España cerró 2025 con un déficit estructural cercano a las 680.000 viviendas, resultado de una década de producción insuficiente frente a una demanda demográfica en fuerte crecimiento. Entre 2021 y 2025 se crearon 1,2 millones de nuevos hogares, y las proyecciones oficiales apuntan a 3,2 millones adicionales hasta 2037, lo que obligaría a sostener un ritmo de promoción superior a 230.000 viviendas anuales para absorber tanto la nueva demanda como el déficit acumulado. Esto es lo que recoge Atlas Real Estate Analytics, consultora especializada en inteligencia de datos inmobiliarios, en su nuevo informe “Informe Suelos 2026: Situación y potencial de las bolsas de suelo residencial en España”, un estudio que analiza de forma integral la relación entre el déficit estructural de vivienda, la disponibilidad real de suelo residencial y su viabilidad efectiva de desarrollo a medio y largo plazo.
Mucho suelo en gestión “sobre el papel”, pero en plazos demasiado dilatados
Uno de los principales hallazgos del informe reside en el análisis del suelo residencial disponible. Aunque los instrumentos de planeamiento recogen una capacidad teórica cercana a siete millones de viviendas, la realidad operativa es muy distinta: menos del 0,5% de ese potencial se encuentra actualmente en fase finalista y en edificación, mientras que más del 74% corresponde a suelo aún sin urbanizar, con plazos de desarrollo que superan habitualmente las dos décadas.
A esta limitada madurez urbanística se suman restricciones técnicas de creciente relevancia. El análisis de Atlas muestra que el 87% de las viviendas potenciales en los suelos en gestión cuentan con un acceso inadecuado a la red eléctrica, y apenas el 20% dispone de conexiones suficientes a infraestructuras de transporte de alta capacidad, lo que compromete seriamente la viabilidad de gran parte del suelo identificado en los planes urbanísticos.
Una fractura territorial cada vez más evidente
El informe pone de manifiesto una clara divergencia territorial. Provincias como Madrid, Barcelona, Baleares, Girona, Bizkaia o Santa Cruz de Tenerife presentan una situación especialmente restrictiva: incluso movilizando la totalidad del suelo actualmente en gestión, no disponen de capacidad física suficiente para cubrir su déficit de vivienda acumulado y futuro.
En otras provincias, aunque el volumen de suelo es teóricamente suficiente, la corrección del déficit exige escenarios de movilización muy intensivos, que dependen de procesos urbanísticos largos y de inversiones relevantes en infraestructuras energéticas y de transporte.
Repensar el suelo y las infraestructuras
Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, señala que “el análisis confirma que el problema de la vivienda en España ya no puede abordarse únicamente acelerando el suelo actualmente en gestión. Existe suelo, pero este es insuficiente debido a que los plazos de gestión y demanda están desacompasados. Adicionalmente, en 6 provincias de España el suelo en gestión, en su totalidad, es claramente insuficiente. La solución pasa por repensar la gestión del suelo y, sobre todo, por alinear la capacidad de las infraestructuras a las necesidades de desarrollo de vivienda en cada zona”. El Informe Suelos 2026 subraya que, sin una mejora sustancial en la agilidad urbanística y en la planificación de infraestructuras clave, el desequilibrio entre oferta y demanda residencial tenderá a cronificarse en los principales polos urbanos del país.
El Informe Suelos 2026: Situación y potencial de las bolsas de suelo residencial en España completo ya está disponible para descarga en la web de Atlas Real Estate Analytics. Atlas Real Estate Analytics es una consultora inmobiliaria especializada en el uso de data science y analítica avanzada para apoyar la toma de decisiones en el sector inmobiliario. Con cobertura en España y Portugal, Atlas trabaja con promotoras, fondos, banca e inversores a través de consultoría estratégica, proyectos ad hoc y el desarrollo de soluciones tecnológicas propias.