Casi 11 Mm2 de oficinas en Madrid y en Barcelona, concretamente 10,88 Mm2, se encuentran en riesgo de convertirse en obsoletas de aquí a 2030, de acuerdo con los datos de la consultora inmobiliaria internacional JLL. Esta cifra representa el 44% del parque de oficinas de Madrid y Barcelona. Para evitar su obsolescencia, JLL estima una inversión necesaria de, aproximadamente, 14.500 M€ en la renovación de activos.

Estas rehabilitaciones supondrán importantes ventajas para todos los involucrados, potencialmente aumentando su valor, atrayendo inquilinos de calidad e incrementando los ingresos por alquiler: a nivel global, el 45% de los inquilinos están dispuestos a pagar un premium por arrendar oficinas sostenibles.

7,3 Mm2 obsoletos en Madrid

En Madrid, la superficie en riesgo de obsolescencia en los próximos cinco años asciende a 7,3 Mm2, cuya actualización supondrá una inversión de 9.700 M€. Del parque obsoleto, 1,04 Mm2 se ubican en el distrito financiero de la capital, para cuya modernización JLL prevé una inversión necesaria de 1.500 M€. En el centro de la ciudad, el stock desactualizado es de 1,25 Mm2 y el desembolso preciso para evitar la obsolescencia asciende a 1.700 M€.

Sin embargo, las áreas descentralizadas –todas aquellas fuera del anillo delimitado por la M-30– concentran el 45% de la superficie obsoleta. Así, en estas zonas se ubican 3,29 Mm2 para cuya modernización sería necesario una inyección de hasta 4.300 M€. Finalmente, en poblaciones aledañas a Madrid existen 1,7 Mm2 superficie desactualizada con un potencial de más de 2.100 M€.

El centro ciudad concentra el 42% de la obsolescencia en Barcelona

En Barcelona, por su parte, la superficie obsoleta es de 3,6 Mm2 y la inversión global para su modernización es de 4.800 M€. Por submercados, sin embargo, se observan significativas diferencias respecto a Madrid: en el caso de Barcelona el centro ciudad concentra el 42% del stock obsoleto de la ciudad con 1,46 Mm2 y una inversión potencial de 2.100 M€.

Las menores tasas de obsolescencia se encuentran en el distrito financiero y en el 22@. En el primero existen solo 260.000 m2 obsoletos para cuya renovación JLL prevé una inversión de 400 M€. El 22@, por su parte, acumula 420.000 m2 obsoletos con un potencial desembolso de 500 M€ para adaptarlos a las nuevas necesidades del mercado. Fira Europa concentra 330.000 m2 desactualizados, para los que sería necesario un desembolso de 400 M€ en su renovación. Finalmente, el área metropolitana de la ciudad cuenta con 1,12 Mm2 obsoletos para los que será precisa una inversión de 1.400 M€.

El cambio climático, un impulsor más de la obsolescencia

El cambio climático y los fenómenos meteorológicos aparejados –inundaciones, sequía, calor, incendios, aumento del nivel del mar, etc.– son factores aceleradores de la obsolescencia de los edificios: el 45% de los inquilinos elegirán solo edificios resilientes ante eventos climáticos extremos. Considerando que, según los datos de JLL, Madrid y Barcelona están entre las diez capitales europeas más expuestas al impacto del cambio climático en el sector inmobiliario, los propietarios de oficinas han de considerar la inclusión de servicios e instalaciones que mitiguen este riesgo. Integrar en los edificios espacios naturales emerge, por tanto, como fundamental para evitar la obsolescencia. En la región EMEA, de acuerdo con los datos recopilados por JLL, el 53% de los ciudadanos desearían contar con más espacios verdes.

En cuanto a las estrategias para añadir más valor a los espacios de oficinas, la intervención en la superficie obsoleta está sujeta, detalla JLL, a su ubicación y a su atractivo. Así, en aquellos activos desactualizados en el distrito financiero, la intervención implicará una renovación energética y, donde sea necesario de un reposicionamiento para crear espacios prime, incrementar la calidad de los servicios y conseguir certificaciones ESG. Para los inmuebles en el centro de la ciudad, la intervención debe centrarse en fomentar un uso mixto de los espacios, combinando el reposicionamiento con la descarbonización del edificio. Por último, en los edificios de oficinas en ubicaciones periféricas, la estrategia puede virar hacia la reconversión a nuevos usos con una mayor demanda en zonas descentralizadas. En este sentido cabe destacar la Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida promulgada por la Comunidad de Madrid que flexibiliza el cambio de uso a residencial.