En este momento, existen unos 220 nuevos proyectos en España
Proyectos de CENTROS COMERCIALES: Una alternativa para el inversor
Como refugio o simplemente como un interesante negocio, el “retail” o
centro comercial está llamado a acoger un buen número de inversiones en
detrimento del debilitado mercado residencial en España. El fin de diversas
moratorias y el descubrimiento de nuevos nichos de mercado -básicamente
poblaciones de pequeño y mediano tamaño y centros históricos urbanos-
contribuyen además a mantener la confianza de los operadores en un mercado
que sigue dando muestras de buena salud. En 2007, se produjeron 25
aperturas y está previsto que en 2008 inicien su andadura otros 25 nuevos
centros en los que, de seguir la tendencia actual, primará la
multifuncionalidad y un diseño atractivo. Entre los principales operadores
EL CORTE INGLÉS, METROVACESA, RIOFISA y MULTI DEVELOPMENT SPAIN que, en los
últimos tiempos, han ido incorporando nuevos e importantes proyectos a sus
carteras.
Reparto de los proyectos de centros comerciales en España
Principales proyectos de centros comerciales y de ocio
En la actualidad, existen al menos 218 proyectos de centros comerciales en
España, en distintas fases de desarrollo, que abrirán sus puertas de forma
escalonada hasta el ejercicio 2012, según los datos recopilados por
CONSTRUCCIÓN ALIMARKET para la elaboración de este informe. Está previsto
que la comunidad autónoma andaluza acoja al 24% del total de nuevos
complejos, seguida de la Comunidad Valenciana, con 25 proyectos previstos,
Galicia (25), Cataluña y Madrid, con 19 futuros centros comerciales, cada
una de ellas. En su informe “Los Centros Comerciales en España” publicado
el pasado mes de octubre, la consultora JONES LANG LASALLE cifraba en 195
el número de futuros complejos pendientes de ser inaugurados en nuestro
país en los próximos años. Según la consultora, en ese momento existían al
menos 72 centros en construcción y otros 43 cuyas obras no se habían
iniciado pero que ya contaban con las licencias oportunas, con apertura
prevista todos ellos antes de finales de 2010. Asimismo, el estudio cifraba
en otros 73 los proyectos que aún no tenían el visto bueno desde el punto
de vista administrativo y cuya inauguración estimaba para finales del mismo
ejercicio, al menos en el 25% de los casos. A lo largo del presente
ejercicio, se pondrán en el mercado un total de 1,75 M.m2 de Superficie
Bruta Alquilable (SBA) si atendemos a la información facilitada por AGUIRRE
NEWMAN, cifra que se eleva hasta los 1,93 M.m2 según los datos de CUSHMAN &
WAKEFIELD en “Los Centros Comerciales en Europa”. Perspectivas halagüeñas
para un sector que, según datos de la Asociación Española de Centros
Comerciales (AECC), a lo largo de 2007 vio nacer dentro de nuestras
fronteras 25 nuevos complejos comerciales, que aportaron 621.756 m2 de SBA,
y fue testigo de la ampliación de otros cuatro centros (42.569 m2). Al
cierre del mismo periodo, España contabilizaba 487 centros de este tipo,
que se verán incrementados con otros 25 proyectos (664.000 m2 de SBA) en
2008. En este momento, somos el tercer país europeo en lo que a promoción
de nuevos equipamientos se refiere, por detrás de Rusia y Turquía, y
ocupamos el sexto lugar en densidad. De llegar a buen término las aperturas
previstas para los próximos años, nuestro país se colocaría a la cabeza de
Europa en cuanto a SBA puesta en el mercado, por delante de economías
emergentes (Polonia, Turquía, etc,) e incluso de otras más desarrolladas
como pueden ser Reino Unido, Italia, Francia o Alemania. Según las
expectativas, la futura media anual española de SBA se situará en torno al
millón de m2 y, a finales de 2010, existirán unos 700 complejos comerciales
y de ocio dentro de nuestras fronteras, con una superficie total de 17
M.m2.
