Jordi Matas y Susana Rivero
El leasing es una fórmula de financiación que ofrece importantes ventajas para aquellas empresas, profesionales y autónomos que desean invertir en cualquier clase de activo productivo.
Mediante el leasing, la entidad financiera adquiere un activo que, a cambio de unas cuotas periódicas, cederá en régimen de arrendamiento al empresario o profesional, pudiendo éste a la finalización del contrato, adquirir ese activo, a través del ejercicio de la opción de compra.
Aunque el leasing es un producto de financiación adecuado para cualquier tipo de activo; maquinaria, vehículos, etc… vamos a analizar en este artículo las ventajas que ofrece en la financiación de inmuebles.
El leasing inmobiliario resulta especialmente ventajoso cuando las empresas, profesionales y autónomos desean adquirir el inmueble necesario para desarrollar su actividad. Lo más habitual es que las empresas, al inicio de su actividad, opten por el alquiler de los inmuebles, en vez de por la compra, ya sea por dudas de cuál será su situación financiera en el arranque del proyecto, y por la necesidad de destinar los recursos disponibles al “core business” del negocio. Si bien es cierto que, una vez arrancado, los empresarios suelen plantearse la compra, todo ello, con la finalidad de generar un ahorro a través de la inversión en inmuebles.
A continuación, detallamos las ventajas que presenta el leasing inmobiliario para el arrendatario:
-La primera ventaja de esta fórmula de financiación es la posibilidad de diseñar una estructura a medida que dé como resultado una cuota que el futuro arrendatario pueda afrontar sin problemas. A través de las aportaciones iniciales, el importe del valor residual u opción de compra, los tipos de cuotas; constantes, crecientes o decrecientes, las entidades financieras podrán configurar el cuadro de amortización idóneo para el arrendatario.
-En segundo lugar, es importante destacar la fiscalidad favorable en la compraventa. En las primeras transmisiones de edificaciones, el arrendatario no precisa financiar el IVA de la compra, pues este es asumido por la entidad financiera como comprador del inmueble y posteriormente se repercute de manera diferida en las cuotas de arrendamiento.
Mayor ventaja ofrece en segundas trasmisiones de edificaciones, en las que la operación de compraventa puede quedar exenta de IVA y de ITP, produciéndose un notable ahorro, al no ser gravada por AJD.
-También es una gran ventaja el acompañamiento por parte del equipo especializado de la entidad financiera en el proceso de compra del inmueble. Especialmente interesante para pequeñas empresas, autónomos y empresas extranjeras que deseen iniciar su actividad en España. La entidad financiera va a acompañar al futuro arrendatario en todo el proceso de compra, velando en todo momento por la correcta formalización de la operación y evitando sorpresas inesperadas por cargas u otros problemas que pueda tener el inmueble elegido.
-Como cuarta ventaja y quizás la más conocida destacamos el ahorro fiscal por el diferimiento de impuestos debido a la amortización acelerada del inmueble. El leasing goza de un régimen especial que permite deducir como amortización fiscal, el importe correspondiente al coste de recuperación del bien pagado a la entidad financiera, con el límite del duplo de la amortización máxima del bien según tablas. Esta ventaja se puede cuantificar entre un 4% y un 6% del valor de la inversión (dependiendo del valor de repercusión del suelo).
-Finalmente, no podemos olvidar que, a través de fórmulas de financiación especializada, los empresarios tendrán más facilidad para que les sea concedido riesgo. Las entidades financieras, al elegir proyectos de financiación, siempre van a confiar más en aquellas fórmulas en las que la finalidad pueda ser contrastada, exista garantía que los fondos serán destinados a la compra de estos activos y en las que puedan analizar el retorno previsto de la nueva inversión. Además, históricamente es un producto que ha presentado menor morosidad que otras fórmulas de financiación tradicional.
A continuación, vamos a ilustrar de forma numérica diferentes posibilidades de cuadros de amortización de leasing inmobiliario, que compararemos con los desembolsos que se producirían en un alquiler. Llegaremos a la conclusión que pagando un 24% más que el alquiler tradicional, la empresa será propietaria del inmueble en 15 años, dejando en esos momentos de pagar el alquiler y pudiendo vender, si fuese el caso, el inmueble para acceder a uno mayor o recuperar buena parte de la tesorería invertida. Aunque no está cuantificado en el ejemplo, con bastante probabilidad, el valor del inmueble se habrá revalorizado en ese plazo de 15 años.
Vemos que en un inmueble acabado la opción de financiación a través de leasing puede ser muy interesante, pero veamos que ocurre en un supuesto en el que el inmueble, pese a estar acabado, es necesario hacer una importante inversión para acondicionarlo. En caso de querer adquirir un inmueble con estas características, las entidades financieras, concederán fondos, no solo para la compra, sino para las obras de adecuación del inmueble. Veamos un ejemplo numérico en el que, con una aportación inicial inferior al importe de las obras de adecuación, unas cuotas un 18% superiores a las del alquiler y con una opción de compra a la finalización del contrato, el arrendatario puede ser propietario transcurrido 15 años.
Tras estos ejemplos numéricos, vemos que el leasing es una opción de financiación que los empresarios y profesionales deberían tener en cuenta en sus proyectos de inversión.
Susana Rivero y Jordi Matas son miembros de la junta directiva de la Asociación Española de Leasing y Renting