El sector inmobiliario en nuestro país concluyó el ejercicio de 2020 con unos datos mucho mejores de los que se le auguraban en los primeros meses de pandemia. Y, pese a que nuestro sector se configuraba como uno de los más afectados por la Covid-19, por fortuna los pronósticos eran más catastrofistas de lo que lo fue la realidad.

El mercado inmobiliario se está comportando de una forma muy conservadora, tanto en oferta como en demanda, y de ahí su supervivencia. Y dentro del mercado inmobiliario, los años 2020 y 2021 nos han enseñado que el sector residencial puede considerarse como el más resiliente a situaciones de inestabilidad como el vivido con la pandemia.

En la venta, los precios apenas han sufrido e incluso ya se vienen viendo repuntes, y en alquiler solo se han visto comprometidos los mercados más tensionados, el centro de las grandes ciudades, sobre todo por la reorientación de las viviendas turísticas.

El built to rent aporta más seguridad

En cuanto a transacciones, se aprecia una progresiva recuperación tanto en las compraventas de viviendas como en las operaciones de suelo. Y como gran novedad, las operaciones built to rent (promoción de edificios para alquiler), un nuevo concepto de gran atractivo para los fondos institucionales y que ha permitido a los promotores incrementar su actividad y dar salida a muchos suelos en cartera. Este producto, aunque normalmente deja menos margen, si aporta mayor seguridad y estabilidad por tener la totalidad de la promoción vendida desde el inicio.

Vivir de alquiler es una realidad creciente, tanto por un cambio de mentalidad como por la dificultad en el acceso al crédito, y los inversores saben que este nicho de mercado tiene mucho que aportar. De ahí que el producto residencial tenga cada vez un mayor peso en los portfolios, y que incluso hayan entrado inversores que hasta ahora solo se dedicaban al terciario. Un terciario muy tocado, en especial el retail, por los efectos devastadores de la interrupción o recorte de la actividad comercial y hostelera.

La presente coyuntura nos ha obligado a cambiar nuestros hábitos, como, por ejemplo, la nueva forma de trabajar desde casa, que infiere directamente en los patrones de comportamiento respecto a la compra y alquiler de vivienda. Se ha visto una tendencia a buscar nuevos espacios que se encuentren adaptados a las necesidades actuales de los consumidores, que ahora buscan terrazas, jardines, espacio para poder trabajar…en definitiva, poder disfrutar más de la estancia en casa. Y estas nuevas características solo puede aportarlas la obra nueva, ya sea para venta o alquiler.

La pandemia ha acelerado la digitalización y la construcción sostenible

La industria de la construcción también tiene que amoldarse a estos nuevos requerimientos. Y es que es un hecho que la situación de la pandemia ha servido para acelerar tendencias que ya veníamos viendo en el sector, como la digitalización, la construcción sostenible, los espacios abiertos y los espacios multifuncionales compartidos. Y con los fondos europeos el sector puede experimentar una oportunidad importante para dar un paso adelante y transformar definitivamente la industria.

Más allá de los efectos económicos de la pandemia hay que empezar a visualizar la situación del sector inmobiliario en un periodo de cinco años. Es fácil estimar que el sector residencial, y el habitacional o “living” en su más amplio sentido, incorporará los nuevos modos de habitar, precisamente en línea con la expresión que tanto hemos escuchado este año y el anterior: “quedémonos en casa”. Cobrarán más sentido los requisitos de los usos: la ventilación, las condiciones de habitabilidad, los espacios, la domótica, conectividad y digitalización.... Habrá un antes y un después en el sector, y debe ser a mejor.

En esta línea, es conveniente resaltar una nueva tendencia que ha salido a la luz este año: el aumento de las transacciones en los mercados de extrarradio y en ciudades secundarias. Y no solo por una demanda de segundas residencias, sino principalmente por un cambio en la manera de trabajar: familias que pueden permitirse teletrabajar y se alejan de las grandes urbes, buscando una mejor calidad de vida.

La vivienda nueva crecerá en 2022

En cuanto al futuro inmediato, para el 2022 la vivienda nueva seguirá comportándose bien con un previsible aumento de las promociones. Y en alquiler ya lo estamos viendo. Las operaciones de obra nueva, built to rent, no paran de crecer, mientras que el PRS (el equivalente a la segunda mano) se ha estancado, principalmente porque hay poco producto de edificios ya construidos dedicados por completo al arrendamiento, y solo se ven algunos cambios de manos entre socimis o family office.

Se habla que las operaciones de suelo durante el primer trimestre se han realizado a precios mínimos históricos y esto podría adelantar una caída en los precios de la vivienda, pero realmente considero que ha sido debido a factores como la escasez de transacciones, la incertidumbre de los promotores o el incremento de los costes de construcción y financiación. En los mercados fuertes de las grandes ciudades la demanda de suelo de calidad sigue muy activa. Y creo que no veremos descuentos significativos en los precios de venta.

En la evolución de los precios podría influir la finalización de los ERTES, debido a un posible aumento del desempleo y por tanto inestabilidad económica. También puede influir los movimientos de los actuales inquilinos hacia los nuevos desarrollos BTR. Podríamos ver que algunas de las viviendas de segunda mano destinadas al alquiler no les quede más remedio que ser puestas a la venta, pues una rebaja en los alquileres podrían hacer que no fuesen tan atractivas para los propietarios inversores.

Poniendo la vista en un futuro, desde MVGM seguiremos trabajando para dar respuesta a los cambios del sector de una manera eficaz, siendo capaces de anticiparnos a los cambios. Propietarios, inquilinos, inversores y compradores se van a ver en la necesidad de tener que tomar decisiones en vista de las perspectivas del sector y sus movimientos estratégicos, por lo que estaremos a su lado para ayudarles a gestionar esa toma de decisiones de la manera más adecuada y a gestionar sus activos de la forma más profesional y eficaz.. Tenemos claro que el mercado inmobiliario jugará un papel fundamental en la recuperación de nuestra economía en el próximo año, y sus efectos más inmediatos podrán verse, tal y como esperamos, a finales de este ejercicio.

Faustino García es responsable del área Residencial de MVGM