En 2022, la actividad en el sector inmobiliario consolidará su recuperación. El volumen de inversión en el sector para el próximo año estaría en el entorno de los 13.000 M€, en clara fase de crecimiento. Así se desprende del “Real Estate Market Outlook España 2022”, estudio que elabora anualmente CBRE, primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios. Según los datos de inversión inmobiliaria a cierre de 2021, destacan el sector Living y el sector Hoteles, que suman casi la mitad de la inversión realizada, con un 46% de la inversión total; seguido del de Oficinas (19%) y el Industrial & Logístico (17%).
Sobre las proyecciones de CBRE para 2022, el presidente de CBRE España, Adolfo Ramírez-Escudero, ha explicado: “prevemos que la economía crezca en torno al 5,4% en 2022 impulsada por el aumento del consumo, los fondos Next EU Generation y también la recuperación de sectores con alto componente de interacción social como el turismo, el ocio o la hostelería, entre otros. Sin embargo, no hay que obviar los riesgos existentes, tal como la aparición de nuevas variantes del virus Covid-19, mayores tensiones inflacionistas y probable subida de los tipos de interés”.
Living, gran protagonista en la inversión inmobiliaria en 2022
Por segmentos, la vivienda en alquiler dentro del sector Living acaparó gran parte de la inversión realizada durante 2021 (74%). Este segmento seguirá siendo uno de los principales protagonistas debido a la carencia de vivienda de calidad en alquiler en España y el aumento de la demanda prevista. El parque de residencias en alquiler sumará 20.000 nuevas viviendas hasta 2024, según estimaciones de CBRE.
Otro protagonista dentro de este sector, serán las residencias de estudiantes, que representó el 23% de la inversión en Living. En plena fase de expansión se prevé la salida al mercado de 9.000 nuevas camas durante el próximo año, tras el parón de 2020. También crecerá la oferta por parte de operadores Coliving que, frente a las 500 camas en toda España en 2020, prevén sumar 4.000 plazas hasta 2023.
Según las previsiones de CBRE, una de las mayores tendencias de entrada de capital inversor en 2022 será el Senior Living, ya que la oferta en este sector es prácticamente inexistente y España tendrá un tercio de su población mayor de 65 años en el 2050. Respecto a este sector, Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España, explica que “cada vez es más importante proporcionar soluciones al cliente derivadas de los nuevos estilos de vida y los cambios sociales, culturales y demográficos que están en marcha. Ya no se trata de ocupar un espacio; la demanda busca mayor calidad en el espacio habitacional que ocupa y un mayor abanico de servicios, adaptados a su momento vital. Se habla por ello de la hotelización del sector, de mejorar la experiencia y de sentirse parte de una comunidad”.
Niveles pre-covid en compraventa de vivienda
La demanda de vivienda en 2022 registrará un buen comportamiento, en niveles un 2% por encima de los registrados en 2019. Debido a un efecto estadístico la cifra estará un 4,9% por debajo de la de 2021: “este hecho se debe a que el 2021 fue un año excepcional por haberse cerrado operaciones que no se pudieron llevar a cabo en 2020, debido a la situación generada por la Covid-19”, explica Martínez Brioso. En cuanto al precio de la vivienda, se observará una ligera corrección al alza, (4,6% respecto al 2021 de media). Por otro lado, se espera la concesión de 103.000 visados de obra nueva.
Recuperación del sector Hoteles a diferentes velocidades
En lo que respecta al sector Hoteles 2021 cierra con 3.150 M€ invertidos. Una cifra muy positiva que supera por más del triple la inversión de 2020 y en casi un 30% la de 2019. Existe un elevado apetito por los activos hoteleros, como así demuestran las cifras anteriores. España es una potencia turística mundial y estos datos demuestran la confianza que hay en la recuperación del sector. En los últimos meses además han surgido oportunidades interesantes debido a la existencia de cierto número de cadenas hoteleras y propietarios con necesidades de liquidez.
En el lado de la demanda hasta 2019 las pernoctaciones de turistas internacionales representaban un 60% del total, frente a la nacional que representaba un 40%, pero desde la pandemia esta tendencia se ha invertido, y ahora es el turismo nacional quien genera las mayores tasas de ocupación hotelera. La previsión apunta a una recuperación en 2022 del número de viajeros y pernoctaciones liderada por el turismo nacional. La recuperación total del mercado a niveles de 2019 posiblemente no se vea hasta 2023 o 2024.
Respecto a los 12 meses próximos, y según la directora de Research de CBRE España,“algunas tendencias cogerán velocidad en este sector, como la llegada de proyectos hoteleros en el segmento lujo, nuevas fórmulas de alojamiento híbrido y espacios sociales compartidos o la incorporación de criterios ESG (por sus siglas en inglés, ‘environmental’, ‘social’ y ‘governance’) en la toma de decisiones tanto operativas, como de inversión”.
