La inversión en promoción inmobiliaria en España alcanzó en 2024 los 35.000 M€, según el I Observatorio de la financiación del sector promotor, elaborado por Urbanitae, plataforma española de inversión inmobiliaria, y KPMG, firma global de servicios profesionales. Del total invertido, entre un 22% y un 24% correspondió a aportaciones de capital, incluyendo tanto el capital de los promotores como el equity de los financiadores alternativos; mientras que el 76%-78% restante procedió de financiación mediante deuda, canalizada a través de bancos e inversores alternativos (family offices, fondos de inversión, gestoras de activos y plataformas de crowdfunding).
Por tipo de inversor, entre un 9% y un 11% del volumen total fue aportado directamente por los promotores. Los financiadores alternativos representaron entre el 30% y el 32%, unos 11.500 M€, repartidos entre equity (11%-13%) y deuda (18%-20%). Dentro de este grupo, las plataformas crowdfunding concentraron entre el 1% y el 3% de la inversión, con una distribución equilibrada entre capital y deuda. La banca, por su parte, mantuvo el liderazgo con una participación de entre el 56% y el 58% del total.
De cara a 2030, el Observatorio estima que la inversión en promoción inmobiliaria superará los 50.000 M€. En este escenario se prevé que los financiadores alternativos (a través de equity y deuda) alcancen una cuota de mercado de entre el 37% y 40% en ese ejercicio, lo que supondrá un total de entre 18.500 y 20.000 M€, con 1.000 M€ procedentes del segmento crowd. Esto implicaría un incremento de cinco puntos porcentuales respecto al peso actual de la financiación alternativa, reduciendo progresivamente la brecha con la financiación bancaria, que descendería hasta el 51-53%.
Estas previsiones, aseguran desde Urbanitae y KPMG, reflejan la consolidación de la financiación alternativa como un pilar esencial del nuevo ciclo inversor del sector promotor, aportando mayor flexibilidad y actuando como puente entre el capital y el crédito tradicional.
El auge de la financiación alternativa
Según indica el I Observatorio de la financiación del sector promotor, el reparto actual de la financiación a la promoción inmobiliaria refleja la transformación del entorno financiero y la creciente diversificación de las fuentes de capital. En 2024, la financiación bancaria mantuvo un papel predominante. Por su lado, el promotor, además de sus propias aportaciones de capital, recurrió a socios financieros y a financiación externa para dar continuidad al desarrollo de los proyectos. Finalmente, los financiadores alternativos se consolidaron como actores de creciente relevancia en el ecosistema financiero del sector con la financiación crowd con un papel incipiente pero relevante.
“Entre los instrumentos más extendidos se encuentran los préstamos puente (bridge loans), los fondos de deuda y las plataformas de crowdfunding inmobiliario que han mostrado un desarrollo especialmente acelerado desde su introducción en España en 2017”, apunta Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae. Y añade, “en algunos ejercicios han registrado crecimientos anuales superiores al 100%, lo que evidencia su capacidad de atraer capital y consolidarse como recurso complementario”.
“Aunque su peso aún es reducido frente a la banca, la financiación alternativa ha crecido de forma significativa y los resultados del Observatorio marcan que continuará haciéndolo. Su papel es especialmente relevante en segmentos donde la banca es menos activa, como la adquisición de suelo, fases iniciales o proyectos de mayor riesgo, así como en nuevos formatos residenciales como flex living o senior living”, señala por su parte Carlos Cuatrecasas, socio en FS Consulting Strategy de KPMG en España.
En un contexto de mayor prudencia regulatoria y control del riesgo crediticio, los promotores buscan socios financieros, consolidándose la coinversión con financiadores alternativos como práctica habitual. Este perfil inversor, formado por family offices, plataformas de crowdfunding inmobiliario y fondos especializados, se ha consolidado como una fuente de capital flexible y cada vez más profesionalizada. Su participación, que reduce la carga financiera inicial del promotor y permite que proyectos que no cumplirían las exigencias bancarias alcancen la madurez necesaria para acceder a financiación a mayor escala, se concentra en fases posteriores a la adquisición del suelo.
