La segunda jornada del II Congreso de la Semana Internacional de la Construcción by Alimarket, que se celebra en Ifema entre el 10 y el 12 de noviembre, ha concluido con un interesante debate sobre las cuáles son las claves para satisfacer la demanda de la vivienda. En él han tomado parte Luis Rodríguez de Tembleque, CEO de Kronos Homes; Alfredo Díaz-Araque, Director Gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España (ApcEspaña); Jorge Ginés, Director General de Asprima, y Paula San Román, Directora General de Libra Gestión de Proyectos. Todos ellos han expuesto sus perspectivas sobre las soluciones que podrían ayudar a mitigar la escasez de viviendas.
El debate ha comenzado con una pregunta determinante sobre el suelo, la materia prima esencial para poder desarrollar viviendas, ¿qué se puede hacer para mejorar la disponibilidad y el precio? Ha abierto fuego Alfredo Díaz-Araque, Director Gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España (Apce), quien ha insistido en que es crucial la simplificación de los procesos urbanísticos, porque estos se alargan durante 15 o 20 años. En el mismo sentido, ha respondido Luis Rodríguez de Tembleque, CEO de Kronos Homes, que ha expresado su acuerdo con que hay acortar los plazos y mecanismos para que los suelos estén disponibles en menor plazo y con precio más bajo. Ademas, ha añadido la seguridad jurídica y la estabilidad normativa, así como la importancia de la planificación estratégica de infraestructuras, para atajar problemas como la falta de electricidad.
Por su parte, Paula San Román, Directora General de Libra Gestión de Proyectos, ha distinguido la parte de suelo público de la privada. En este sentido, señala que el precio del suelo privado está condicionado por la falta de oferta frente a la gran demanda, por lo que hay que incentivar. En cuanto a la parte pública, tiene que estar destinada únicamente a vivienda y, por tanto, los precios no pueden ser los mismos.
A su vez, Jorge Ginés, Director General de Asprima, ha querido recordar en primer lugar a las víctimas del accidente de tren de Urda, en especial, a tres miembros de la asociación, representantes de las promotoras Vía Célere, Neinor Homes y Metrovacesa. A continuación, ha incidido en que satisfacer la demanda de vivienda exige actuar sobre la oferta: generar suelo disponible, agilizar el planeamiento y las licencias, reducir la burocracia y aportar seguridad jurídica. Como ejemplo ha hablado de la futura ley de suelo que previsiblemente se va a aprobar en Madrid el próximo día 19, que "tiene muchísimas ventajas". No obstante, esto no sirve de nada si después influyen otras normativas, como las de inundabilidad, que delimitan todo el ordenamiento. Es por ello, que considera imprescindible que las administraciones estén coordinadas. "Nada vamos a arreglar si no hay un objetivo común entre todas las administraciones, hay que trabajar en las tres estructuras del estado: regional, municipal y central." "La escasez de vivienda no es el problema, sino que es un síntoma de que la estructura del Estado no funciona" ha concluido.
En este escenario, se ha planteado la cuestión de si sería necesario un pacto de estado. La respuesta de Paula San Román en que es posible llegar a un pacto, aunque es imprescindible "hacer primero los deberes, por parte de todas las administraciones" y no "politizar la vivienda, que es una necesidad básica. No podemos dejar que la producción de vivienda dependa de un partido político o que vaya cambiando cada cuatro u ocho años." En el mismo sentido, se ha manifestado Luis Rodríguez, que insiste en que no se pueden hacer planeamientos que duren una eternidad porque "el tiempo es un coste silencioso". Hay que establecer reglas claras, con plazos concretos y empezar por lo que ya existe. Por su parte, Alfredo Díaz-Araque también señala que "es diferente hacer políticas de vivienda, que hacer política con la vivienda". En este sentido, el pacto consistiría en escuchar al sector y que las administraciones validen el consenso al que han llegado ya todos los agentes del sector.
Según Alfredo Díaz-Araque el segmento medio-bajo es cada vez más amplio y abarca ya a casi toda la población. Como ejemplo, pone la medida impulsada por Asprima 'Mi primera vivienda', que ha elevado el aval para la compra hasta usuarios de 50 años. Considera que la fórmula de colaboración público-privada podría ser un buen avance, y que hay que generar una oferta amplia en todos los sentidos, también en la compra, no solo en el alquiler. Hay que ver el acceso a la vivienda, como escalones que se van subiendo, según la renta y necesidades que se tenga en cada etapa.
Luis Rodríguez considera que el problema es que los ayuntamientos no tienen capacidad, ni financiera, ni de gestión, para desarrollar vivienda pública, por lo que apoya la colaboración público-privada. "Tampoco se puede engañar a la sociedad porque la construcción de una vivienda es caro. Hay que trabajar no solo en la oferta de suelo, sino también en la normativa, las exigencias, etc." para poder dar respuesta a la demanda.
