La consultora inmobiliaria internacional Savills Aguirre Newman ha publicado su último informe European Property Themes 2020, donde recoge que la previsión de un menor incremento orgánico de rentas, la mayor compresión de rentabilidades en el mercado inmobiliario de europeo y la búsqueda de generación de ingresos de los activos serán clave para la actividad de inversión en 2020. De este modo, las principales tendencias del mercado inmobiliario de inversión en Europa el año que viene girarán en torno a la asequibilidad, la sostenibilidad, la reconversión de espacios, el auge del space-as-a-service y las infraestructuras.

"La menor oferta de productos de calidad en inversión y el sentimiento de estar en etapa avanzada del ciclo impulsarán a los inversores a buscar la diversificación en todos los sectores del mercado y geografías", explica Eri Mitsostergiou, directora de Savills European Research. "Puesto que las oportunidades en activos prime en los sectores tradicionales son cada vez más escasas, estamos viendo un número creciente de inversores que orienta su estrategia hacia el sector residencial y alternativo".

En cualquier caso, Savills Aguirre Newman prevé que la competencia por activos prime se mantenga en auge, al tiempo que los activos mejor ubicados continuarán siendo de gran atracción para los inversores con estrategias de negocio core/core+ en busca de seguridad. En este sentido, los mercados principales, Alemania, Reino Unido, Francia, así como España, Holanda y los países nórdicos, serán los mercados que despierten mayor interés en 2020.

Residencial y alternativos

Las actuales tendencias demográficas de Europa y el gran crecimiento que están registrando las principales áreas urbanas han provocado un incremento de la demanda en torno al segmento residencial. Especialmente, se ha registrado un aumento de la demanda por viviendas asequibles, residencias sénior y opciones residenciales para los estudiantes. “Este tipo de activos ofrecen grandes oportunidades para los inversores core que buscan flujos de ingresos a largo plazo y perspectivas de crecimiento de rentas año tras año. No es sorprendente que en 2019 el sector residencial haya sido el más atractivo en inversión inmobiliaria a nivel mundial ", comenta Marcus Roberts, director del equipo de Savills European Operational Markets. "En 2020, la inyección de capital de distintos fondos en los segmentos living y operacional intensificará la competencia por el stock disponible en mercados ya limitados. No obstante, prevemos que este escenario conducirá al cierre de mayores operaciones de financiación, así como al desarrollo de nuevos proyectos".

Sostenibilidad

En 2020 los inversores deberán publicar, tanto en sus estrategias de inversión como en sus procesos de toma de decisiones, sus políticas sobre sostenibilidad en los planes de inversión socialmente responsable (ISR, ESG por sus siglas en inglés), y al representar los edificios más de un tercio del consumo mundial de energía y el 40 % de las emisiones totales de CO2, establecer el equilibrio entre la rentabilidad y las estrategias de inversión sostenible en el marco de la gestión de activos inmobiliarios continuará siendo un desafío en 2020. Savills Aguirre Newman estima que, a largo plazo, la tipología de activos residenciales, en concreto, el segmento de vivienda asequibles, residencias sénior y de atención médica o sector educativo se beneficiarán de las políticas ESG, dada la naturaleza intrínseca de estos criterios.

Reconversión de espacios

La disrupción que todos los segmentos del real estate han registrado en los últimos años ha llevado a los inversores a adaptar sus distintos activos a la trasformación tecnológica, especialmente, ante los recientes periodos de incertidumbre económica. El elevado nivel de demanda de viviendas asequibles en las principales ciudades de Europa ha conllevado que los principales inversores centren también sus estrategias de negocio a la reconversión de activos inmobiliarios obsoletos o de bajo rendimiento experimentando grandes procesos de adecuación para su reutilización, una estrategia de inversión que seguirá siendo rentable para los inversores.

Por otra parte, se estima que las ventas online lleguen a representar el 15 % del total del retail de Europa Occidental en el horizonte 2023. Ante este contexto, los propietarios con alta exposición a retail físico (bricks and mortar retail) deberán adaptarse a las nuevas tendencias y repensar sus espacios con el objetivo de asegurar sus márgenes de ingresos. En este sentido, los establecimientos de restauración para servicios de delivery (dark kitchens) son un ejemplo de cómo los operadores han ido innovando sus tradicionales negocios consiguiendo una mayor interacción con los clientes.

De forma correlativa, con el propósito de atender la elevada demanda de espacio logístico de última milla en Europa, los propietarios de parques comerciales bien localizados y con buenas conexiones de acceso podrán reconvertir las partes menos rentables de los activos en espacios logísticos.

Space-as-a-service

Las tasas de disponibilidad se sitúan en mínimos históricos en los principales Distritos de Negocios de Europa (CBD) de Europa. Frente a este escenario, Savills Aguirre Newman estima un aumento de las rentas prime de entre el 4 % y el 6 % interanual desde 2014, registrando a la vez un reajuste de los márgenes de beneficio operativo.

Los grandes usuarios corporativos en ciudades como París recurren cada vez con mayor frecuencia a operadores de espacios de oficinas flexibles. Cabe señalar que, a pesar del precio que registran los espacios de coworking, los servicios adicionales en el espacio de trabajo son un factor clave para su atractivo.

La expansión del concepto space-as-a-service ha supuesto que a lo largo de 2019 se haya registrado un auge de las oficinas flexibles llegando a representar el 12 % en Europa, frente al 10,5 % registrado en 2018. "WeWork es un buen ejemplo de las oportunidades y los riesgos aparejados a este modelo de negocio pero, a pesar de las contingencias, nos encontramos ante una tendencia que seguirá en aumento con nuevos operadores de nicho que extenderán su actividad en todos los sectores", explica Eri Mitsostergiou.

Infraestructuras y movilidad

La fuerte urbanización y el aumento de la densidad de población de las principales capitales de Europa ha provocado un gran impacto en la expansión urbana durante la última década, lo que ha conllevado a que la conectividad se posicione como un factor clave. En este sentido, se han desarrollado grandes proyectos para mejorar el sistema de infraestructuras urbanas como, por ejemplo, en Londres (Elizabeth Line), París (Grand Paris Express) y Berlín (Extensión de U-Bahn y tranvía).

"La actividad en los puntos calientes de nuevos desarrollos ofrece mejores y más competitivas oportunidades para los inversores, especialmente en aquellos mercados donde los activos inmobiliarios prime son escasos, en especial, en París y Londres”, explica Eri Mitsostergiou.