Jordi Argemí, CEO Neinor Homes (izq), junto a Mario Lapiedra, CIO y consejero delegado adjunto del grupo
Neinor Homes, la principal promotora residencial en España tras hacerse con Aedas Homes, ha traspasado a una nueva joint venture creada junto al fondo Orion, que posee el 90% de la misma, una cartera de 1.097 viviendas en construcción en las principales ciudades españolas procedente de la bolsa de Aedas.
El valor total de los activos movilizados, orientados al segmento de gama media, asciende a 110,9 M€, repartidos entre un paquete de ocho promociones valorado en 81,9 M€, cuya transmisión se realizará mediante un share deal por el que la sociedad conjunta adquirirá la compañía propietaria de los activos, y un proyecto en el desarrollo madrileño de Valdecarros por otros 29 M€ que será adquirido directamente por el vehículo.
El calendario de la transacción prevé que la venta de ocho de los nueve activos se cierre en diciembre de 2026, mientras que el traspaso del restante tendrá lugar a lo largo de 2027. Aedas Homes no queda desvinculada de estas promociones, ya que actuará como delivery partner manager, supervisando el diseño del proyecto, la concesión de las licencias y su construcción, y recibirá además una remuneración variable que dependerá directamente de los beneficios y la rentabilidad final de las viviendas.
El acuerdo tiene la particularidad de haberse cerrado con uno de los principales accionistas de Neinor, ya que Orion posee el 28,8% del capital de la promotora y cuenta con dos representantes en su consejo de administración. La vinculación entre las partes ha obligado tanto a Neinor como a Aedas a justificar ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) las condiciones de la operación, en un proceso en el que Alantra ha sido el asesor del grupo.
Este pasado lunes, Neinor presentó una actualización de sus objetivos estratégicos para el periodo 2026-2028. La compañía destacó la aceleración de su plan de coinversiones, de 400 M€ para el periodo 2026-2027 y en el que se enmarca precisamente el nuevo acuerdo con Orion, entre otros. Este avance se ha logrado gracias a la firma de operaciones por valor de 260 M€ en lo que llevamos de año, con una prima del 17% sobre el valor bruto de los activos y un margen bruto del 42%, y el grupo mantiene otros 100 M€ en fase de negociación.
Por otro lado, Neinor apuntó que durante los dos próximos años, hasta 2028, reducirá su deuda a prácticamente la mitad. Concretamente, espera pasar de los 1.166 M€ registrados al cierre del primer semestre de 2026 a situar su endeudamiento entre 550 y 650 M€ a final de 2028, mejorando así los objetivos que presentó en la junta general de accionistas del pasado mes de abril.
El grupo tiene intención de mantener una velocidad de crucero operativa y entregar hasta 15.000 viviendas en entre 2027 y 2028, de las que aproximadamente la mitad se desarrollarán en balance propio y el resto se ejecutarán mediante coinversión. Así, en lugar de incrementar el endeudamiento, la empresa utilizará la caja libre y los márgenes generados por la entrega de viviendas y por los acuerdos de coinversión para amortizar deuda. Esto le permitirá, además, concentrarse también en segmentos como la vivienda asequible, tanto destinada a la venta como al alquiler.
Neinor cuenta con una reserva de suelo propia proyectada para la construcción de unas 24.000 viviendas, lo que garantiza su ritmo de producción durante aproximadamente seis años. Además, posee una capacidad de coinversión que le permite proyectar hasta 12.000 viviendas adicionales, manteniendo una participación que oscila entre el 10% y el 15%. La valoración total de estos activos, sumando sus terrenos propios y sus alianzas de inversión, ronda los 3.000 M€.
De cara al futuro, la empresa planea invertir alrededor de 400 M€ de sus propios fondos en la adquisición de nuevos terrenos hasta el año 2028. Esta cantidad prevé duplicarse gracias al respaldo de socios estratégicos y a la captación de financiación externa.
Por último, respecto a su plan de negocio, Neinor apunta que cuenta con un libro de preventas totales superior a los 3.000 M€ y tiene ya prevendidas el 90%, el 80% y el 40% de las entregas de 2026, 2027 y 2028, respectivamente. Asimismo, aseguran que el riesgo de construcción está “mitigado”, con contratos llave en mano ya firmados para más del 70% de las entregas objetivo de 2028.