Por su parte, Paula San Román diferencia entre la vivienda asequible y la vivienda protegida. Esta última solo "está sometida a unas normas." Indica que "hay un sector de la población que tiene una economía y una capacidad de ahorro pero es incapaz de acceder a una vivienda, no puede pagar lo que cuesta producir esa vivienda. "Más de un 80% de la gente, compra con la ayuda de sus padres o de un familiar". Cree que lo que hay que hacer es implementar medidas a través de la colaboración público-privada y paliar los elevados costes, para desarrollar vivienda asequible. Por el contrario, Jorge Ginés considera que no existe la vivienda asequible porque los salarios son muy bajos. "Si tenemos unos sueldos que no son reales porque hay una gran capacidad de clase extractiva que está desviando el dinero de la clase productiva, tenemos unos jóvenes con sueldos de 1.000 €. Hasta que no hagamos que nuestros jóvenes, puedan comprar, no se solucionará el problema." El 40% tiene que ser vivienda protegida, en Madrid, tiene que ser el 50%, todo lo que se limite a protección, eleva el precio de la vivienda libre. Además, hay un problema con la financiación, pero no se ataja de raíz. El IVA, situado en un 4%, sigue siendo muy alto en la vivienda protegida.
En consonancia con Jorge Ginés, Alfredo Díaz-Araque está de acuerdo con la bajada del IVA, pero no solo en la vivienda protegida, sino también en la libre, cuyo IVA se sitúa en el 10%. Mientras, Luis Rodríguez afirma que no se puede centrar únicamente en la demanda con la desgravación o la incentivación fiscal. Hay que apoyar también la oferta, que es donde está realmente el problema porque insiste en que el coste de producción es muy caro. Así, considera que hay que incentivar a las empresas para que creen industria y puedan construir. Por su parte, Paula San Román indica que las políticas fiscales son muy populares, pero solo incentivan al demandante, no al promotor, y ahora mismo lo que es "inviable es producir vivienda". "Hay que buscar políticas más generales, como la industrialización, acortar los tiempos, etc.", añade.
Igualmente, Jorge Ginés insiste en que no solo falta mano de obra, sino también tejido empresarial. Afirma que, según datos del Instituto de Estudios Económicos, el Estado recauda 52.000 M€ en vivienda, el 3,5% del PIB, por lo que es imprescindible mejorar la fiscalidad para las empresas y que estas puedan impulsar así la producción. Somos el país de Europa, que menos ganamos a nivel de ROE (return sobre el equity), solo un 5% anual. Hay que hacer más interesante el negocio, para el que promotor se lance. Además, "hay que cambiar la mentalidad de la sociedad civil."
En paralelo y respecto a la coyuntura actual de inflación generalizada, también en los precios de las viviendas, algunos expertos empiezan a vislumbrar síntomas de agotamiento en la demanda. Luis Rodríguez considera, sin embargo, que este agotamiento se está produciendo en la oferta, más que en la demanda. Además, indica que el ciclo alcista no es sostenible en el medio plazo, así que se producirá una moderación en el tiempo, que vendrá de la mano de las medidas antes mencionadas. "Las compraventas bajan porque la oferta no suple la demanda, aunque los precios estén tensionados. Mientras, no bajen los costes de construcción, no podrán bajar los precios". Por su parte, Paula San Román, diferencia entre demandante potencial, que es aquel que quiere y aspira a comprar una vivienda, y el demandante efectivo, que ahora mismo está contenido y no se atreve a comprar. En este sentido, cree que los precios bajarán a largo plazo.
"La vivienda se hace con capital privado", según Alfredo Díaz-Araque, por lo que se hace necesario generar el caldo de cultivo para atraer a los inversores. Para ello tiene que haber seguridad jurídica, estabilidad y una tranquilidad en un campo de juego mínimo. Con una opinión similar se manifiesta Luis Rodríguez, quien afirma que "los fondos pueden y deben desempeñar un papel fundamental, por ejemplo, para comprar el suelo, infraestructuras, cargas, etc." Además, también son clave para el desarrollo de grandes proyectos de alquiler, donde "los fondos pueden aportar profesionalización." A su vez, Paula San Román cree que "hay operaciones que son inviables sino hay una inversión por parte de un fondo, sobre todo, en operaciones a largo plazo, como en BTR o grandes rehabilitaciones, pero es imprescindible la seguridad jurídica". Por último, Jorge Ginés insiste en que son imprescindibles para dar respuesta a la demanda potencial. "Las ciudades se mantienen porque entra capital, pero para ello es necesario la seguridad jurídica. Todos los fondos son necesarios".