En Alemania, la construcción de "1+2 family homes" (hogares familiares ocupados por propietarios) ha estado en un nivel muy bajo durante 10 años. En vista de los bajos tipos de interés y el entorno económico positivo, esto puede parecer sorprendente. Pero la escasez de tierra en muchas áreas y un fuerte aumento en los costos de construcción ha hecho la construcción de nuevas construcciones considerablemente más caras. Además, los subsidios estatales se han reducido considerablemente en los últimos años; y el progresivo envejecimiento demográfico ya está creando grandes problemas para la construcción de viviendas ocupadas por sus propietarios. De cara al futuro, se espera que el grupo de propietarios-ocupantes se contraiga aún más, mientras que más edificios "de segunda mano" llegan al mercado debido al creciente volumen de legados. Se espera que las cifras de terminación de las viviendas en edificios familiares 1+2 se sitúen por debajo del índice de referencia de 100.000 unidades a largo plazo.

100.000 viviendas terminadas por año

El número de viviendas de nueva construcción ocupadas por propietarios ha disminuido considerablemente en Alemania desde el cambio de milenio. En 1999, cerca de 240.000 viviendas se terminaron en edificios de nueva construcción de 1+2, con una cifra que se redujo a sólo 85.000 viviendas en 2010. La recuperación del nuevo sector de la construcción residencial tras la crisis financiera y económica como consecuencia de las bajas tasas de interés, la pronunciada inmigración y la migración interna, así como el redescubrimiento de los bienes raíces por parte de los inversores, fue mucho más débil en el segmento ocupado por el propietario que en el segmento multifamiliar. Un movimiento lateral en el mercado surgió temprano en 1+2 hogares familiares, es decir, las cifras de terminación han fluctuado entre 100.000 y 110.000 viviendas durante algunos años. El aumento a alrededor de 115.000 unidades previsto para 2017 está relacionado con un efecto especial tras la introducción de regulaciones energéticas más estrictas. Sin embargo, parece muy probable que este crecimiento, generado por un efecto de "pull-forward" en las cifras de terminación, sólo sea temporal. El hecho de que un aumento potencial y marcado en los costos de construcción de viviendas ocupadas por propietarios sólo haya estimulado moderadamente los nuevos permisos de construcción muestra el potencial "modesto" hacia arriba de este sub-segmento.

Intereses e ingresos frente a costes y subsidios

A pesar de las tasas hipotecarias a largo plazo extremadamente bajas durante varios años y de la evolución muy positiva de los ingresos (reales), el número de viviendas ocupadas por nuevos propietarios se ha estancado en unas 100.000 unidades durante algún tiempo. Esta cifra es excepcionalmente baja por comparación histórica. La débil demanda de nuevas construcciones se debe en parte al fuerte aumento de los precios de la tierra y los costos de construcción. En varias zonas de Alemania hay ahora una clara falta de terrenos constructivos adecuados. Además, los déficit de capacidad en la industria de la construcción y la introducción de más y/o más estrictas normas de construcción del estado (p.e. en términos de eficiencia energética) han hecho que la construcción sea mucho más cara en los últimos años. Los impuestos sobre la transferencia de tierras significativamente más altos en varios Länder alemanes no han hecho que sea más fácil para los constructores de viviendas hacer sus sueños realidad tampoco. Además, la mayor movilidad (profesional) y el creciente atractivo de las ciudades y/o las aglomeraciones urbanas, donde la gente vive principalmente en edificios multifamiliares, también tienen un papel que desempeñar.

Otra razón importante para la demanda extremadamente lenta de nueva construcción en los últimos años es la importante reducción de los subsidios estatales. A principios de 2006 el subsidio de propiedad de vivienda fue desechado. El mercado para 1+2 hogares familiares se había beneficiado enormemente de esta medida, que, a diferencia de su predecesor, ya no consistía en exenciones fiscales. Esto se debió principalmente al alto límite máximo del impuesto sobre la renta, por debajo del cual se pagó la subvención, así como a la subvención especial para los niños. A diferencia de hoy en día, el nivel del subsidio no se combina con las características de ahorro energético del nuevo edificio. Las subvenciones estatales actuales pueden describirse mucho menos atractivas que la financiación disponible hasta 2006.

El problema del envejecimiento

A largo plazo, los cambios prácticamente inevitables en la estructura de la población envejecida son lo que frenará la construcción de nuevas viviendas ocupadas por los propietarios con mayor intensidad. Ya hay muchos menos constructores potenciales y/o compradores de nuevos hogares familiares 1 + 2 hoy. Según datos oficiales, el grupo de 25 a 44 años de edad se redujo en 6 millones de personas entre 1997 y 2014. Las últimas proyecciones demográficas de 2017 de la Oficina Federal de Estadística pronostican otro descenso significativo a sólo 17,7 millones de personas a mediados de la década de 2040. En comparación con 1996, esto representa una disminución de casi 8,5 millones en el número de personas entre 25 y 44 años.

Al mismo tiempo, el número de hogares con más de 2 personas está cayendo. En 1991 representaban poco menos del 36% de todos los hogares, frente a alrededor de un cuarto en 2016. De acuerdo con las proyecciones oficiales actuales publicadas en 2017, la proporción de hogares con 3 o más miembros podría incluso bajar a sólo una quinta parte en 2035. Por tanto, menos familias querrán mudarse a su propia casa para criar a sus hijos.

El envejecimiento progresivo de la sociedad también está llevando a tasas de mortalidad más altas y más legados. En este contexto, los legados darán cuenta de un creciente volumen de bienes raíces y/o ventas de viviendas familiares existentes 1 + 2. Dado que muchos beneficiarios no desean utilizar estos hogares, el suministro de viviendas "de segunda mano" en el mercado crecerá, debilitando la demanda de nuevas construcciones.

Según la información de GEWOS - Instituto Alemán de Urbanismo, Investigación Regional y de Vivienda - el número de transacciones que involucran viviendas en casas familiares 1+2 existentes ha aumentado significativamente desde mediados de los años 2000. Al mismo tiempo, el número de muertes en Alemania aumentó considerablemente después de varias décadas de declive, mientras que la tasa de nuevas construcciones ocupadas por los propietarios se hundió. Los datos de GEWOS ahora señalan que el número de transacciones superó el de las terminaciones en más de 100.000 unidades en 2016. Diez años antes, por el contrario, este saldo anual era de sólo unos pocos miles de unidades.

Se espera que el aumento de la oferta de bienes raíces "de segunda mano" y el número decreciente de ocupantes potenciales de propietarios tengan un impacto cada vez más negativo en la nueva construcción de viviendas de 1+2 familiares. Las constructoras, la industria de la construcción, así como las promotoras inmobiliarias, pueden esperar una nueva disminución en las nuevas actividades de construcción. A largo plazo, el número de nuevas construcciones anuales será inferior a 100.000 viviendas ocupadas por sus propietarios.