Su cartera incluye más de 30.000 viviendas y unos 600.000 m2 en proyectos
terciarios
Las promotoras españolas buscan El Dorado en Polonia
La entrada de Polonia en la Unión Europea hace cuatro años y, sobre todo,
la llegada de importantes fondos comunitarios han mejorado los indicadores
económicos del país, que se ha convertido en un atractivo foco inversor.
Los promotores españoles, con recursos y con la necesidad de buscar nuevos
destinos que palíen la crisis del mercado doméstico, han encontrado en
Polonia un nuevo filón. El parque de viviendas está anticuado y se estima
una necesidad de unos dos o tres millones de nuevas casas, además de
centros comerciales y plazas hoteleras. Los precios residenciales, con
subidas de hasta el 70% en 2006, han empezado a moderarse, pero la demanda
continúa alta. Los conquistadores españoles, encabezados por SANDO, PRASA y
FADESA, han apostado por el país centroeuropeo, con proyectos que suman
cerca de 30.000 viviendas y más de 600.000 m2 en terciario.
Promociones en POLONIA
Principales proyectos residenciales en Polonia de promotoras españolas
Polonia ha mejorado en los últimos años todos sus indicadores económicos
hasta alcanzar un perfil que le convierte en un atractivo polo inversor. El
país centroeuropeo cuenta con 38 M. de habitantes, un crecimiento del PIB
del 6,4% en 2007 y una previsión del 5% para este año, muy por encima del
que tendrá la media de la Unión Europea y del español. La tasa de inflación
se situó en el 2,3% el pasado año y podría alcanzar el 2,7% este ejercicio,
mientras el desempleo aún es alto y está en el 10,5%, aunque ha descendido
un 7% en los últimos cinco años, mientras que los salarios se han
incrementado notablemente, con sueldos medios de 14.715 EUR anuales en
2007, según Eurostat, más del doble de los de 2005. A esto hay que añadir,
la llegada de importantes fondos comunitarios (67.284 M.€ entre 2007-2011)
desde la entrada de Polonia en la Unión Europea en mayo de 2004 y, sobre
todo, la necesidad de modernizar y ampliar la oferta inmobiliaria. Se
estima que el mercado polaco necesita de 2 a 3 M. de nuevas viviendas,
porque su parque es obsoleto e insuficiente, dado que existe un alto número
de familias que comparten casa. La oferta aún no es muy elevada. Así, el
pasado año se levantaron 164.000 edificios destinados a viviendas
plurifamiliares, casi un 18% más que en 2006, y se edificaron un total de
230.000 casas unifamiliares, un 20% más que en el año anterior. La demanda
residencial se concentra en las grandes ciudades, encabezadas por la
capital Varsovia, seguida de Cracovia, Wroclaw, Poznan y Gdansk.
Precisamente, en estas plazas es donde han puesto su pica los promotores
españoles y, sobre todo, en Varsovia, que concentra cuatro de cada seis
viviendas desarrolladas por éstos en el país. El desembarco de los grupos
españoles se inició con la década, pero se ha incrementado notablemente
desde 2005. Los promotores se han sentido atraídos por las altas
rentabilidades del mercado polaco, en el que los precios crecieron por
encima del 70% en 2006 en las cinco principales capitales y, el pasado año,
más del 17%. Para este ejercicio, las previsiones son más moderadas, con
incrementos del 8 al 10% y, a partir de aquí, subidas de entre el 5 y el
10% anuales, pero con una demanda estable. El precio del m2 útil se situó
en una media de 2.000 € en las cinco capitales, a finales del pasado año,
oscilando entre los 2.290 € de Varsovia y los 1.843 € de Gdansk y Wroclaw,
según la consultora KNIGHT FRANK. La fuerte rentabilidad también atrajo a
fondos de inversión de origen británico, irlandés, norteamericano e incluso
a particulares españoles a comprar viviendas en Polonia. Ahora, la demanda
residencial corresponde, sobre todo, a compradores nacionales que optan en
la mayoría de los casos por adquirir las viviendas inacabadas, lo que se
denomina “Estado Bruto Promotor” o “Estándar Varsovia”. Esto implica que
las zonas comunes de los edificios se entregan perfectamente terminadas,
pero las viviendas sólo tienen las paredes divisorias, las ventanas, la
puerta de entrada y las diferentes instalaciones de agua, electricidad y
calefacción. Esta preferencia tiene un componente económico, porque un piso
“desnudo” puede suponer un ahorro de casi el 20%, y cultural, porque tras
décadas de comunismo igualitario hay un afán por diferenciarse del vecino.
Principales proyectos terciarios en Polonia de promotoras españolas
Principales indicadores económicos de Polonia
Treinta inmobiliarias
En Polonia hay al menos una treintena de inmobiliarias españolas con
promociones en desarrollo y en proyecto, pero hay otras muchas que están
buscando terrenos o estudiando su entrada en el país. En este último
proceso están HERCESA, el grupo MOYUA, URVICASA, COGILCO, ARTAL o AZORA
EUROPA, entre otras. Las empresas que ya tienen presencia están entre los
primeros operadores del mercado español, aunque también hay otras
inmobiliarias medianas. Los principales escollos que se han encontrado son
la falta de planes de desarrollo urbanístico y el incremento de los precios
del suelo. Entre los promotores españoles con proyectos en marcha destaca
el grupo SANDO, que desde 2005 ha invertido en Polonia 245 M.€ y prevé
alcanzar un desembolso de 685 M., tanto en compra de suelo como en la
construcción de sus promociones. El grupo de origen malagueño suma una
cartera cercana a las 4.000 viviendas, concentrada en Varsovia y sus
alrededores, con siete proyectos, y otras dos promociones en Poznan y
Wroclaw. El grupo cuenta además con la constructora SANDO BUDOWICHTWO,
desde la que gestiona todas sus actividades de edificación en Europa del
Este, porque, además de en Polonia, tiene presencia en Hungría y Rumanía.
