Residencia de estudiantes en Pozuelo de Alarcón (Madrid)
La inversión en residencias de estudiantes (Purpose Built Student Accomodation – PBSA, por sus siglas en inglés) cerrará 2025 como el mejor año de la serie histórica: alcanzará según la consultora Jones Lang Lasalle (JLL) los 1.700 M€ impulsada, entre otras operaciones, por la venta de Livensa Living.
Esta cifra, que representa un incremento del 151% respecto al año anterior y cerca de un 33% más que el segundo mejor año –2022, que cerró con 1.278 M€–; refleja el creciente interés de inversores nacionales e internacionales y la sólida demanda de activos PBSA, consolidando a este mercado como uno de los más atractivos dentro del espectro Living: en 2025 concentra el 38% de la inversión total en este segmento.
Además, cada vez más nuevos actores se exponen al sector PBSA, ampliando el pool de inversores en un mercado que está entrando en una fase de expansión y diversificación. Así, a los inversores institucionales de origen internacional se suman nuevos fondos locales como Merkel Capital y Moraval –a través de una alianza con Ares–, que ganan peso en el número de plazas en proyecto.
Paola Erhardt, directora de Living de JLL España, señala: “La movilidad estudiantil nacional e internacional convierte a España en un país muy atractivo para la inversión en PBSA y el segmento se consolida como un pilar clave dentro del Living. La incorporación de nuevos fondos y el dinamismo de las operaciones confirman la madurez del mercado y su evolución hacia una etapa de mayor escala, profesionalización y estabilidad.”
Por inversores, PGGM, propietario de Resa, concentra cerca de 11.000 plazas, el 10% de las camas ya operativas. Por su parte, Stoneshield, que controla MiCampus, supera las 8.740 camas, el 8% del stock. Cierra el pódium de mayores inversores por número de plazas CPPIB, propietario de Livensa y Nido, que cuenta con más de 8.200 plazas, cerca del 8% de las camas totales en funcionamiento.
En el capítulo de plazas en proyecto, los inversores nacionales irrumpen con fuerza. La Joint Venture de Ares y Moraval cuenta con un pipeline que supera las 2.200 camas. La alianza entre Azora y GIC suma cerca de 1.850 plazas, a poca distancia se encuentra Stoneshield, con un pipeline de más de 1.600 camas. Merkel Capital, con más de 1.500 plazas proyectadas y King Street con algo menos de 1.500 plazas en pipeline completan el top-5.
El atractivo de España como país receptor de estudiantes extranjeros, unido a una creciente movilidad nacional, genera un desequilibrio estructural en el que la demanda de alojamientos específicos para estudiantes crece mucho más rápido que la oferta. De acuerdo con los datos de JLL, España cuenta en la actualidad con más de 106.200 plazas operativas, lo que arroja una ratio de cobertura de tan solo el 7%; muy alejado de mercados más consolidados como Reino Unido (con un 32%) o Francia (17%).
Además, las nuevas plazas en pipeline son insuficientes para acomodar la creciente demanda: de aquí a 2028 entrarán en funcionamiento cerca de 26.000 nuevas camas; elevando el stock para el curso 2029-2030 a 138.000 unidades; mientras que la movilidad –nacional e internacional– de estudiantes para ese año académico se estima en 690.000 estudiantes. Con estas cifras JLL anticipa una demanda core (contempla el 80 % de los estudiantes internacionales y el 45 % de los estudiantes nacionales móviles) insatisfecha de cerca de 335.000 estudiantes. Este desequilibrio, apunta JLL, abre la puerta a nuevos inversores.
Así, la consultora inmobiliaria internacional prevé que sería necesaria una inversión de entre 15.000 y 24.000 M€ para alcanzar una ratio de cobertura del 20%, en línea con países europeos como Francia (17%), Bélgica y Suecia (ambos con un 20%) o Finlandia (23%).
Por número de camas operativas y en stock, las provincias de Madrid (más de 27.700 plazas en stock y 6.300 en proyecto), Barcelona (15.250 operativas y más de 5.800 en pipeline) y Sevilla (9.200 en funcionamiento y más de 2.100 en desarrollo) se consolidan como las tres principales plazas.
Sin embargo, otras ciudades ganan peso en el mapa nacional de las residencias de estudiantes. Valencia aumentará hasta 2028 su stock en casi 3.500 camas, hasta alcanzar las cerca de 9.500 plazas. Málaga, con más de 2.000 plazas en desarrollo superará las 5.400 en 2028, y Zaragoza sumará casi 1.600 camas para llegar a 2028 con 4.000 plazas.
Este horizonte de nuevas plazas apunta a la consolidación de la diversificación regional de la inversión en este tipo de activos. De acuerdo con los datos de JLL, Málaga (10%), Granada (7%) y Sevilla (6%) concentraron cerca de un cuarto de la inversión total en residencias de estudiantes. Madrid recibió un 18% y Barcelona copó el 36% del total.