La contratación logística de Madrid y Barcelona en los tres primeros trimestres de 2017 ha superado los 929.698 m2, con un incremento del 22,6% frente al total registrado en el mismo periodo de 2016; mientras que el volumen de inversión ha alcanzado los 600 M€, un 76% del total alcanzado en todo el pasado ejercicio , que supuso máximo histórico en volumen de inversión en España, según los datos aportados por el 3Q Monitor Mercado Logístico de Madrid y Barcelona 2017 de Aguirre Newman.
Durante el tercer trimestre de 2017, ha continuado la elevada actividad inversora sobre activos logísticos iniciada hace cuatro años, que se ha visto impulsada por factores como la consolidación del crecimiento económico, la progresiva mejora en el consumo de los hogares, unos precios de alquiler que muestran crecimientos en los principales mercados y una mejora de las condiciones de financiación.
La tasa de rentabilidad inicial para los activos más prime y en las mejores localizaciones se ha situado en torno al 6% (en alguna operación puntual, tasas cercanas al 5,5%). Según apunta el informe de Aguirre Newman, la escasez de oferta en los principales mercados logísticos de España (Madrid y Barcelona) está afectando al mercado en una doble vía. Por un lado, se sigue incrementando el interés por mercados secundarios, entre los que destacan Zaragoza, Valencia y Sevilla. Por otro, se observa un elevado interés por la compra de suelo, bien para desarrollo de proyectos especulativos, bien para el desarrollo de proyectos llave en mano o bajo formato de forward funding o forward purchasing.
En concreto, la demanda de espacios logísticos en Madrid en el tercer trimestre de 2016 ha alcanzado los 226.757 m2, que sitúa el total contratado acumulado de 2016 en 614.070 m2, lo que representa un incremento del 52% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. La actividad registrada tanto en el tercer trimestre como en el conjunto del año supone niveles récord nunca antes alcanzados. Aguirre Newman prevé que el cierre de 2017 sea igualmente muy positivo a la vista de las operaciones actualmente en curso.
La operación más relevante, en cuanto a volumen de superficie alquilada en este último trimestre, se ha realizado en Illescas (Toledo), donde se ha cerrado una operación de un proyecto llave en mano de 103.000 m2, seguida por otra operación en Meco de 59.914 m2.
Respecto a rentas, la máxima alcanzada ha sido de 4,85 euros/m2/mes, como consecuencia de una operación cerrada en el Corredor del Henares, en concreto en San Fernando.
Según el estudio de Aguirre Newman, la actividad en el mercado de suelo con uso logístico/industrial ha crecido considerablemente respecto a los trimestres anteriores, al haberse realizado siete operaciones alcanzando una superficie total de 379.096 m2, destinadas tanto al desarrollo de proyectos llave en mano como a riesgo. La operación de suelo más relevante ha sido la compra de 242.000 m2 en Illescas (Toledo) para el desarrollo de una plataforma logística de 103.000 m2.
La contratación de espacios logísticos durante el tercer trimestre en Barcelona ha alcanzado los 91.406 m2, lo que representa un ligero descenso del 9% sobre el mismo periodo de 2016. Mientras, la contratación total registrada en los nueve primeros meses de 2017 ha alcanzado los 315.628 m2.
El Vallès Oriental y Barcelonès han sido las comarcas más activas en cuanto a número de operaciones, donde se han cerrado tres y dos operaciones, respectivamente. Respecto a las operaciones de mayor volumen de superficie contratada, en Alt Penedès se ha firmado una de 20.000 m2 y en Vallès Oriental otra de 14.000 m2.
La renta prime se mantiene en niveles de 5,75-6,75 euros/m2/mes. No obstante, el informe de Aguirre Newman destaca que se ha cerrado una operación en El Consorcio de la Zona Franca con una renta situada por encima de la renta prime.