Durante años, el sector inmobiliario ha perseguido un objetivo claro: conseguir edificios que consuman menos energía. Mejorar la envolvente, renovar los sistemas de climatización, instalar iluminación más eficiente o reducir los consumos han sido, y seguirán siendo, actuaciones imprescindibles. Pero hoy esa pregunta se queda corta.

El siguiente paso es plantearnos no solo cómo conseguimos que nuestros edificios consuman menos, sino cómo logramos que los activos produzcan, gestionen y consuman energía de forma más inteligente.

No es un cambio menor. Supone pasar de considerar la energía como un coste operativo a incorporarla a la estrategia de gestión del inmueble. Son cuestiones tan relevantes para propietarios y gestores como la previsibilidad de los costes energéticos, la descarbonización, las exigencias regulatorias, la electrificación de los usos del edificio o el atractivo del activo para inversores y arrendatarios.

De consumidor a productor y gestor de energía

Los grandes activos inmobiliarios parten de una posición privilegiada. Centros comerciales, parques empresariales, plataformas logísticas y otros inmuebles disponen en muchos casos de grandes cubiertas, aparcamientos y otras superficies que pueden proporcionar una función adicional: generar energía.

Durante décadas hemos analizado cada metro cuadrado de un activo en términos de superficie construida o alquilable. La transición energética añade una dimensión adicional: qué parte de esa superficie puede contribuir también al desempeño energético del inmueble.

La generación distribuida permite aprovechar esos espacios para producir electricidad cerca de donde se consume. La fotovoltaica en cubierta es quizá su manifestación más conocida y evidente, pero hay también marquesinas solares o instalaciones próximas a los propios activos, para autoconsumo directo o compartido.

La producción solar tiene una característica evidente: un perfil de generación muy estable pero también muy particular. Y este, normalmente, no siempre coincide con el momento en el que se necesita la energía, por lo que el almacenamiento está adquiriendo un papel fundamental: una batería permite desacoplar parcialmente ambos momentos y usar la energía generada a conveniencia de su propietario.

Pero el verdadero salto llega cuando generación, almacenamiento y consumo dejan de funcionar como elementos independientes y empiezan a gestionarse de forma coordinada. No se trata solo de acomodar curva de producción y consumo, sino gestionarlas dinámicamente a lo largo de la vida útil del activo. Las herramientas de gestión energética permiten tener en cuenta variables como las previsiones de generación, la demanda de energía por el usuario o los precios de la electricidad para decidir cómo utilizar la energía disponible de la manera más eficiente.

Por eso, el cambio realmente importante no es instalar una batería junto a unos paneles solares; es pasar de producir energía a gestionarla. Pasamos de un modelo de diseñar e instalar a un modelo que añade la gestión a lo largo del tiempo. Las nuevas tecnologías permiten con los EMS (Energy Management Systems) la programación ajustada de los equipos de manera dinámica.

El apagón vivido en abril de 2025 añadió, además, la resiliencia a la conversación. Esto no significa que instalar fotovoltaica y almacenamiento convierta automáticamente un edificio en una isla energética capaz de mantener toda su actividad ante una interrupción del suministro, pero nos recordó hasta qué punto el funcionamiento de nuestros edificios depende de una infraestructura energética que hemos dado por sentada.

La energía también puede influir en el atractivo del activo

Esta transformación tiene implicaciones que van más allá de reducir la factura eléctrica.

Un inmueble capaz de generar parte de la energía que consume, reducir su exposición a la volatilidad del mercado y mejorar su desempeño energético puede reforzar su valor. Menores costes operativos y una mayor previsibilidad pueden ser relevantes tanto para propietarios como para inversores.

Y existe otra dimensión importante para el inmobiliario comercial: el inquilino.

Para una empresa que ocupa un espacio comercial, logístico o de oficinas, el comportamiento energético del edificio afecta tanto a sus costes como a sus propios objetivos de sostenibilidad. Acceder a energía renovable producida en el activo y a una infraestructura preparada para gestionar el consumo puede convertirse en un elemento más de la propuesta de valor del inmueble.

Esto resulta particularmente relevante en activos con múltiples usuarios, como los centros comerciales, donde propietarios, gestores y operadores comparten un mismo ecosistema energético.

Preparar hoy los edificios para una mayor electrificación

Los edificios también van a necesitar estar preparados para un mundo más electrificado.

La expansión de la movilidad eléctrica es el ejemplo más visible. Aparcamientos de centros comerciales, oficinas, hoteles o complejos logísticos incorporarán progresivamente más puntos de recarga, sumando nuevas necesidades a las ya existentes en climatización, iluminación y otros servicios.

La cuestión, por tanto, no será únicamente reducir la demanda actual, sino preparar la infraestructura del inmueble para gestionar de manera eficiente una demanda eléctrica que puede crecer y hacerse más compleja.

Esto obliga a anticipar determinadas decisiones. Hasta ahora, muchas inversiones energéticas se han abordado una vez construido el inmueble. En el futuro tendrá cada vez más sentido incorporarlas desde las fases de diseño, construcción o rehabilitación: qué superficies podrán utilizarse para generación, qué demanda eléctrica tendrá el activo, cómo evolucionará la movilidad eléctrica o como se debe integrar almacenamiento.

La energía empieza así a convertirse en una variable más de la planificación del edificio.

Una regulación que también está cambiando

La regulación europea apunta en la misma dirección. La revisión de la Directiva relativa a la eficiencia energética de los edificios (EPBD) incrementa las exigencias del parque inmobiliario y refuerza el papel de la energía solar en los edificios.

La eficiencia seguirá siendo imprescindible, pero la evolución regulatoria está contribuyendo a que generación renovable, electrificación y gestión de la energía tengan cada vez mayor peso en la transformación del parque inmobiliario.

¿Y quién financia esta transformación?

Existe, finalmente, una cuestión inevitable: la inversión.

Los propietarios inmobiliarios tienen múltiples necesidades de capital y la transición energética compite con rehabilitaciones, reformas, ampliaciones y otras actuaciones destinadas a mantener o incrementar el atractivo de los activos. Por eso, el desarrollo de nuevos modelos de financiación es esencial para esta evolución tecnológica.

Fórmulas como los acuerdos de compra de energía a largo plazo o PPA permiten desarrollar determinadas instalaciones sin que el propietario tenga que asumir necesariamente la inversión inicial.

Esto permite abordar la transición energética desde otra perspectiva: la generación renovable no tiene necesariamente que competir por el mismo capital que otras inversiones del inmueble.

Integrar la energía en la estrategia de cada activo

No todos los edificios necesitarán las mismas soluciones. Ni todos los tejados deben contar con paneles ni todos los inmuebles necesitan baterías. El perfil de consumo, la superficie disponible, los usos del edificio, sus ocupantes y la viabilidad económica deben determinar qué combinación tiene sentido en cada caso.

Precisamente por eso, el reto de los próximos años no será instalar más tecnología por instalarla, sino integrar la energía de forma inteligente en la estrategia de cada activo.

El sector inmobiliario lleva años aprendiendo a construir y rehabilitar edificios que consumen menos. Ahora comienza una segunda etapa: la de los activos capaces de producir parte de la energía que necesitan, almacenarla cuando tenga sentido y gestionarla de acuerdo con sus necesidades.

Y esa evolución puede cambiar también nuestra forma de entender el valor de un inmueble.

Porque el edificio del futuro no será únicamente el que necesite menos energía, será también el que sepa utilizar mejor la que tiene a su alcance.

Borja Sáez es CEO de Greenvolt Next España