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El síndrome del 1,5 en el precio inmobiliario

El síndrome del 1,5 en el precio inmobiliario

Lo de los impuestos es como lo de Ícaro, que al volar muy alto se corre el riesgo de quemarse las alas y caer. Algo así ocurre en el sector inmobiliario, que sufre el denominado "síndrome del 1,5". Esta dolencia se manifiesta al pagar -entre otras cosas- el 1,5% de tipo impositivo en varias ocasiones en el proceso de construcción de una vivienda, lo que incrementa su precio sin diferenciar el nivel de renta del comprador ni sus circunstancias, más la suma de impuestos como el IVA o diferentes tasas municipales.

Así que cabe reflexionar sobre la concatenación de impuestos que soportan los compradores de viviendas. Porque todo el mundo piensa que el peso fiscal que soporta el comprador es el 10% del IVA, que paga al firmar la escritura de compraventa, y el 1,5% en concepto de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es cierto, pero no es toda la verdad.

Realmente, en la formación del precio de venta durante la fase de construcción se soportan una serie de impuestos que se repercuten vía coste al comprador y que quedan escondidos en el precio de venta del inmueble.

Para construir es necesario comprar un solar. Al comprar el solar, el promotor además de pagar un 21% de IVA, también tiene que pagar el 1,5% de Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD). A diferencia del IVA, que el promotor puede recuperar, el 1,5% de AJD de la Comunidad Autónoma Valenciana (en otras comunidades este tipo es diferente) no puede recuperarlo, lo que implica un coste que repercute al comprador. Aquí tenemos el primer 1,5%. Pero si en vez de tratarse de un solar fueran por ejemplo dos que son necesarios agrupar, tendríamos el segundo 1,5% que el promotor tiene la obligación de pagar y que repercute al comprador.

El siguiente cargo, se realiza en el ayuntamiento tras la correspondencia licencia de obras para lo que abonaremos, en concepto de tasa, un 2% de media; más un 4% en concepto del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Pero la ejecución de la obra requiere, además, declarar en documento público la Obra Nueva, pagando a la comunidad autónoma otro 1,5%, el tercero; más la División Horizontal, liquidando otro 1,5%, el cuarto desde que iniciamos el proceso.

A todas estas circunstancias, y si para la compra y la construcción del inmueble fuera necesario recurrir a financiación bancaria, sería la entidad financiera la que pague otro 1,5% del impuesto de AJD por la constitución de la hipoteca; más otro AJD por la división de la hipoteca, según el tipo impositivo establecido en cada comunidad autónoma que varía entre el 1,5% y el 2%. Impuestos que, de una manera u otra, serán repercutidos al comprador.

Por tanto, el comprador puede llegar a pagar por la adquisición de su vivienda hasta siete veces un 1,5% por diferentes conceptos, más un 6% en licencias e ICIO; además de pagar el 10% de IVA, que recae, sobre estos impuestos y tasas al formar parte del precio. Es decir, se está pagando impuestos sobre impuestos. Se podría decir que en la composición del precio de venta del inmueble, los impuestos municipales y los impuestos de la Comunidad Autónoma representarían cerca del 4% que sumado al 10% de IVA que paga el comprador en la adquisición del inmueble, estaría cerca del 14% de presión fiscal.

¿No sería razonable, en aras del principio de proporcionalidad fiscal establecer correctores y bonificaciones a colectivos, como a los más jóvenes, en los impuestos a abonar en función del nivel de rente del comprador final?¿No haría más fácil el acceso a la vivienda? Sin lugar a dudas, deberíamos reflexionar sobre muchas cuestiones de por qué, desde hace demasiado tiempo, el acceso a la vivienda es uno de los problemas sociales más acuciantes para los españoles y cada vez hace más utópico el derecho a una vivienda digna, que consagra el artículo 47 de la Constitución. Y la sucesión de impuestos y tasas es uno de ellos.

No se trata de recaudar, sino de hacerlo mejor. Es decir, de una manera más justas, más proporcional, más equitativa y que incentive, en la medida de lo posible, la actividad económica. Lo demostró Ícaro: no se trata de volar más alto, sino de volar más lejos en beneficio de más personas. Y que no nos quemen las alas.



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