Distribución de centros comerciales por comunidades autónomas en 2007
Distribución de centros comerciales según tipología (% SBA) en 2007
Nuevos horizontes para el “retail”
A lo largo de 2007, las operaciones de compra-venta de equipamientos
comerciales se redujeron a la mitad con respecto al año precedente, en el
que se habían efectuado transacciones por valor de 2.367 M.€.
Tradicionalmente, el inversor español ha tenido escasa confianza en este
producto. Así, en el 93% de las operaciones producidas el pasado año, el
comprador era de nacionalidad extranjera. No obstante, a lo largo del
presente ejercicio esta cifra podría aumentar considerablemente por la
necesidad de muchas promotoras de conseguir efectivo. Asimismo y a pesar
del retroceso experimentado por el consumo en los últimos meses, el
“retail” muestra síntomas de buena salud y parece llamado a canalizar
importantes inversiones en detrimento del debilitado mercado de la
edificación residencial, a lo que contribuirá, en buena medida, la
predisposición de las entidades financieras a sufragar este tipo de
proyectos. Todo parece indicar que, en muchos casos y de forma creciente,
el sector de centros comerciales se erigirá en elemento diversificador de
las carteras de las grandes promotoras. No siendo un fenómeno nuevo –en los
últimos años un buen número de inmobiliarias han incorporado este tipo de
producto a sus carteras-, el mercado se verá reforzado por la oportunidad
que brinda a las firmas de patrimonializar activos y por tratarse de un
negocio de escaso riesgo e interesante rentabilidad. Paralelamente, otro de
los males endémicos del sector -las moratorias urbanísticas aprobadas por
buena parte de las comunidades autónomas como medida de protección del
pequeño comercio local- parece tener visos de solución. De los 487 centros
comerciales existentes en España al cierre de 2007, el 22,5% estaban
situados en Madrid (la comunidad más flexible en lo que a normativa
comercial se refiere) y tan sólo el 9,5% en Cataluña, región esta última
muy reacia tradicionalmente al aterrizaje de las grandes superficies. Estas
limitaciones fueron establecidas en distintos momentos a lo largo de
nuestra geografía y, en la mayoría de los casos, se fueron anulando a
partir de finales de 2005, como en el caso de Aragón, la comunidad catalana
y las dos comunidades insulares, que en algún momento también aprobaron
medidas para poner freno a la implantación de grandes superficies
comerciales en su territorio. Pues bien, las moratorias en concesión de
licencias y los límites a la implantación de grandes superficies son
algunas de las prácticas restrictivas que prohíbe la nueva normativa
europea de servicios, conocida también como “directiva Bolkestein”, cuya
entrada en vigor está prevista para finales de 2009. De la aplicación de
este marco legal -que persigue liberalizar el mercado, favoreciendo así el
desarrollo de equipamientos en zonas hasta ese momento reacias-, dependerá
en buena medida el desarrollo del sector de centros comerciales en el
ámbito europeo. No obstante, no todo son trabas y, en muchos casos, son las
corporaciones locales las que abogan por la implantación de este tipo de
centros por considerar que aportan a sus ciudades, amén de nuevos
servicios, un valor añadido desde el punto de vista arquitectónico.
Evolución de las inversiones anuales en nuevos centros comerciales (M.€)
Originalidad y diseño
En el deseo de atraer a un mayor número de consumidores, los promotores de
centros comerciales consideran la arquitectura como elemento diferenciador
de la identidad del mismo. La multifuncionalidad del centro y un atractivo
diseño son condiciones básicas a la hora de elaborar el proyecto de un
nuevo complejo comercial, así como la especialización de los centros. En
cuanto a las dimensiones de los complejos, los parques de medianas generan
bastante interés y, así, un tercio de las aperturas realizadas en 2007
correspondieron a este tipo de equipamientos. No obstante, el grueso de los
centros que se inaugurarán hasta 2010 serán complejos de gran tamaño, que
aglutinarán alrededor del 53% del total de aperturas y el 75% de la SBA
prevista en ese periodo. El gran formato, como norma general, suele
emplazarse en zonas más alejadas de núcleos poblacionales, localizadas
cerca de grandes vías de comunicación, mientras el pequeño formato se
adecúa más al interior de la ciudad. A la hora de decidir la ubicación de
un centro comercial hoy en día existen ciertas tendencias que buscan
adaptarse al desarrollo de los núcleos poblacionales. La construcción de
grandes áreas urbanísticas con importantes necesidades dotacionales abre un
nuevo nicho de mercado para el sector. Ante la masiva proliferación de
equipamientos comerciales en determinadas zonas y las reticencias de
algunos gobiernos regionales de cara a facilitar su aterrizaje en otras,
las principales firmas buscan oportunidades preferiblemente en los nuevos
barrios diseñados en grandes núcleos de población y ciudades de entre
75.000 y 100.000 habitantes. Estos núcleos de pequeño y mediano tamaño,
como por ejemplo Ponferrada (León) o Guadalajara, acogieron el 72% de los
centros abiertos en 2007, según datos de JONES LANG LASALLE. La mayor parte
de los centros comerciales inaugurados en 2007 están situados en la
Comunidad Valenciana, Andalucía, Canarias y Madrid, siendo esta última,
Murcia, Navarra, Canarias y Asturias las comunidades con una mayor densidad
de este tipo de superficies en nuestro país. Andalucía, Madrid y Comunidad
Valenciana son, junto a Galicia y Aragón, las que mayor cantidad de
superficie comercial tienen en construcción o sin empezar pero con
licencia. Por el contrario, La Rioja, País Vasco, Navarra, Cantabria y
Asturias son las que menos proyectos aglutinan. Esta tendencia continuará
en años venideros puesto que estas poblaciones necesitan dotarse del
equipamiento comercial necesario para satisfacer los incrementos de
población que están experimentando. Así, en la provincia de Valladolid
están programados, al menos, seis equipamientos hasta 2010, cuatro de ellos
situados en la capital (“Vialia”, “Zona Campus”, ”Ciudad de la
Comunicación” y “Valladolid Arena”), y un quinto (“Viapark Arroyo”) en el
municipio de Arroyo de la Encomienda. La Coruña verá nacer hasta 2010 un
total de 10 nuevos complejos comerciales de distinta índole –entre ellos
“Dolce Vita”, “Espacio Coruña” y “Marina Plaza”-, Guadalajara acogerá dos
nuevos centros (“Cabanillas” y “Parque Comercial Guadalajara”) y en la
comunidad de Extremadura existen un total de 10 desarrollos en distintas
fases de ejecución, por citar algunos ejemplos. Por otro lado, los centros
históricos de las ciudades se encuentran también entre los objetivos del
promotor de centros comerciales, que ve en este caso la posibilidad de
rehabilitar viejos edificios dedicados con anterioridad a otros usos
(mercados, estaciones ferroviarias e incluso plazas de toros, por citar
algunos ejemplos) con el objetivo de convertirlos en una zona comercial en
el corazón de la ciudad. Uno de los casos más significativos es el
sofisticado proyecto de centro comercial que SACRESA desarrolla en la
antigua plaza de toros “Las Arenas” de Barcelona, al que se unirá en breve
-entre otros muchos- el complejo que CENCOMPRI prevé levantar en el barrio
de O Calvario de Vigo sobre la parcela que tradicionalmente ha ocupado
BODEGAS BANDEIRA. Un precedente en Madrid es el denominado “Príncipe Pío”,
levantado sobre los terrenos de la Estación de trenes del Norte de la
capital.
Evolución de las aperturas de centros comerciales
METROVACESA apuesta por el “retail”
Entre los principales operadores del sector de centros comerciales destaca
la promotora METROVACESA, que durante el pasado fortaleció en buena medida
su presencia en este mercado y, según los datos recopilados por
CONSTRUCCIÓN ALIMARKET, al cierre del ejercicio, era la compañía con mayor
número de proyectos en marcha (un total de 13 equipamientos, con una SBA
global superior a los 500.000 m2). A los proyectos propios que la promotora
madrileña tenía en cartera se han añadido los de su vinculada SACRESA
TERRENOS PROMOCIÓN, controlada por la familia Sanahuja, socios de
referencia a su vez de METROVACESA tras un acuerdo con el resto de los
socios y un proceso de intercambio de activos entre la firma madrileña y su
filial francesa GECINA. Entre sus principales proyectos destaca un
desarrollo junto a RIOFISA en la zona norte de Madrid bajo el nombre de
“Atlantys Valdebebas”. Dotado de una SBA de 160.000 m2, absorberá una
inversión de 460 M.€ y verá la luz en 2010. Por su parte, SACRESA tiene en
cartera varios centros en la comunidad catalana, a los que se han agregado
en las últimas fechas otros en la localidad murciana de Cieza (44.500 m2);
la coruñesa de Ferrol (26.900 m2); y León capital (24.000 m2). En lo que
respecta a RIOFISA, en fechas recientes ha alcanzado un acuerdo con “Port
Aventura” para la compra de una parcela de unos 95.000 m2 con el objetivo
de promover el centro comercial “PortAventura Village”, cuya inversión
rondará los 185 M.€. Otra de las promotoras que han incorporado nuevos
planes ha sido la holandesa MULTI DEVELOPMENT SPAIN, con una iniciativa
para Paterna (Valencia), que se unirá a las que ya lleva a cabo en A Coruña
(“Espacio A Coruña”), Oviedo (“Espacio Buenavista”) y Madrid (“Espacio
Cañaveral”). En lo que se refiere al proyecto valenciano, dispondrá de
varias superficies especializadas en una SBA de 44.000 m2. Por último,
BOUYGUES anunció complejos para el municipio coruñés de Oleiros y la
comunidad de Murcia. Entre los operadores de la distribución organizada más
activos de los últimos tiempos se encuentra el grupo madrileño encabezado
por EL CORTE INGLÉS, que en estos dos años ha apostado fuerte por su modelo
“mixto”, que consiste en la puesta en marcha en un mismo complejo de dos de
sus enseñas en centros diferenciados. En 2007, se instaló en Leganés
(Madrid), Guadalajara, Elche (Alicante), Jaén y en municipio toledano de
Talavera de la Reina, y de cara al futuro, la compañía ha incorporado a su
cartera sendas iniciativas en el municipio coruñés de La Grela y en la
ciudad de Badajoz. Asimismo, a lo largo del ejercicio 2007, CARREFOUR
fortaleció su presencia en el mercado español con la puesta en
funcionamiento de ocho nuevos desarrollos.
METROVACESA
La división de centros comerciales es una de las más activas del grupo
METROVACESA y se ha convertido en un producto estratégico de primer orden.
En estos momentos, la firma tiene en desarrollo once centros comerciales en
España, repartidos entre la provincia de Barcelona (Viladecans, Manresa,
Badalona, Esplugues de Llobregat y Barcelona), Lleida, Reus (Tarragona),
Ferrol (La Coruña), León, Murcia y Madrid. Asimismo, promueve un nuevo
complejo en Perpignan (Francia) y está ampliando sendos centros en
Barcelona y Madrid.
ALIMARKET: ¿En qué momento de desarrollo se encuentra el sector?
METROVACESA: Actualmente, goza de una excelente salud, tanto por las medias
de oferta de m2 de superficie comercial existente frente a otros países
similares de la Unión Europea, así como por la fortaleza del consumo. Todo
ello ha consolidado una industria (tanto en la generación de espacios como
en la distribución comercial) con operadores de solvencia internacional que
permiten asegurar el futuro. Desde el punto de vista inmobiliario, las
promotoras que ven que su producto residencial está en desaceleración
tienen una gran oportunidad de obtener ingresos recurrentes. A todo ello,
habría que sumar que las comunidades que tienen competencia en materia de
licencia están viendo que era un error intentar frenar el normal desarrollo
de una industria generadora de riqueza.
A. ¿Cómo ha evolucionado en los últimos años?
M. Estos últimos años, el mercado se ha caracterizado por una
especialización hacia un ámbito más financiero y menos inmobiliario,
especialmente con la gran entrada de capitales en vehículos de inversión
(como los fondos especializados en este tipo de productos).
A. ¿Qué debe ofrecer un centro para tener éxito?
M. Ateniéndonos a la cada vez mayor saturación de la oferta, en la
definición de modelo primará el tamaño. Debemos hacer el mayor complejo que
nos permita la legislación vigente y que, a su vez, incluya todas las
categorías de oferta comercial (alimentación, moda, deportes, etc,.).
Finalmente, debe contener locomotoras potentes que realmente atraigan al
consumidor, pero siempre con un equilibrio de ventas.
A. ¿Cuáles son los objetivos de METROVACESA?
M. La vocación, según el plan estratégico de la nueva dirección general,
es, mayoritariamente, patrimonialista en rentas. Y es ahí donde juegan un
importante papel los centros comerciales, además de las oficinas. Las
posibilidades de crecimiento son enormes y nosotros partimos de una
posición inmejorable, ya que somos líderes en este tipo de planes en
territorio nacional y “core-business” en la empresa, por lo que nos piden
crecimiento europeo. Considerando que ya disponemos de equipamientos en las
principales ciudades españolas de más de 500.000 habitantes, es hora de
crecer en Europa de acuerdo con la estrategia del grupo. No obstante, el
objetivo de METROVACESA es ser el promotor número 1 de centros comerciales
en España.
Alberto Bravo: Director de Gestión de SONAE SIERRA
SONAE SIERRA, que centra su modelo de negocio en promoción, gestión y
explotación de equipamientos comerciales, está levantando centros en Málaga
y Pulianas (Granada), que serán inaugurados en 2008 y 2009,
respectivamente, y que absorberán una inversión conjunta de 154 M.€. Estos
complejos se unirán a los otros doce (565.000 m2 de SBA) de los que SONAE
es propietaria o copropietaria en España.
ALIMARKET: ¿Cuál es, en su opinión, la situación actual del sector de
centros comerciales en España?
Alberto Bravo: Actualmente, siguen existiendo grandes oportunidades de
inversión, tanto en la promoción de nuevos centros como en la modernización
de los ya existentes. Lo que las empresas debemos hacer es un análisis
exhaustivo del mercado para saber de una forma exacta lo que la comunidad
necesita y así cubrir los espacios que estén vacíos. No en vano, el informe
“Centros Comerciales en Europa”, publicado por CUSHMAN & WAKEFIELD, sitúa a
España como el tercer país europeo que más superficie inaugurará hasta
2008.
A. ¿Cuáles son las apuestas de SONAE SIERRA para seguir creciendo?
A.B. En primer lugar, decir que en SONAE concebimos los centros como un
destino de ocio, un lugar al que la gente se desplaza para mucho más que
para hacer compras, ya que se han convertido en un sitio de encuentro de
personas de todas las edades para divertirse, pasar el día, etc,. Si
hablamos de tamaño, creemos que los parques de medianas y los planes
comerciales son dos formatos diferentes que no están enfrentados entre sí.
Es posible realizar complejos que incluyan mediana superficies dentro de
sus instalaciones.
A. Según su experiencia, ¿qué debe ofrecer un equipamiento para tener
éxito?
A.B. Sobre todo, debe ir más allá de la simple oferta de espacios
comerciales, ofreciendo un “mix” comercial adecuado. Así, debe responder
tanto a las necesidades de visitantes y comerciales locales, como al
entorno local en su totalidad. En este sentido, creemos que es
imprescindible entrar en una relación transparente, beneficiosa a largo
plazo con nuestros clientes y con la comunidad local.
A. ¿Qué valor añadido ofrece SONAE SIERRA?
A.B. La empresa está preparada para ofrecer los más novedosos espacios de
ocio y comercio procurando estar siempre a la vanguardia, de hecho, nuestro
lema es “Passionate About Innovation” (apasionados por la innovación).
Además, dentro de nuestros proyectos siempre reservamos una serie de
espacios para el comercio local. Finalmente, hemos desarrollado dos
conceptos innovadores: los centros amigos del medio y los centros
accesibles. Los primeros se enfocan a contribuir a la mejora del medio
ambiente, el ahorro y la calidad del agua, el aire y la energía, así como a
la reducción de gases contaminantes. Los segundos son aquellos que cuentan
con la certificación de Accesibilidad Global UNE 1700001-2, de ONCE y
ACENOR.
MULTI DEVELOPMENT SPAIN
Presente en España desde 1998, la promotora de centros comerciales MULTI
DEVELOPMENT tiene en proyecto iniciativas en Oviedo, A Coruña y Madrid, a
las que ha sumado en fechas recientes un nuevo centro comercial que
levantará en Paterna (Valencia) y dispondrá de una SBA de 440.000 m2. La
empresa, que gestiona dentro de nuestras fronteras cerca de 400.000 m2 de
SBA, a nivel internacional está integrada en el grupo promotor de complejos
comerciales controlado por el fondo MSREF V INTERNACIONAL GP, propiedad a
su vez del banco estadounidense MORGAN STANLEY REAL ESTATE.
ALIMARKET: En vista de los crecimientos experimentados en los últimos años,
¿sigue España ofreciendo posibilidades de crecimiento?
MULTI DEVELOPMENT SPAIN: Sí. Creemos que es un mercado que todavía presenta
oportunidades (sobre todo en las poblaciones de entre 75.000 y 100.000
habitantes) y siempre y cuando los proyectos sean de un formato adaptado a
las necesidades. No debemos olvidar que en estos momentos están apareciendo
oportunidades en comunidades que, hasta la fecha, contaban con
legislaciones restrictivas, lo que, a su vez, está dando lugar a una mayor
competencia. Por otro lado, cada vez son más los ayuntamientos interesados
en instalar equipamientos en sus municipios debido al valor añadido que
aportan.
A. En estos momentos, ¿qué demanda el consumidor?
M.D.S. El perfil del consumidor ha ido evolucionando en los últimos años
hasta llegar al actual, que aboga por los centros integrados de ocio y
comercio, en detrimento de las fórmulas tradicionales. El salto cualitativo
ha sido importante, porque se ha pasado de una gran superficie con
hipermercado y tiendas de apoyo a equipamientos que integran ocio y
comercio en los que existen varias locomotoras.
A. Y en el futuro, ¿hacia dónde se dirige el sector?
M.D.S. Nosotros vemos la remodelación y modernización de los complejos
tradicionales para adecuarlos a las demandas del cliente como una línea de
negocio. No obstante, como regla general podríamos decir que el pequeño
formato se aviene más al interior de las ciudades que cuenten con un
importante núcleo poblacional, mientras que el gran formato se encauzaría
hacia zonas más alejadas.
A. A grandes rasgos, ¿cuáles serían las claves del éxito de un complejo?
M.D.S. El “formato éxito” se basa en un principio básico: el de la
adaptación continua a las demandas de los clientes y a la
multifuncionalidad de los proyectos. Aparte de esto, existirían dos claves:
que las dimensiones del proyecto y sus establecimientos se adecúen a las
necesidades reales del emplazamiento; y, en segundo lugar, que las
locomotoras sean negocios que sepan evolucionar y, a su vez, atraer
visitantes. En cualquier caso, no sería el formato, sino la mezcla
comercial, lo que va a determinar que un producto tenga éxito.
A. ¿Qué aporta MULTI DEVELOPMENT al mercado?
M.D.S. Lo más importante es que nuestra empresa, conocedora de las
tendencias arriba indicadas, ha sabido diseñar proyectos polivalentes que
puedan conformarse como centros urbanos, recuperar la ciudad aprovechando
elementos ya existentes o, incluso, desarrollar nuevas áreas en la
periferia. Nos hemos especializado en la recuperación de entornos urbanos
en Europa. Ofrecemos planes diferentes, auténticos espacios de vida
adaptados a las costumbres imperantes. Para ello, intentamos aportar un
marco diferenciado, con arquitectura singular y adaptada al entorno y una
oferta de ocio y comercio en la que prima la diversidad y la calidad por
encima de otras consideraciones.
Mari Cruz Bellón / Mercedes Martínez
maricruz.bellon@alimarket.es
mercedes.martinez@alimarket.es
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Más documentos del Informe
- Reparto de los proyectos de centros comerciales en España [pdf]
- Principales proyectos de centros comerciales y de ocio [pdf]
- Distribución de centros comerciales por comunidades autónomas en 2007 [pdf]
- Distribución de centros comerciales según tipología (% SBA) en 2007 [pdf]
- Evolución de las inversiones anuales en nuevos centros comerciales (M.€) [pdf]
- Evolución de las aperturas de centros comerciales [pdf]