Carolina Sánchez, directora de operaciones de Exxacon, ha participado en la segunda jornada del II Congreso de la Semana Internacional de la Construcción by Alimarket admitiendo la responsabilidad de adaptarse a los cambios y necesidades que vive la sociedad hoy en día con el reto de la vivienda. "Las promotoras tenemos que intentar mirar hacia dentro y poder proponer alguna solución adicional para paliar el problema de la vivienda".
Para la directora de operaciones de Exxacon, en los últimos años el material más caro de construcción no es ni el acero, ni el hormigón, ni el vidrio, ni el aluminio, sino el tiempo. "Cada año que pasa desde que compras un suelo hasta que entregamos una llave, la vivienda se encarece, aumentan costes financieros, de construcción y también el riesgo de que el mercado cambie cuando la vivienda está lista".
Son cuatro los frenos que las promotoras viven hoy en día a la hora de construir nuevas viviendas es la falta de suelo finalista porque "suelo en el mapa no falta"; plazos inciertos, ya que para invertir hacen falta plazos previsibles y pide que "confíen en el sector y nos den la responsabilidad de tener las licencias"; seguridad jurídica con reglas estables para decisiones que se toman a largo plazo; y el otro problema con el que se encuentran es la red eléctrica, ya que la nueva vivienda potencia e infraestructura por adelantado.
Respecto a estos problemas que frena la construcción de viviendas, "hay que planificar dónde se construye e invertir el dinero donde se prevea el crecimiento". Esta problemática también está relacionada con la forma en la que las propias promotoras se relacionan entre ellas, puesto que, según Carolina están todos compitiendo por comprar el mismo suelo, por contratar a la misma constructora o por cerrar el mismo acuerdo de baños o de fachadas. "La competencia es sana, pero llega un momento en que tensiona plazos, precios y relaciones y no añade ni una vivienda más al mercado". Para ello, ha propuesto cambiar la manera en que se relacionan las promotoras entre ellas y con clientes y proveedores.
Ante una estructura empresarial donde más de 800 promotoras operan en el país y solo las grandes compañías entregan el 17% del total, Sánchez abogó por un cambio en la relación entre competidores. Planteó la creación de alianzas entre pequeñas y medianas promotoras para realizar compras de materiales y pedidos de forma conjunta, optimizando así la capacidad de negociación y reduciendo costes operativos: "Nos tenemos que aliar entre nosotras y cambiar nuestra forma de relacionarnos porque es importante producir más, pero para producir más hace falta también ganar escala".
En cuanto a la modernización de los procesos, la directiva instó a superar los métodos de trabajo "artesanales" mediante el uso compartido de metodologías BIM entre promotoras, arquitectos y constructoras.
La industrialización y el problema del talento
La industrialización está en boca de todos hoy en día, pero la pregunta ya no es si industrializar o no, sino "qué industrializar de cada promoción y con qué solución", ha asegurado Carolina Sánchez defendiendo la adaptación a cada proyecto. Además, ha admitido que este método de construcción "aporta plazos más ciertos y calidad más predecible" y que incluso puede ayudar al relevo generacional, ya que "la industrialización ofrece lo que el trabajador actual demanda: estabilidad, seguridad, mayor calidad laboral y horarios prevesibles".
Por otro lado, la demanda en España pide vivienda pequeña y asequible, y más del 50% del déficit se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Cada uno de estos mercados son diferentes y hay que conocer el mercado para ejecutar en torno a las necesidades de cada cliente. También hay que tener en cuenta que "hay que crear barrios, no solo viviendas", ya que la vivienda no acaba en la puerta; "si no hay infraestructuras y servicios, el problema se traslada a la carretera".
Hoja de ruta para mitigar el problema de la vivienda
Para finalizar la ponencia, Carolina Sánchez ha hecho un llamamiento a los principales agentes para coordinarse y crear una hoja de ruta común.
A los responsables políticos les ha pedido planificación a medio y largo plazo e inversión allí donde se prevé crecimiento. A las administraciones: suelo, plazos ciertos, estabilidad normativa y fiscalidad razonable para la vivienda. A constructoras y promotoras les ha propuesto colaborar de forma distinta, planificar, industrializar con criterio y cuidar el talento. Por último, un objetivo común: dimensionar el sector para construir lo que se necesita donde se necesita y seguir construyendo incluso cuando cambie el ciclo inmobiliario.
