Este mes de diciembre, Barcelona ha cumplido siete años de la aprobación definitiva de la normativa que obliga a destinar el 30% de las nuevas construcciones de vivienda a Vivienda de Protección Oficial (VPO).
En un primer momento, la medida prometió grandes bondades para el acceso de vivienda por parte de los barceloneses. Sin embargo, su aplicación real no ha resultado ser un éxito sino más bien un éxodo.
Con el paso de los años, muchos ciudadanos de Barcelona no encuentran lugar donde poder vivir obligando a buscar alternativas fuera de la ciudad, mientras que los inversores que anteriormente eran una parte fundamental de la creación de vivienda en la Ciudad Condal, han buscado ciudades con normativas más amigables para la creación de vivienda.
¿Por qué está medida no solo ha ahuyentado la inversión, sino que también ha encarecido la ciudad?
La explicación es bastante sencilla. En primera instancia, muchos de los inversores se preguntaban si convivir en un mismo edificio vivienda libre con vivienda protegida podría ser fuente de discordia y si eso se podía traducir en dificultad en el proceso de ventas.
Suponiendo que un inversor decide dar el paso e invertir en la creación de un edificio que combine ambas tipologías de vivienda, se encuentra en que para compensar la afectación del 30% acabará subiendo el precio notablemente al 70% restante del edificio. De no hacer la compensación, el promotor caería en bancarrota antes de colocar el primer ladrillo.
Por lo tanto, observamos cómo esta medida supone un efecto inflacionario que provoca que muchos promotores perciban que los precios de las viviendas de sus proyectos, estén muy por encima de su valor real y por este motivo descarten llevar a cabo los desarrollos. Eso nos lleva directamente a una caída de la creación de nueva vivienda.
Desde la entrada en vigor de esta medida, podemos observar que desde 2018 solamente se han creado 31 viviendas protegidas terminadas y aproximadamente unas 123 más en trámite. No solo debemos fijarnos en la escasa producción como resultado, sino en proyectar todas aquellas potenciales promociones que habrán sido desestimadas a lo largo de estos años como consecuencia de la regulación aprobada. Todo esto en una ciudad de casi dos millones de habitantes que desde que se implementó la medida, está marcando máximos históricos de precios de vivienda. Menos creación de obra nueva, más escasez de vivienda y, por lo tanto, subida de precios de venta ante una gran demanda.
Desde 2018 hasta el día de hoy, la vivienda se ha encarecido de media un 25% influenciada por la escasez de oferta en Barcelona. Solo el año pasado, según datos de la Asociación de Consultoría Inmobiliaria, en Barcelona faltaron más de 21.000 viviendas para absorber la demanda real. En otras palabras, tenemos decenas de miles de personas intentando encontrar un techo mientras que las promociones de obra nueva en la provincia de Barcelona han caído un 34,1% en el primer semestre del año en curso, según datos del Colegio de Arquitectos de Catalunya.
Hasta después del confinamiento, Barcelona era la segunda ciudad de España (por detrás de Madrid) con más visados de obra nueva. Desde 2023 hasta el día de hoy, ciudades como Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga y por supuesto Madrid, han superado a la Ciudad Condal en proyectos de nueva construcción.
Con estos datos, también es fácil deducir que estamos en el momento de la historia con más solicitudes para acceder a VPO y menos oferta disponible.
En un mundo en el que las ciudades cada vez tienen más protagonismo y peso económico, Barcelona no puede seguir siendo una ciudad que no permite vivir a sus ciudadanos por culpa de normativas que empíricamente ya están pidiendo ser derogadas.
Tras años de imposiciones normativas que destruyen la creación de nuevos techos y en definitiva, empeoran la vida de los ciudadanos, Barcelona debe abordar el debate de las soluciones.
La colaboración público-privada no debe ser objeto de debate, sino el punto de partida. Allí donde lo público no ha sabido generar oferta, escuchar y sumar al sector privado es imprescindible para volver a hacer de Barcelona una ciudad habitable. Sentando las bases e incentivos para la creación de vivienda asequible y sentando a todos los actores en la misma mesa, podremos revertir el déficit acumulado y empezar a atajar de pleno una de las principales preocupaciones de la ciudadanía.
En definitiva, Barcelona se enfrenta a una realidad incontestable: no se puede combatir la falta de vivienda penalizando a quienes la producen. La ciudad necesita más hogares, no más trabas. Y si algo nos enseñan estos siete años de vigencia del 30%, es que las buenas intenciones no bastan.
La colaboración público-privada debe también abordar urgentemente las trabas burocráticas que supone obtener una licencia de obra en la ciudad. En los últimos años hemos visto cómo incluso inversores que apostaron por la creación de edificios que incluían la reserva del 30% de VPO han llegado a abandonar los proyectos ante el silencio de más de año y medio por parte de la administración para la obtención de licencias de obra.
Situaciones como estas, así como solares municipales vacíos a lo largo de los años, no hacen más que contribuir a la situación que lamentablemente se ha creado en la ciudad.
Barcelona no puede permitirse seguir perdiendo talento, familias, oportunidades económicas y bienestar social por obstinarse en un marco regulatorio que ya ha demostrado sus efectos nocivos. Persistir en una medida que reduce oferta, dispara precios y vacía la ciudad de residentes es, sencillamente, insostenible. Rectificar siempre es de sabios.
Albert Milian es managing director de Barnes Barcelona