La coyuntura económica de los últimos años ha obligado a determinadas cadenas y hoteleros independientes a desinvertir, ante una urgente necesidad de liquidez y el ahogo de las deudas. La falta de financiación redujo, en gran medida, las soluciones para sortear la crisis. Tal situación, ha sido aprovechada por algunos fondos de inversión con capital extranjero, interesados en adquirir activos hoteleros para su posterior reposicionamiento, alquiler y/o venta. En este contexto, se postula en el mercado hotelero español la fórmula de la socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria), que posibilita a los inversores entrar en el patrimonio de los inmuebles sin necesidad de que los grupos hoteleros pierdan la gestión de los mismos. La socimi es un vehículo destinado a la compra y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su alquiler, debiendo invertir al menos un 80% de sus fondos en inmuebles y destinar a dividendos el 90%, como mínimo, de las rentas derivadas del arrendamiento. Entre sus beneficios fiscales están los de tributar al 19% en el Impuesto de Sociedades y una exención parcial del 20% para rentas procedentes de arrendamiento en sociedades que destinen al alquiler más del 50% de sus activos.
En este apartado, uno de los principales protagonistas del mercado hotelero nacional ha sido sin duda el fondo Hispania, gestionado por Azora en España, que ha adquirido desde 2014 media docena de establecimientos -algunos bajo el catálogo de Meliá, NH o Vincci- y que este año creaba junto a Grupo Barceló y con 421 M€ de activos la primera socimi hotelera en nuestro país. Este vehículo, que canalizará las inversiones de proyectos vacacionales en España, nace bajo la denominación Bay Hotels & Leisure e incorpora 16 establecimientos vacacionales de Barceló. Actualmente, el 60% de la inversión de Hispania se ha destinado al mercado hotelero.
Los analistas prevén que Hispania es solo el preludio para que otras socimi, orientadas en un primer momento a viviendas y oficinas, tomen un trozo del pastel del panorama hotelero nacional en los próximos años y posibilitaría agrupar patrimonios hoteleros independientes y de pequeñas y medianas cadenas, que, por separado, estarían condenadas a sufrir. De este modo, algunas socimi se estarían ya posicionando en oportunidades del mercado hotelero, al amparo de las excelentes cifras turísticas y los bajos costes. Así, Entrecampos Cuatro, Promorent o Mercal Inmuebles (socimis que cotizan en el MAB) y las cotizadas en el mercado continúo -Axia Real Estate, Lar España Real Estate y Merlin Properties-, estarían tanteando el sector hotelero nacional. De las mencionadas, a excepción de Hispania, solo Merlin Properties, gestionada por el fondo español Magic Real Estate, se estrenaba en el mercado hotelero nacional al comprar el verano pasado el coruñés C.C. ‘Marineda City’ por 260 M€, cuya operación incluía al hotel ‘Carrís Marineda’ (4E-113). Si bien, hay más ejemplos. Así, la family office Mazabi Gestión de Partimonios, adquiría el pasado año el lanzaroteño ‘Riu Olivina’, puesto en marcha ahora bajo la enseña Olé Hotels. Diversas fuentes han apuntado la posibilidad de que la empresa pudiera fusionarse con Entrecampos o diera entrada a nuevos fondos para crear una socimi. Los expertos ven en este tipo de vehículos un medio de crecimiento, que ofrece la posibilidad de que las cadenas y hoteles independientes integrados reduzcan su exposición inmobiliaria con la entrada de nuevos inversores sin que eso suponga una pérdida de gestión de los establecimientos.