Una pregunta viene repitiéndose desde hace tiempo. ¿Ha tocado suelo el mercado inmobiliario español? La respuesta podría ser afirmativa si se analizan las operaciones que en los últimos meses vienen sucediéndose y que han convertido al ladrillo español en un ingrediente de la dieta de los fondos de inversión estadounidenses. Desde que estallara la crisis inmobiliaria, el capital extranjero se había mostrado reacio a invertir, esperando quizá que el mercado tocara suelo y que la situación económica se estabilizase.
Ahora, con el descenso de indicadores a tener en cuenta por los inversores como, por ejemplo, la prima de riesgo, este ajuste parece que ha llegado para los fondos internacionales -aún no para el comprador nacional- y los devaluados activos inmobiliarios españoles empiezan a ser muy cotizados. Basten como ejemplos la subasta de 3.000 viviendas correspondientes a las 32 promociones del Plan Joven de la Comunidad de Madrid que sacó a la venta el Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) o el interés que despertó la creación de la Sareb. En el primer caso, Ivima , entre las que figuraban las de Morgan Stanley, Apollo, Colony, Drago, Tethys, Pacifica Capital, Aktiv Kapital, Patron, Guidebridge Capital y Livorno Inversiones, aunque finalmente fue, con el apoyo de la patrimonialista. Hay que recordar que Goldman Sachs es propietario del 4,94% de Colonial y del 30% del grupo de restauración Vips. En cuanto a la Sareb , tres fondos estadounidenses -Fortress, Cerberus y Centerbridge- ofrecieron 150 M€ para entrar en su capital a cambio de obtener derecho de tanteo preferencial para hacerse con los activos de la Sareb, propuesta que finalmente fue rechazada.
Lo cierto es que estas operaciones son bastante rentables para los fondos ya que suelen comprar a bajo precio para vender más tarde y obtener jugosas plusvalías. Algunos de estos fondos de inversión incluso no compran inmuebles en sí, sino que adquieren deuda de las empresas inmobiliarias, que luego renegocian con sus acreedores. Son los denominados fondos ‘buitre’.
Fondos de alto riesgo
En los últimos meses diez fondos estadounidenses han cerrado varias operaciones inmobiliarias, entre los que figuran Baupost, Davidson Kempner, Goldman Sachs, Apollo y Cerberus, que se encuentran entre los 50 principales fondos de inversión americanos de alto riesgo, según la publicación The Hedge Found Journal. En julio, Baupost Group , especializado en inversiones patrimoniales con una cartera de 22.000 M€ en 2012, se hacía con 1.000 inmuebles pertenecientes al BBVA , a cambio de unos 100 M€. En esas fechas, el fondo neoyorquino Blackstone -junto al también americano Magic Real State- pagó 125,50 M€ por 18 promociones y 1.860 viviendas de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid . Blackstone, que en 2012 ingresó unos 2.700 M€ y gestiona activos por valor de 21.200 M€, es propietaria de la cadena hotelera Hilton Worldwide.
También la Sareb ha protagonizado desde este verano varias operaciones importantes. Primero cerró su segunda venta de prestamos sindicados , esta vez de Colonial -la anterior de Metrovacesa se colocó en el mercado minorista-, por un importe de 245 M€. El comprador de este paquete denominado ‘Bermudas’ fue la sociedad Burlington Loan Management, propiedad del fondo neoyorquino Davidson Kempner , que maneja inversiones superiores a los 12.000 M€. Unas semanas después, la Sareb traspasó por unos 100 M€ en la operación ‘Bull’ 939 viviendas ubicadas en Andalucía, Madrid, Canarias, Murcia y Valencia al fondo de capital riesgo HIG Capital , que maneja una cartera de 10.000 M€ y cuenta con sucursal en España. La operación se ha tramitado mediante la creación de una sociedad -Fondo de Activos Bancarios (FAB)-, que estará participada por la Sareb (49%) y Bayside Capital (51%), filial de HIG, y cuya cartera será gestionada por la promotora Monthisa. Recientemente, la Sareb ha colocado la cartera 'Abacus' de créditos y préstamos garantizados con inmuebles comerciales a Deutsche Bank por 233 M€.
Otro fondo estadounidense, Kennedy Wilson , junto al grupo sueco Värde Partners , llegaba en agosto a un principio de acuerdo para adquirir la filial inmobiliaria de CatalunyaCaixa (CatalunyaCaixa Inmobiliaria) por una cantidad cercana a los 40 M€. Esta filial cuenta con un volumen de activos bajo su gestión superior a los 8.700 M€ en España, Portugal y Polonia. Estos dos mismos fondos acaban de cerrar en noviembre la compra de Aliseda, la división inmobiliaria de Banco Popular , por un importe que ronda los 800 M€ , y con unos activos adjudicados valorados en unos 6.500 M€. Se trata de la tercera operación de Värde, que a finales de 2012 compró -con el fondo australiano Anchorage- cinco edificios de lujo en Madrid y Barcelona de la inmobiliaria concursada Monteverde, pero que ahora pertenecían a uno de sus acreedores, el banco alemán Eurohypo. También a finales de 2012 el fondo estadounidense Centerbridge se hizo con Aktua , la filial de gestión de activos inmobiliarios de Banesto tras pagar 100 M€.
En septiembre Bankia llegó a un acuerdo para ceder durante 10 años la gestión de su filial inmobiliaria Bankia Habitat al fondo Cerberus Capital Management , por un importe de entre 40 y 90 M€, que dependerá del rendimiento que logre sacar el fondo a los citados activos. Esta cesión incluye la capacidad para gestionar un volumen superior a los 12.200 M€ brutos de activos inmobiliarios y parte de la deuda derivada de préstamos a promotores que figuran en el balance del Grupo BFA-Bankia. Otra entidad, La Caixa negociaba la venta del 51% de su filial inmobiliaria Servihabitat, por 185 M€, al fondo americano Texas Pacific Group . Previamente, Servihabitat vendió un edificio en la madrileña calle Serrano al fondo británico Meyer Bergman por más de 30 M€. También Apollo acaba de cerrar en noviembre la compra de Altamira , la división inmobiliaria del Santander, por cerca de 700 M€ . Altamira facturó 316,35 M€ en 2012 y cuenta con 66 trabajadores. Sus existencias al cierre de 2012 alcanzaban los 2.652 M€ y dispone de una amplia cartera de casi 15.000 viviendas.
Vallehermoso al caer
En las próximas fechas podría producirse además la venta de Vallehermoso, la división inmobiliaria del grupo Sacyr que, casualmente está participado por el fondo estadounidense BlackRock (3,10%) y el británico Taube Hodson Stonex (5,15%). La constructora estaría negociando con el fondo americano Lone Star, que estaría dispuesto a pagar 1 € más la deuda de la inmobiliaria, que ronda los 1.200 M€ .
Otras operaciones protagonizadas por fondos internacionales en el último año han sido la compra del Hotel Vela de Barcelona por el fondo qatarí Diar (200 M€); la compra de dos edificios de oficinas en el Parque Omega de Alcobendas por parte del fondo estadounidense Autonomy; la venta del hotel Barceló Raval de Barcelona por el grupo Barceló al fondo alemán Uniimo (38 M€); o la reciente venta de un edificio en la madrileña calle Serrano al fondo suizo Crescendo, que desembolsó 14,6 M€ a la inmobiliaria Dafor.