El grupo cordobés PRASA también cuenta con una importante cartera de
viviendas en el país centroeuropeo. En total, suma 3.917 unidades
repartidas entre dos proyectos en la capital y otros dos en Wroclaw y
Cracovia. Además, uno de los complejos de Varsovia (“Grzybowska”) y el de
Wroclaw (“Centrum Poludniowe”) incluirán un hotel de lujo, centro comercial
y oficinas. La nueva MARTINSA-FADESA, que entró en el mercado polaco hace
tres años, en alianza con la empresa local PROKOM INVESTMENT, desarrolla su
principal proyecto en Varsovia, con una promoción de unas 1.800 viviendas
en el barrio de Wilanów. Ésta es una de las zonas de la capital donde más
se está construyendo, porque tiene un plan urbanístico. FADESA-PROKOM
también tiene una promoción de casi 1.300 casas en Wroclaw y otra más
pequeña, de 342 viviviendas, en Powsin, a una veintena de kilómetros de la
capital polaca. Varsovia es también el centro neurálgico de ACCIONA
NIERUCHOMOSCI, la filial promotora polaca del grupo ACCIONA. El holding de
la familia Entrecanales entró en el país a finales de 2004 y, un año
después, compró el 100% de la promotora local MOSTOSTAL, por unos 10 M., al
grupo constructor polaco MOSTOSTAL WARSZAWA, en el que la propia ACCIONA
participa con un 49,94%. Actualmente, ACCIONA NIERUCHOMOSCI cuenta con unas
5.000 viviendas en diferentes fases de desarrollo. Además, promueve el
complejo de oficinas “Acciona Business Center”, en una de las áreas de
negocios de la capital. El grupo FERROVIAL también se ha introducido en el
mercado residencial polaco a través de su filial constructora BUDIMEX, en
la que tiene presencia desde hace ocho años. Actualmente, concentra la
mayor parte de sus proyectos en Varsovia, aunque tiene un desarrollo en
Poznan. Precisamente, esta ciudad es el destino elegido por CHAMARTIN
INMOBILIARIA para su primera incursión en el mercado polaco, junto a su
filial inmobiliaria alemana MEERMANN. Para la promotora barcelonesa
RESTAURA, especializada en rehabilitación de inmuebles, Polonia es uno de
sus principales mercados, al que destinará una inversión de 360 M. para
desarrollar unas 2.500 viviendas, la mayoría en la capital. Aunque con un
desembolso menor, PROMOMED, también de la ciudad condal, ha comprado tres
edificios para rehabilitar en Szczecin, con una inversión de 22 M. en dos
de ellos. Por su parte, el grupo catalán CELO XXI ha paralizado el proyecto
que tenía para edificar un resort con 1.800 apartamentos, campo de golf de
18 hoyos y un hotel de 250 habitaciones, en una zona de la costa del Mar
Báltico. El grupo navarro MIGUEL RICO Y ASOCIADOS ha sido de los últimos en
entrar en el mercado polaco, con un proyecto para levantar 3.000 viviendas
en una zona próxima a Varsovia. Para el grupo valenciano LUBASA y para el
madrileño VEMUSA el país centroeuropeo ha sido su primer destino
internacional. El primero cuenta con dos proyectos residenciales y uno de
oficinas en la capital. Además, prevé introducirse, a finales de año, en
alguna otra ciudad polaca, así como en otro país del Este. Por su parte,
VEMUSA ha invertido 38 M. en un terreno en Cracovia, donde levantará 800
viviendas, mientras destina otros 60 M. (20 M. a compra de suelo) para
edificar otras 313 casas en Varsovia.
Precio medio de las viviendas en las principales ciudades de Polonia en el
cuarto trimestre de 2007
Proyectos terciarios
Los desarrollos terciarios ocupan una parte importante de la cartera de los
promotores españoles en Polonia. Entre éstos destaca NEINVER que, hasta
ahora, ha centrado su actividad en el país en la promoción de centros
comerciales. No obstante, estudia diversificar hacia el mercado
residencial. Actualmente, cuenta con tres centros “Factory” en
funcionamiento en Varsovia, Poznan y Wroclaw y tiene otros cinco proyectos
en marcha, entre nuevos centros y ampliaciones. La andaluza BOGARIS también
desarrolla un centro comercial y de ocio en Poznan, con 54.000 m2 de
edificabilidad. Por último, la madrileña ALDESA ha iniciado su andadura en
Polonia con la promoción de un edificio de oficinas emblemático en
Cracovia, que supone una inversión de unos 20 M., aunque está buscando
suelo en esta capital y otras ciudades polacas, tanto para promoción
terciaria, como residencial. Asimismo, el GRUPO HARMONIA proyecta “Wolska
Tower”, una torre de diseño, con 140 metros de altura y un uso mixto.
Charo Reyes
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Más documentos del Informe
- Promociones en POLONIA [pdf]
- Principales proyectos residenciales en Polonia de promotoras españolas [pdf]
- Principales proyectos terciarios en Polonia de promotoras españolas [pdf]
- Principales indicadores económicos de Polonia [pdf]
- Precio medio de las viviendas en las principales ciudades de Polonia en el cuarto trimestre de 2007 [pdf]