Banco de España (Madrid)
El mercado inmobiliario se encuentra atrapado en un bucle donde una demanda creciente y una oferta incapaz de seguir el ritmo están disparando los precios, dejando a gran parte de la población sin capacidad económica para acceder a una vivienda, según el Informe Anual 2025 realizado por el Banco de España.
Para solucionar la escasez de viviendas en los municipios con menor disponibilidad de suelo, la autoridad monetaria ha puesto sobre la mesa una propuesta que consiste en elevar la densidad de la edificación en los terrenos que actualmente se encuentran en fase de transformación urbanística. De acuerdo con los cálculos del organismo, si se densifican estas zonas de desarrollo siguiendo el promedio de las áreas urbanas que ya están consolidadas, se conseguirían unas 500.000 viviendas más a las que ya están previstas en los planes actuales. En el caso de que estas nuevas áreas alcancen la misma densidad media que los centros consolidados, se podrían llegar a construir hasta 1,2 M de viviendas adicionales repartidas estratégicamente entre las seis grandes áreas urbanas del país: Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Zaragoza y Sevilla.
A pesar de que el auge de la demanda y la escalada de los precios harían prever un fuerte repunte de la actividad, la realidad sectorial muestra que el número de viviendas terminadas en 2025 sufrió una reducción del 9%, quedándose en apenas 92.000 inmuebles. El Banco de España asocia este estancamiento a diversos factores de oferta, entre los que destacan la escasez de suelo edificable, las trabas administrativas, la lentitud en la ejecución de los planes urbanísticos y una preocupante crisis de productividad. De hecho, la producción por hora trabajada en la construcción cayó un 13% entre los años 2013 y 2025, situando su valor añadido bruto un 25% por debajo de la media del conjunto de la economía nacional.
A las limitaciones operativas de las constructoras, caracterizadas por empresas de reducido tamaño y un déficit crónico de mano de obra cualificada, se añade la presión que ejercen el uso turístico de la vivienda y las compras de los no residentes. Estos fenómenos absorben y reducen el stock que debería estar destinado al uso residencial habitual.
Toda esta presión se traslada de forma directa al mercado del alquiler, que es donde se detectan las mayores dificultades de acceso para los jóvenes y la población extranjera. Las viviendas que entran como nuevos contratos se han encarecido de una manera sustancial, llegando a registrar en 2024 precios un 16,5% superiores al promedio de los alquileres ya vigentes, una tendencia al alza que los indicadores adelantados de los portales inmobiliarios estiman que continuó en 2025 con otra subida del 5% en términos reales.
Para revertir esta tendencia y asegurar la efectividad de las medidas, el informe concluye que resultará indispensable una estrecha cooperación entre el Gobierno central, las Comunidades Autónomas y las administraciones locales. En este sentido, la el Banco de España señala que las corporaciones locales gozan actualmente de una saneada situación presupuestaria y patrimonial que les facultaría para financiar de manera directa la ampliación del parque público residencial.
Finalmente, también advierte a los reguladores sobre los riesgos de centrarse únicamente en políticas que busquen mitigar o controlar la demanda. Aunque estas iniciativas pueden aliviar el sobresfuerzo de los hogares vulnerables de forma transitoria, es vital monitorizarlas con cautela para evitar la aparición de efectos no deseados que terminen contrayendo aún más la ya debilitada oferta de viviendas.