Crecimiento imparable del sector Industrial & Logístico
Otro sector que seguirá ganando protagonismo en 2022 será el Industrial & Logístico, que cerró 2021 con un 17% del total de la inversión. 2021 ha sido un año record a nivel contratación: más de 2,7 millones de metros cuadrados en España. En Cataluña se produjo un fuerte repunte en 2021 (+118% sobre 2020) impulsada por operadores de e-commerce mientras que en la zona Centro se han registrado niveles record (más de 1 millón de metros cuadrados).
Las previsiones de cara a 2022 son también positivas si bien se prevé un cierto descenso respecto a los niveles record de 2021 en cuanto a take-up. Entre los sectores del e-commerce que más van a crecer se encuentran la alimentación, restauración y el delivery, por un lado, y la moda y calzado, por otro.
En consecuencia, la consultora estima en 1,6 millones de m2 que podrían sumarse al stock en 2022 en zona Centro y Cataluña, no todos en construcción, para satisfacer la demanda de retailers, supermercados Third Party Logistics y e-commerce. En este sentido, Martínez Brioso añade que “este crecimiento del sector Industrial & Logístico para el próximo año también irá ligado a la consolidación de la onmicanalidad del sector Retail debido al crecimiento del e-commerce, cuya penetración aumentará en un 50% en los próximos 5 años sobre la cifra actual.”
Recuperación paulatina en Oficinas
Desde la irrupción de la pandemia en marzo del 2020, el sector Oficinas ha estado en el centro de todos los focos. CBRE prevé que la ocupación o el retorno a las oficinas siga al alza, y que se prioricen cuestiones como espacios de mejor calidad o con una mayor flexibilidad en los formatos de trabajo. Aunque Ómicron puede ralentizar algo la vuelta a la oficina que ya había cogido buen ritmo desde el verano, el hecho de que sea más contagiosa pero menos grave permite seguir siendo optimistas de cara a una mayor ocupación de las oficinas en los próximos meses y el aumento de la contratación de espacio en 2022.
En cuanto al take-up, 2021 cerró con un aumento del 22% en Madrid, mientras que en Barcelona casi se ha duplicado respecto a 2020. En relación con 2022, se prevé un incremento en Madrid en torno al 25-35%, mayor que el que se registrará en Barcelona que estará en el 15-20%. En cuanto a sectores activos, el sector tecnológico y el de servicios profesionales serán motores importantes, aunque otros como el sector público o el educativo tendrán también relevancia.
En cuanto a la oferta, después de meses de aumento en ambas ciudades se espera que en Madrid estén próximos a tocar techo y comiencen a bajar este año, mientras en Barcelona hay un mayor volumen de oferta en construcción por lo que se espera que la ciudad Condal la desocupación crezca, pero en menor medida que en meses anteriores.
La oferta de calidad en edificios Grado A, nuevos o rehabilitados, serán los más solicitados. El hecho de que una gran mayoría de empresas estén pensando en implantar el modelo de trabajo híbrido ha hecho replantearse el papel de la oficina. Las que lo implanten con éxito serán las que más posibilidades tendrán de atraer y retener el talento. Es por ello por lo que desde CBRE se habla de la oficina como espacio en transformación, orientado sobre todo a espacios de socialización, reunión y colaboración. Las oficinas que ofrecen un amplio abanico de servicios serán las que tengan mayor demanda. Flexibilidad y sostenibilidad son dos aspectos que la demanda cada vez puntúa más alto.
La búsqueda de flexibilidad contractual atrae a más ocupantes corporativos al Flex, con necesidad hasta ahora ajenas a este tipo de soluciones. Desde la consultora, ven cómo esto se traduce en una nueva oferta por parte de los operadores, más cercana al alquiler convencional y menos al modelo Flex, así como propietarios que se animan a implantar coworkings de marca propia en sus edificios
Auge de los Data Centers y tendencias transversales para 2022
El Market Outlook 2022 de CBRE también analiza las nuevas instalaciones en auge en España que se centran en el procesamiento de datos y que experimentarán un crecimiento del 235% hasta 2025. “Durante 2022 presenciaremos el despegue del sector de Data Centers en el mundo de inversión institucional. La capacidad instalada se doblará en 2022 con respecto a 2018 en los mercados FLAP (Frankfurt, Londres, Ámsterdam y Paris). España y Portugal serán protagonistas de mucha inversión para actualizar su capacidad a la demanda prevista. En definitiva, la logística del dato ha llegado para quedarse”, finaliza la directora de Research de CBRE España.
Sobre las tendencias que marcarán el 2022 Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España concluye que “aspectos como la hotelización, los cambios demográficos y socioeconómicos, el auge de ESG y los factores derivados de la digitalización y nuevas tecnologías, serán clave para la evolución del sector inmobiliario el próximo año.”
