El Clúster de la Edificación ha presentado el trabajo 'Financiación exitosa de la rehabilitación sin subvenciones', con el objetivo de identificar nuevas fórmulas que permitan impulsar la rehabilitación energética del parque residencial sin depender exclusivamente de las ayudas públicas. El documento, elaborado por el grupo de trabajo sobre rehabilitación e industrialización, parte de una realidad compartida por buena parte del sector: los fondos Next Generation han supuesto un importante impulso para sensibilizar a las comunidades de propietarios sobre la necesidad de mejorar la eficiencia energética y la accesibilidad de los edificios, pero también han generado una cierta dependencia de las subvenciones. En muchos casos, las actuaciones de rehabilitación solo se abordan cuando existe una ayuda directa, mientras que, en ausencia de estas, los edificios se limitan a un mantenimiento básico o a la reparación puntual de patologías.
En este sentido, el trabajo analiza diferentes alternativas financieras capaces de atraer inversión hacia la rehabilitación energética. Entre ellas se encuentran el uso controlado de los excesos de edificación, la venta de certificados de ahorro energético (CAE's), los contratos PPA, la financiación tradicional y los fondos reembolsables. La principal es que la combinación de estas vías puede mejorar de forma significativa la viabilidad económica de las actuaciones. Además, para facilitar el paso del análisis a la acción, el grupo de Trabajo ha desarrollado una calculadora de estudio de viabilidad específica para barrios y comunidades de vecinos. Esta herramienta permite introducir datos relativos a los edificios, las actuaciones previstas, el número de nuevas viviendas, su valor de mercado y otros parámetros relevantes, generando un análisis similar a una due diligence de viabilidad.
Una de las propuestas más novedosas del estudio es vincular la rehabilitación de barrios con la creación de nuevas viviendas mediante pequeños incrementos de edificabilidad. Estas nuevas viviendas podrían desarrollarse, por ejemplo, sobre las cubiertas de los edificios mediante sistemas industrializados ligeros, que requieren refuerzos estructurales limitados, o en espacios del propio barrio susceptibles de transformación. Según el estudio, esta alternativa debe articularse siempre dentro de los instrumentos urbanísticos y administrativos correspondientes, evitando confundir el aprovechamiento urbanístico con una simple “venta de edificabilidad”. El estudio ejemplifica esta propuesta con un caso práctico situado en el barrio madrileño de Arganzuela, que permite visualizar su impacto económico. En el escenario analizado, se parte de un edificio tipo de 10 viviendas por portal y se plantea la construcción de una vivienda adicional en cubierta mediante sistemas industrializados ligeros. Con una superficie estimada de 74,25 m2, un precio de venta de 5.900 €/m2 y un importe de venta previsto de 438.075 €, frente a un coste de promoción de 234.000 €, la operación generaría 204.075 € para financiar la rehabilitación energética del edificio. Sumados los ingresos por CAE's, estimados en 62.400 €, y una deducción fiscal de 15.555 €, el modelo permitiría cubrir un coste de rehabilitación de 230.000 € y arrojar un saldo positivo de 52.030 € por edificio. Escalado a un plan de barrio de 40 edificios, la actuación beneficiaría a 400 viviendas existentes, incorporaría 40 nuevas viviendas y alcanzaría un resultado agregado favorable superior a los 2 M€.
Además de estos incrementos de edificación, el trabajo analiza el papel de los CAE's y los PPA como herramientas complementarias. Los CAE's permiten convertir los ahorros energéticos obtenidos tras una actuación de eficiencia en un ingreso económico, mientras que los PPA son contratos de compraventa de energía a largo plazo que pueden favorecer la implantación de soluciones renovables al aportar estabilidad económica tanto al productor como al consumidor.
En el trabajo han participado empresas como Danosa, Ursa, Pladur, Chavsa, Panasonic, CIP Arquitectos, Effic y Grupo ST.