Estos inversores suelen inclinarse por proyectos con retornos atractivos en ubicaciones de alta demanda estructural o en mercados en expansión, y condicionan su entrada a que el promotor haya asumido un compromiso mínimo de capital y cubierto hitos básicos como trámites urbanísticos o estudios técnicos. La asunción de un mayor riesgo se traduce en expectativas de rentabilidad más elevadas que las de la financiación bancaria. De acuerdo con la información recogida en este estudio, los retornos exigidos por los equity investors se sitúan habitualmente en el rango del 12%-15%.
Retos para la oferta de vivienda
El sector promotor español vive una profunda transformación, condicionada por la incertidumbre geopolítica, el crecimiento económico y una demanda que supera a la oferta de obra nueva. Este desequilibrio, apuntan desde Urbanitae y KPMG, seguirá presionando los precios, con subidas del 3% anual, si no se amplía la oferta y se agilizan los trámites administrativos.
El Observatorio prevé un crecimiento gradual de la actividad promotora, en línea con el aumento del número de hogares y la mejora económica. Entre 2025 y 2030, España ganará más de 2 M de habitantes, lo que, junto con la expansión del PIB y la reducción del desempleo, configurará un entorno favorable para la promoción inmobiliaria.
Frente a ello, el informe identifica cuatro grandes obstáculos para el desarrollo del sector promotor: los prolongados plazos urbanísticos, que en algunos casos superan los 24 meses; el encarecimiento de los materiales; la falta de mano de obra cualificada y las crecientes exigencias normativas. A estos retos se suma la escasa producción de vivienda asequible y social, que en 2024 representaba solo el 3,3% del parque residencial, frente al 8% de media europea. En este contexto, el estudio subraya la necesidad de una mayor coordinación interadministrativa para mejorar el acceso a la vivienda asequible.
Todas estas tensiones trasladan presión a los precios y afectan a la rentabilidad de los proyectos, con un margen medio del promotor del 15% sobre los ingresos de venta, aunque varía en gran medida según la tipología de proyecto desarrollado.
La financiación del sector promotor en Europa y EEUU
El estudio incluye asimismo un análisis internacional que muestra que los mercados anglosajones lideran la diversificación del capital en el sector promotor, con un mayor peso de la financiación alternativa: en Reino Unido representa ya el 40% de la financiación a la promoción inmobiliaria y en Estados Unidos alcanza el 50%.
La situación es muy distinta en Europa continental, y especialmente en España, donde la banca continúa dominando el panorama. Pese a ello, los fondos de deuda y otros vehículos alternativos están incrementando su protagonismo, configurando un panorama más equilibrado y competitivo.
Urbanitae y KPMG: una iniciativa con vocación de continuidad
El I Observatorio de la financiación del sector promotor es una iniciativa conjunta de Urbanitae y KPMG. Su objetivo es ofrecer una visión integral sobre la evolución de la financiación promotora, identificar tendencias y contribuir al diálogo entre promotores, financiadores e instituciones. Esta primera edición nace con vocación de continuidad, buscando consolidarse como una herramienta de referencia para analizar la evolución de las fuentes de capital, así como los retos y el futuro del mercado promotor español.
El informe se ha elaborado a partir de una encuesta dirigida a promotores, entidades financieras, fondos de inversión y gestores de capital, y de entrevistas cualitativas en profundidad con representantes de Urbanitae, Banco Santander, Arcano, FS Capital, Onate y RTV. Combina análisis cuantitativo y cualitativo de las fuentes de financiación, evolución de los flujos de capital, márgenes, rentabilidades y proyecciones del mercado hasta 2030, con el objetivo de ofrecer una visión rigurosa, transversal y actualizada del entorno financiero del sector promotor en España.
El I Observatorio de la financiación del sector promotor ha sido presentado el 12 de noviembre en Madrid, en un evento que ha contado con la participación, además de los ya mencionados Diego Bestard y Carlos Cuatrecasas, de Eduardo Baranda, senior manager en FS Strategy de KPMG en España; Francisco Javier Piñeiro, responsable de negocio promotor de Banco Santander; Ignacio Marqués del Pecho, socio Debt Advisory & Capital Solutions de Arcano; Asier Uriarte, director de FS Capital; Javier Redondo, senior lending manager de Onate; y Pau Ramon, director de expansión inmobiliaria de RTV.
