El inicio de la recuperación del sector inmobiliario ha llegado en 2014, aunque de forma muy lenta y muy suave, ya que está teniendo unos tiempos diferentes dependiendo de la situación y del tipo de vivienda. El número de transacciones de vivienda en el segundo trimestre de 2014 creció un 13,5% respecto al mismo trimestre del año anterior, y todo indica que en estos últimos tres meses se mantendrá la tendencia. En total, la compraventa de viviendas se situó en 80.136 unidades y más del 84% fueron viviendas de segunda mano. La ligera subida del 0,3% de precios de la vivienda en el tercer trimestre (0,8% de tasa interanual) también confirma la tendencia de la recuperación del sector inmobiliario. Los precios han bajado una media de un 43% desde su máximo en 2006, y han tocado fondo en muchas zonas de España.

No obstante, la recuperación tendrá tiempos diferentes dependiendo de un factor fundamental: la situación de la vivienda. Hay zonas donde ya han empezado a subir los precios y las transacciones, aunque de forma muy suave y lenta. Las más destacadas son zonas con alto nivel adquisitivo, especialmente en el centro de ciudades donde no se ha construido mucho en los últimos 15 años, como en Islas Baleares, Galicia, Islas Canarias y Madrid, y donde para comprar vivienda no se necesita mucha financiación.

En cambio, en otras regiones de España se tardará entre 3 y 4 años en digerir el exceso de oferta, por lo que actualmente hay margen de bajada de precios. Hablamos de zonas de La Rioja, Castilla-La Mancha, Cantabria y Aragón. En Cuenca hay meses que se venden poco más de 10 pisos; en la provincia de Toledo hay meses que se han vendido sólo 60 casas; y en los más de 100 municipios de Ciudad Real, una zona con grandes urbanizaciones, hay meses que se venden 30 viviendas.

Fondos de inversión y extranjeros

Pero, ¿quién está comprando vivienda en España? Los fondos de inversión y los extranjeros son los que están 'tirando del carro'. Los fondos de inversión inmobiliaria aterrizaron en España en septiembre de 2013. Los primeros en llegar fueron los americanos y británicos, que vinieron para quedarse y que no solo compran, sino que exigen la gestión para detectar oportunidades. Después llegaron los compradores extranjeros, la mayoría residentes en España, y que ya protagonizan el 17,7% de las compraventas: una de cada siete viviendas vendidas en España la compra un extranjero . Compran principalmente en Alicante, Málaga, Barcelona, Tenerife y Madrid, y en su mayoría proceden de Reino Unido (16%), Francia (10%), Rusia (8%) y Alemania (8%).

Respecto a la financiación para la compra de vivienda, el repunte en la concesión de hipotecas desde septiembre de 2013 es una realidad que se ha consolidado este año. Por ejemplo, en julio se concedió un 28,8% más de hipotecas que en el mismo mes de 2013, la mayor subida en ocho años. Su importe medio y su interés también han bajado (en ambos casos, un 0,3%), y el plazo medio de devolución de estos préstamos se sitúa en los 21 años.

También ha aumentado considerablemente la venta de pisos con pago al contado . Ésto se debe a que en los últimos meses las entidades financieras han cambiado su posición respecto a la concesión de créditos hipotecarios, que ya anuncian masivamente con mejores condiciones respecto a los peores momentos de la crisis. Además, se está detectando un mayor esfuerzo por parte de los bancos en sus estrategias de marketing y en la localización de nuevos clientes, para conceder hipotecas a través de las agencias inmobiliarias, principalmente para la adquisición de vivienda de segunda mano. Desde hace un año los bancos se están esforzando en conceder hipotecas a los clientes solventes y con ahorros: un 33% del precio del piso.

No obstante, no hay que olvidar que al grueso de la demanda no se le concede hipoteca. Se trata en su inmensa mayoría de jóvenes con trabajos precarios y salarios bajos que no disponen de ahorros suficientes, que se correspondería con ese 33% del valor de la vivienda, para poder acceder a un crédito de un 80% de su precio de venta. Tampoco pueden acceder a créditos hipotecarios aquellos que no tienen todos sus ingresos declarados. Los extranjeros que no tienen un nivel adquisitivo medio y alto también están teniendo dificultades para acceder a estos préstamos.

Eduardo Molet es consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios