El mercado inmologístico español inició 2026 con una contratación acumulada de más de 751.000 m2 durante el primer trimestre, lo que supone un ligero crecimiento interanual del 5% y confirma un inicio de año sólido en términos de absorción, según los datos de CBRE, a pesar de un entorno macroeconómico marcado por la inestabilidad. En cuanto a la inversión, se situó en los 281 M€, en línea con el mismo periodo del año anterior, en un contexto marcado por un menor tamaño medio de las operaciones y el cierre puntual de grandes transacciones, como el portfolio adquirido por CapitaLand, que concentró el 44% del volumen total. En concreto, el interés inversor se mantuvo firme en activos prime y ubicaciones consolidadas, con rentabilidades estables en el 4,85%, mientras que el pipeline de operaciones apunta a un mayor dinamismo en los próximos trimestres, especialmente en el segmento de grandes portfolios, con tickets por encima de los 100 M€.
"El inicio de 2026 reflejó un mercado logístico que siguió apoyándose en fundamentos sólidos, con una demanda estructuralmente estable y un claro protagonismo de los principales hubs. La actividad continuó muy condicionada por la disponibilidad de producto en zonas prime, un factor que marcó tanto el comportamiento de los mercados regionales como la evolución de las rentas. En inversión, el trimestre mostró un arranque contenido y prudente, con un mayor peso de operaciones de menor tamaño y una elevada disciplina en la asignación de capital, mientras se mantuvo el interés por activos de calidad en ubicaciones consolidadas. Este contexto configuró un escenario de equilibrio, en el que el producto prime continuó concentrando gran parte del foco inversor”, explica Begoña Crespo, Senior Director y Head de Industrial & Logístico de CBRE.
Por plazas, la zona centro arrancó el año como el principal motor de la demanda inmologística nacional, con una contratación superior a los 345.000 m2, lo que representa un incremento interanual del 39%. Por ejes, el corredor A‑2 lideró la absorción, con cerca del 60% del total, seguido por la A‑42 (19%) y la A‑4 (13%), entretanto el número de operaciones (24) se mantuvo en línea con trimestres anteriores, si bien el tamaño medio aumentó hasta los 14.400 m2. En cuanto a la tipología de producto, destacó el peso del producto nuevo, tanto especulativo (39%) como llave en mano (25%), mientras que por sectores, la demanda mostró una mayor diversificación respecto a 2025: los retailers (23%), el segmento de desarrollo y construcción (21%) y el ecommerce (17%) lideraron la absorción del trimestre, al tiempo que los operadores 3PL representaron en torno al 10%, frente al claro predominio que llevan registrando históricamente.
Por su parte, el mercado inmologístico catalán registró más de 222.000 m2 de contratación durante los tres primeros meses del año, lo que supone un crecimiento interanual del 74%, tras un 2025 condicionado por la falta de producto disponible. Ante la falta de nueva oferta, la rotación del producto de segunda mano se mantuvo elevada, con más del 40% de la absorción, aunque continuó destacando el peso del producto nuevo, principalmente especulativo (37%) pero también en autopromoción (18%). Aquí, los operadores logísticos (3PL) lideraron la demanda y concentraron en torno al 41% de la absorción, seguidos por transporte y distribución (24%), industrial/manufacturero (17%) y retailers (12%), una distribución que configura un perfil de ocupantes alineado con las necesidades operativas del mercado catalán. Además, el pipeline en construcción asciende a 391.000 m2, de los cuales aproximadamente un 30% se encuentra disponible, anticipando una mayor entrada de nuevo producto a corto y medio plazo respecto a 2025, aunque en un mercado que sigue operando con una oferta muy restringida.
Por último, los mercados regionales concentraron en torno al 25% de la contratación nacional, aunque con una evolución desigual entre plazas. Valencia consolidó su papel como mercado logístico relevante, superando los 51.000 m2, seguido por Zaragoza (38.000 m2), que muestra un crecimiento sostenido en un contexto de oferta limitada. Por su parte, Bilbao (20.869 m2) y Málaga (21.567 m2) experimentaron repuntes de actividad, de más del 100%, apoyados en el cierre de un número reducido de operaciones de tamaño medio-grande. En general, estos mercados presentaron una demanda activa pero altamente dependiente de la disponibilidad puntual de producto, en un contexto de escasez estructural de nueva oferta marcado por la entrada contenida de producto nuevo y de una absorción sostenida del stock existente, señala la consultora. Las tasas de disponibilidad se mantuvo en niveles históricamente bajos en la mayoría de estas plazas, situándose por debajo del 2% en Valencia y Zaragoza y en torno al 3% en Bilbao y Málaga.