como mínimo, hasta el último trimestre de 2027, con un traslado masivo de los jóvenes (menores de 40 años) desde el mercado de alquiler al de compra.
El informe estima que en 2026, el precio de la vivienda aumentará alrededor del 8% y las ventas sobre el 7,5%, mientras que las transacciones alcanzarán las 850.000 unidades, vendiéndose 60.000 viviendas más que el año anterior, con lo que se situaría en el tercer puesto con mayores ventas de la historia, tras la cifra de 901.574 de 2005 y las 955.186 de 2006.
La venta de inmuebles de segunda mano volverá a marcar un récord por segundo año consecutivo, al alcanzar las 765.000 unidades. Los principales impulsores del mercado volverán a ser la escasez y carestía del alquiler, un importe del arriendo superior al de la cuota hipotecaria, una elevada estabilidad en el empleo, un aumento del salario real, un reducido tipo de interés hipotecario y un incremento del crédito concedido por la banca.
El mercado estará caracterizado por un elevado incremento de las viviendas adquiridas por los menores de 40 años. En estas operaciones, el escaso ahorro de los jóvenes será compensado por las aportaciones de sus progenitores. De hecho, en el próximo año, el informe señala que tendrá lugar el trasvase de capital de padres a hijos más grande de la historia de nuestro país.
En cuanto al alquiler, el estudio asegura que el tope de alquileres no está generando la contención de precios. En Barcelona, su aplicación implicaría reducciones superiores al 25% en muchos casos, pero el mercado apenas ha registrado ajustes, al mantenerse vigentes muchos contratos o destinarse parte de la oferta al alquiler de temporada.
La oferta de viviendas de alquiler ha disminuido notablemente en los últimos años. Los propietarios se enfrentan a mayores riesgos y menor rentabilidad, entre ellos la imposibilidad de desahuciar a inquilinos vulnerables y la intención de imponer controles de alquiler. Al mismo tiempo, la Administración apenas incrementa la construcción de nuevas viviendas, con un promedio anual de solo 2.484 unidades entre 2019 y 2024, lo que contribuye a mantener la escasez en el mercado.
En Barcelona, el arrendamiento de temporada se ha convertido en una alternativa creciente al alquiler convencional debido a la elevada población flotante y al control de precios. El traslado de viviendas del arrendamiento habitual al ocasional permite sortear los límites establecidos por los topes de alquiler, aunque en la mayoría de ciudades españolas este tipo de alquiler sigue siendo limitado por la menor demanda.
El control de arrendamientos, apuntan desde Forcadell y la UB, ha eliminado la ventaja que tradicionalmente tenían los inquilinos antiguos, que pagaban incrementos menores que los nuevos por cuidar la vivienda y mantener una buena relación con el propietario. Ahora, los límites de precio se aplican tanto a renovaciones como a nuevos contratos, acabando con esa diferenciación.
Por otro lado, el informe asegura que el aumento de las viviendas de uso turístico no es una de las causas del encarecimiento del alquiler en los últimos años. Según el INE, en mayo de 2025 se contabilizaban 381.037 viviendas de uso turístico en España, lo que representa solo el 1,43% del total de viviendas y el 7,01% del parque en régimen de arrendamiento. Su escaso peso hace inviable atribuirles un papel determinante en el incremento del precio medio del alquiler, que en la última década ha subido un 94,7%.
El endurecimiento fiscal sobre estas viviendas podría reducir su oferta, pero difícilmente aumentará el parque de alquiler convencional. La mayoría de estos inmuebles se venderán o pasarán al arrendamiento de temporada, debido a su atractivo para trabajadores y estudiantes desplazados, la menor rentabilidad del alquiler tradicional y el temor de los propietarios a impagos o procesos de desahucios prolongados.