Esta mañana millones de personas han llegado a su lugar de trabajo y se han puesto a trabajar. La climatización funcionaba, los ascensores también, el edificio estaba limpio, los accesos operativos y nadie se ha preguntado qué ocurriría si hubiera un apagón, una avería importante o una emergencia. Es lógico. Cuando todo funciona, nadie piensa demasiado en quién lo hace posible. En Facility Management estamos bastante acostumbrados a ello.
La norma ISO 41011:2017 define el Facility Management como una función organizativa que integra personas, espacios y procesos dentro del entorno construido con el propósito de mejorar la calidad de vida de las personas y la productividad de la actividad principal. Para llevarlo a la práctica están los Facility Managers, profesionales que gestionan todo aquello que permite que organizaciones y empresas funcionen de forma eficiente en oficinas, instalaciones, industrias e infraestructuras públicas y privadas. Y estamos hablando de mucho más que oficinas.
En España no existe una estadística única que permita conocer el tamaño real del Facility Management, pero basta mirar algunos números para entender de qué estamos hablando. Madrid y Barcelona suman aproximadamente 25 Mm2 de oficinas. España cuenta con 844 hospitales y cerca de 160.000 camas instaladas, más de 30.000 centros educativos no universitarios y unos 165.000 kilómetros de carreteras. Aena gestiona 46 aeropuertos y dos helipuertos; Adif, más de 15.000 kilómetros de red ferroviaria y alrededor de 1.500 estaciones; y tenemos 46 puertos de interés general gestionados por 28 autoridades portuarias. Todo eso funciona cada día. Y todo eso hay que gestionarlo.
Sin embargo, seguimos arrastrando una idea bastante limitada de nuestra profesión. Para muchas organizaciones el Facility Management continúa siendo sinónimo de mantenimiento o una evolución de los antiguos “Servicios Generales”. El mantenimiento es fundamental, por supuesto, pero hoy hablamos también de energía, seguridad, tecnología, espacios, servicios, continuidad de negocio, experiencia de usuario e inversiones.
Hay un dato que debería preocuparnos. Solo en Madrid y Barcelona, unos 11 Mm2 de oficinas, el 44 % del total, podrían quedar obsoletos antes de 2030, con unas necesidades de inversión próximas a 14.500 M€.
En estas condiciones, discutir únicamente cuánto cuesta mantener un edificio me parece quedarse con una parte muy pequeña del problema. También deberíamos calcular cuánto cuesta no mantenerlo, posponer una inversión cinco años o descubrir demasiado tarde que determinadas instalaciones ya no responden a las necesidades de sus usuarios.
La energía ofrece probablemente el ejemplo más claro. Los edificios representan alrededor del 40% del consumo energético de la Unión Europea y el 36% de las emisiones de gases de efecto invernadero relacionadas con la energía. El 75% del parque inmobiliario europeo presenta un bajo rendimiento energético. Además, aproximadamente el 85% de los edificios de la UE fue construido antes del año 2000, mientras que la renovación energética avanza a un ritmo cercano al 1% anual.
Podemos y debemos construir mejor. Pero las cifras nos están diciendo que tenemos otro problema delante: qué hacemos con los edificios que ya tenemos. Buena parte de la descarbonización se juega ahí. En cómo operamos esos edificios durante los próximos veinte o treinta años, qué temperaturas fijamos, cómo utilizamos los espacios, cuándo renovamos una instalación, qué consumos medimos o dónde decidimos invertir.
Un edificio puede tener una magnífica certificación y consumir más de lo previsto. Y un inmueble antiguo puede mejorar mucho su comportamiento con una gestión rigurosa y las inversiones adecuadas. La eficiencia no termina cuando se entrega una obra. Se comprueba después, todos los días.
Con la tecnología estamos viviendo algo parecido. Nunca habíamos tenido tantos datos sobre nuestros edificios y eso no significa necesariamente que los estemos gestionando mejor. BIM, sensores, inteligencia artificial, automatización o gemelos digitales tienen sentido cuando sirven para anticipar una avería, reducir un consumo o decidir mejor una inversión. Si no lo hacen, estamos añadiendo tecnología, no mejorando la gestión.
Además, cuanto más conectamos climatización, accesos, energía, ascensores o sistemas de seguridad, más importante se vuelve la ciberseguridad. Un edificio moderno ya no es únicamente una infraestructura física. También es una infraestructura digital.
Y el FM llega a lugares que muchas veces ni siquiera asociamos con nuestra profesión. Está en hospitales, universidades, fábricas, aeropuertos, museos y teatros, pero también en patrimonio rural o refugios de alta montaña. Cambian completamente las condiciones y los problemas, pero no la pregunta de fondo: cómo conseguir que ese espacio pueda cumplir su función con seguridad, eficiencia y continuidad.
Hay una cuestión que desde la profesión llevamos años planteando: el Facility Manager llega demasiado tarde a muchas decisiones. Después gestionaremos durante décadas un edificio, pero no siempre participamos cuando se decide cómo será, qué instalaciones tendrá, cómo se podrán mantener o cuánto se invertirá en ellas. Después llegan soluciones difíciles de operar, equipos poco accesibles o ahorros iniciales que terminan convirtiéndose en mayores costes durante años.
No se trata de ocupar el espacio de arquitectos, ingenieros, constructores o responsables financieros. Se trata de incorporar antes el conocimiento de quien tendrá que gestionar el resultado.
También nosotros tenemos deberes pendientes. Si queremos participar en esas decisiones, debemos explicar mejor nuestro trabajo. Hablar menos de incidencias y más de riesgo, inversión, productividad, energía y valor. Traducir los problemas técnicos a aquello que realmente significan para una organización.
Este debate estará presente en el primer Congreso de Facility Management Barcelona 2026, organizado por la Associació Catalana de Facility Management, que celebraremos los días 25, 26 y 27 de noviembre en el Recinto Modernista de Sant Pau.
Seguramente mañana volveremos a entrar en nuestros lugares de trabajo sin preguntarnos quién consigue que todo funcione. No pasa nada. En cierto modo, significa que estamos haciendo bien nuestro trabajo. Lo que no podemos permitirnos es que el Facility Management también sea invisible cuando se decide cómo invertir, construir, transformar y gestionar nuestros edificios y también nuestros puestos de trabajo.
Manuel Járrega Domínguez, presidente de la Associació Catalana de Facility Management (ACFM), entidad organizadora del primer Congreso de Facility Management Barcelona 2026