El acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales retos sociales de nuestro país y se tiene que corregir con la participación de administraciones, profesionales y ciudadanía. En las últimas décadas, las políticas públicas, la evolución del mercado y los cambios demográficos han configurado un contexto en el que buena parte de la población ve cada vez más difícil acceder a una vivienda estable y asequible. Frente a este panorama, se hace necesario replantear el modelo tradicional de tenencia de vivienda, que en España siempre ha girado entre dos ejes: la compra y el alquiler. Sin embargo, entre ambos extremos empieza a consolidarse una alternativa que aporta equilibrio, estabilidad y sentido social al uso de la vivienda: las cooperativas de vivienda en cesión de uso.
Este modelo, que en Europa cuenta con una larga trayectoria en países como Dinamarca, Noruega o Alemania, se presenta como una fórmula a medio camino entre la propiedad y el arrendamiento, ofreciendo las ventajas de ambos sistemas sin sus principales inconvenientes. La cooperativa en cesión de uso permite disfrutar de una vivienda de forma indefinida, estable y con seguridad jurídica, pero sin ser propietario individual del inmueble ni depender de las fluctuaciones de un mercado de alquiler cada vez más tensionado. Esta fórmula introduce una tercera vía de acceso que, además de garantizar el derecho a la vivienda, redefine la relación entre el ciudadano, la comunidad y el entorno urbano.
El funcionamiento es sencillo en su planteamiento, pero transformador en su alcance. Los socios de la cooperativa no compran una vivienda ni la alquilan; adquieren el derecho de uso a través de una entidad colectiva sin ánimo de lucro que es la titular del edificio. Los usuarios aportan una cantidad inicial que ronda el 20% del coste de construcción y gastos indirectos, inferior a la entrada que exige una hipoteca convencional, y abonan una cuota mensual asequible, aproximadamente un 20% inferior a los precios de alquiler del mercado local, que cubre el mantenimiento, los gastos financieros y los servicios comunes. Esa aportación inicial es reembolsable en caso de abandonar el proyecto, lo que evita la especulación y garantiza la sostenibilidad del sistema.
De este modo, el valor deja de residir en la revalorización inmobiliaria y se centra en el uso, la estabilidad y la calidad de vida. La vivienda deja de ser un producto financiero y recupera su sentido original: ser un espacio para vivir, no para especular. Esta diferencia conceptual marca un cambio profundo respecto al modelo predominante en España, donde la propiedad privada sigue siendo percibida como la única forma de seguridad residencial.
El modelo de cesión de uso no solo responde al problema del acceso a la vivienda, sino que aporta múltiples beneficios urbanos y sociales. Al tratarse de comunidades cooperativas, fomenta la convivencia, la participación en la gestión y el mantenimiento responsable de los espacios compartidos. Los proyectos suelen incorporar criterios de sostenibilidad, eficiencia energética y diseño colaborativo, generando barrios más integrados, inclusivos y respetuosos con el entorno. Además, muchos de ellos se desarrollan sobre suelos públicos cedidos en derecho de superficie por las administraciones, lo que multiplica su potencial como herramienta de política pública.
Precisamente las administraciones públicas tienen aquí un papel determinante. El suelo público es un recurso escaso y valioso, y su cesión en régimen de uso a cooperativas puede ser una de las vías más eficaces para ampliar el parque asequible sin necesidad de recurrir a grandes inversiones directas. En lugar de vender el suelo o promover vivienda pública para luego cederla al mercado, las administraciones podrían garantizar un uso continuado, solidario y sostenible a través de la colaboración con el movimiento cooperativo. Este planteamiento reduce el gasto público, fortalece el tejido social y promueve modelos de gestión basados en la corresponsabilidad ciudadana.
Sin embargo, para que las cooperativas de cesión de uso puedan consolidarse en España es necesario superar todavía varias barreras. La primera de ellas es legislativa: actualmente, el marco normativo carece de una definición clara y homogénea del concepto de cesión de uso, lo que genera inseguridad jurídica y dificulta la financiación. Una regulación específica permitiría reconocer formalmente este modelo dentro del ecosistema de soluciones habitacionales, diferenciándolo tanto del alquiler como de la compraventa.
La segunda barrera es financiera. Aunque el modelo ha demostrado su solvencia en proyectos ya finalizados en distintas comunidades autónomas, todavía existen dificultades para obtener crédito en condiciones adecuadas. Las entidades financieras necesitan comprender que la cooperativa, como titular del inmueble, es una garantía sólida y estable, y que el riesgo de impago se minimiza gracias a la autogestión responsable de los socios. Desarrollar instrumentos financieros adaptados, como líneas de crédito específicas o avales públicos, sería un paso decisivo para impulsar su expansión.
La tercera barrera es cultural. En España, la idea de propiedad individual está profundamente arraigada. Durante décadas, hemos identificado la compra de vivienda con éxito personal y estabilidad familiar. Pero hoy esa visión choca con la realidad económica de una generación que no puede acceder ni a hipoteca ni a alquiler, y que busca alternativas igual de seguras, más flexibles y cooperativas. La cesión de uso ofrece precisamente eso: un hogar en el que se disfruta de estabilidad y autonomía sin quedar atrapado por la deuda hipotecaria ni la inseguridad del alquiler.
La vivienda no debe ser un privilegio, sino un derecho garantizado desde la cooperación y la responsabilidad compartida. El modelo de cesión de uso demuestra que es posible habitar desde el compromiso colectivo y no desde la acumulación individual. Apostar por estas cooperativas no es solo apostar por una forma distinta de acceder a un hogar; es apostar por una sociedad más equilibrada, solidaria y sostenible, en la que vivir deje de ser un problema para volver a ser, sencillamente, un derecho.
Javier de Osma es director del Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi)