D espués de más de seis años de crisis e incertidumbre, todavía es difícil aventurar una respuesta sobre cuándo nuestro país habrá acabado con la sobreoferta de viviendas, lo que para muchos significará también terminar con sus problemas económicos. Son muchos los expertos que se han lanzado a hacer previsiones, todas con un factor común, un largo período de tiempo, que oscila entre los 5 años y medio que señala la agencia de calificación de crédito Moody’s , únicamente para asimilar las viviendas excedentes de obra nueva, y los 18 años que pronostica la consultora R.R. Acuña & Asociados . En todo caso, todas coinciden en que para lograr el cambio de dinámica en el mercado inmobiliario son necesarias una serie de condiciones previas como una bajada generalizada del precio de la vivienda, la estabilidad laboral de los futuros compradores y por ende, la disminución de los niveles de paro, la reactivación del crédito por parte de las entidades financieras , la estabilidad socioeconómica y la confianza en el futuro.

En cuanto al stock real de viviendas sin vender, si atendemos a la estadísticas del Ministerio de Fomento, el excedente de casas nuevas listas para ser compradas asciende a 638.311 unidades, a fecha de diciembre de 2012 . Sin embargo, la consultora Horizon Consulting Inmobiliario eleva este universo hasta los 850.000 inmuebles , incluyendo los proyectos iniciados antes de la crisis que ya han sido finalizados. Por su parte, la consultora R.R. Acuña & Asociados, añade en su informe “Situación y Perspectivas del Mercado Inmobiliario Residencial en España” también los 300.000 pisos que acumula la banca , repartidos entre usados y los adjudicados por las promotoras, y los 800.000 que se encuentran en manos de inversores particulares. Asimismo, contempla otras 250.000 viviendas actualmente en construcción y 150.000 más provenientes de las ejecuciones hipotecarias en proceso. Así, en total, la oferta actual de casas a la búsqueda de comprador alcanza los 2,2 M, que deberán esperar 18 años para tener propietario. En este sentido, la consultora prevé que el período de ajuste será de 15 años en las áreas metropolitanas, 20 en las provinciales interiores y 12 en la costa. Este último incentivado por la demanda de inversores extranjeros. Por su parte, la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas) considera que el stock tardará en torno a 13 años en liquidarse. Mientras, la agencia Moody’s y la consultora Aguirre Newman rebajan el plazo hasta los 5 años, eso sí, teniendo en cuenta únicamente las viviendas de nueva construcción. Ambas sitúan el exceso de oferta en la costa, en provincias como Castellón, donde existen hasta 90 casas nuevas en venta por cada 1.000 habitantes. Otros analistas apuntan también hacia Málaga, Almería, Toledo y La Rioja. Mientras, comunidades como Madrid, Navarra y Baleares serían las regiones donde se recuperará antes la demanda.

En estas circunstancias y dado el exceso de oferta, algunos expertos dibujan un negro escenario para el presente 2013. Entre ellos destaca Julio Gil, socio director de la consultora Horizon Consulting Inmobiliario, que augura que “este año será el peor para el sector inmobiliario desde el estallido de la crisis”, situación que no evita que en 2014 continúen los malos resultados. A su vez, el servicio de estudios de la entidad financiera BBVA prevé que el stock de pisos en venta en España se reducirá de forma modesta en 2013, siguiendo la estela de 2012. No obstante, considera que el ajuste por el lado de la oferta ha sido significativo y podría estar cerca de su fin, como consecuencia de la fuerte reducción en el número de viviendas iniciadas, que rebajó los visados un 43,5% hasta los 44.162 y situó las casas finalizadas en 119.980 unidades en 2012. En cualquier caso, advierte que no habrá una recuperación vigorosa de la inversión en los próximos años, de hecho, prevé que se contraiga un 8,3% en 2013 y que será a partir del año que viene cuando esa partida comience a crecer en tasas moderadas de en torno al 2%. Con todo y pese esta ralentización de la oferta de obra nueva, la bolsa de viviendas en busca de comprador sigue lejos de ver su fin, puesto que la demanda sigue siendo débil. Es más, aunque en enero y febrero se han registrado repuntes en la compraventa de viviendas del 18,3% y del 17,3%, con 39.670 y 35.486 operaciones, respectivamente, según las estadísticas del INE, estas cifras corresponden a firmas realizadas dos meses antes, periodo que tardan las escrituras en llegar al Registro de la Propiedad, de donde las extrae el INE. En concreto, hacen referencia a los últimos meses de 2012, cuando aún se podía disfrutar de la deducción por compra y del IVA reducido del 4% en la adquisición de vivienda nueva, dos incentivos desaparecidos ya en 2013.

La Sareb quiere vender 7.500 viviendas este año

Con el objetivo de reducir el ingente excedente inmobiliario que acumulan los bancos nacía el pasado diciembre la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) , más conocida popularmente como ‘banco malo’. Con una cartera de 98.091 viviendas , valoradas en 13.604 M€, la entidad acaba de presentar su plan de negocio mediante el que prevé desprenderse de 7.500 casas este mismo año 2013 . En concreto, espera vender exactamente 7.528 inmuebles en su primer año a pleno rendimiento y haber colocado los 39.249 pisos adjudicados con los que cuenta en 2021. A partir de esa fecha y hasta 2027 se ocuparía sólo de los activos procedentes de daciones en pago, que ascienden a 58.842.

En cuanto a los precios, el importe medio por vivienda adjudicada se sitúa en 129.207 €, mientras el de las procedentes de daciones en pago están valorados de media en 144.837 €. Con esta referencia, el ‘banco malo’ recuperaría unos 933 M en 2013, tras la venta de los más de 7.500 pisos que proyecta comercializar. Respecto a las obras en curso, la entidad dispone de 4.072 M de activos y también este año espera deshacerse de 15 M, cifra que planea elevar hasta los 80 M en 2014 y hasta los 350 M en 2015. Mientras, entre 2016 y 2018 procederá a la venta de los mayores importes de obras sin finalizar, en una horquilla de 641 a 647 M. De esta forma, a partir de 2022, esta partida será ya exclusivamente fruto de las daciones en pago. En este ámbito, el ‘banco malo’ contempla también una inversión de 366 M para finalizar el 35% de las promociones en curso adjudicadas y un 10% de las entregadas.