La proliferación de operaciones de compra de inmuebles situados en las mejores ubicaciones de las dos grandes ciudades españolas para su posterior reconversión en establecimientos turísticos es, sin duda, una de las principales tendencias del mercado transaccional hotelero en 2013 y lo que llevamos de 2014. Se trata, fundamentalmente, de edificios de oficinas, aunque también residenciales e inmuebles desocupados. Entre los vendedores de estos activos, destaca la actividad de entidades financieras, aseguradoras y organismos públicos, mientras que por la parte compradora el protagonismo ha sido asumido tanto por parte de inversores como promotoras y grupos hoteleros.
En Madrid, la dinamización del mercado de inmuebles en ubicaciones prime ha corrido a cargo principalmente de Banco Santander y las empresas públicas del Ayuntamiento y la Comunidad. El citado grupo financiero ratificó a comienzos de 2013 la venta de la Manzana Canalejas a Grupo Villar Mir, que transformará el número 14 de la calle Alcalá en el primer hotel de la cadena Four Seasons en el mercado español. Y este año, el consorcio presidido por Emilio Botín ha admitido haber recibido al menos tres ofertas vinculantes por el Edificio España, una de ellas, por parte del grupo chino Dalian Wanda (propietario de 51 hoteles de lujo), que habría firmado un periodo de exclusividad de un mes para realizar una auditoría sobre el inmueble que hasta 2006 acogió el ‘Crowne Plaza Madrid Centre’. La emblemática y céntrica Plaza de España también fue el escenario de la compra de tres edificios por parte de VP Hoteles, que serán transformados en un establecimiento orientado al mercado Mice, con 302 habitaciones de categoría 4E.
Banco Santander, Ayuntamiento y Comunidad, principales vendedores en Madrid
Por su parte, la compañía municipal Madrid Espacios y Congresos, ahora denominada Madrid Destino, consiguió finalmente en julio de 2013 el traspaso del inmueble de la calle Montera, 25-27, donde podrá desarrollarse un hotel 4E con 200 unidades alojativas. La compradora sería la compañía Exacorp One, propietaria del edificio Apple Store de la Puerta del Sol. Mientras, Arrendamientos y Promociones de la Comunidad de Madrid (Arproma) adjudicó por un montante de 18,6 M€ el número 18 de la Gran Vía a la compañía Project Development Capital, vinculada con el fondo estadounidense Texas Pacific Group (TPG). Aunque el edificio seguirá albergando el registro de la Administración Pública de la Comunidad de Madrid hasta 2017, recuperaría entonces su histórico uso hotelero, pues ya acogió el ‘Roma’, uno de los alojamientos turísticos que inauguraron la emblemática arteria de la capital. La otra gran operación de reconversión hotelera en Madrid está siendo realizada por Ayre, la cadena de Palladium Hotel Group, tras adquirir el edificio situado en la confluencia de la calle Alfonso XII con el paseo de la Infanta Isabel, frente a la Estación de Atocha, donde está habilitando un 4E de unas 230 habitaciones.
En la Ciudad Condal, las compras de inmuebles premium para su reconversión hotelera se ha repartido entre las propias cadenas y ciertos fondos de inversión en bienes inmobiliarios. Entre estos últimos, destaca la apuesta hotelera de KKH Capital, fundada por Josep María Farré Viader -exconsejero delegado de Renta Corporación-, que compró el pasado año cuatro edificios para su transformación en alojamientos turísticos. El edificio de Gran Vía de les Cortes Catalanes, adquirido a la aseguradora Amci, alojará un establecimiento de lujo, el situado en Ausiâs March, un 4E, y los ubicados en Balmes y Provenza, sendos hoteles de gama económica. Mientras, Emin Capital, liderada por el andorrano Jordi Badía Llorens, estaría a punto de ratificar en estos días la anunciada compra de la torre Agbar, tras conseguir la financiación necesaria para la operación, cifrada en 150 M€. Al parecer, Emin habría comprometido la transformación del edificio en un hotel con 400 habitaciones, que podría operar con la enseña ‘Grand Hyatt’. Además, Emin estaría participando en la puja por la sede de Deutsche Bank en Barcelona, en la esquina de Diagonal con Passeig de Gràcia, para un 5E con 150 habitaciones que podría abanderar la canadiense Four Seasons. El otro fondo en disputa sería Apollo Global Management, que podría colaborar en el proyecto con Marriott. Por su parte, Pontegadea, la inmobiliaria de Amancio Ortega, compró a Sareb la antigua sede de Banesto en Barcelona, por 44 M€. Según diversas fuentes, podría ser reconvertida en un hotel de lujo para su explotación por un grupo nacional, que debutaría con este activo en el mercado urbano español.
Mientras, al menos cuatro cadenas hoteleras apostaron en 2013 por la adquisición de otros tantos inmuebles en Barcelona para su transformación en hoteles. Dos, Princess y Aqua.Hotel, se hicieron con sendos inmuebles provenientes de compañías aseguradoras. La primera, compró al Consorcio de Compensación de Seguros la antigua sede de Cahispa, donde pondrá en marcha un 4E con unas 130 habitaciones, tras completar una inversión de alrededor 30 M€. En tanto, Aqua.Hotel adquirió a Zurich la sede del Instituto Català del Sòl (Incasol), en la calle Córcega, que convertirá en su segundo establecimiento urbano, con una capacidad de alrededor un centenar de habitaciones. Otro inversor, en este caso “procedente de una antigua república soviética”, se hizo con la antigua sede de otra aseguradora en la Ciudad Condal, la de MC Mutual, para transformarla en un futuro hotel de 4E y 105 unidades alojativas. Por su parte, H10 Hotels ha adquirido a la Dirección General de Patrimonio de la Generalitat de Catalunya el inmueble ubicado en la céntrica Vía Laietana, 69, donde se ubicó el Memorial Democràtic. El proyecto de H10 es transformar el edificio en un hotel de categoría 4E Superior, que contará con 100 habitaciones y podría abrir a finales de 2015. La otra operación conocida refrendada por una cadena hotelera en la Ciudad Condal fue la materializada por la alemana Motel One, que se adjudicó unas dependencias de los Mossos d’Escuadra, situadas en el Paseo de Pujades, para su reconversión en un hotel económico de diseño con 300 habitaciones.
La Generalitat y varias aseguradoras traspasan un buen número de inmuebles en Barcelona
El traspaso de los dos edificios señalados a H10 y Motel One forma parte del plan de desinversiones de la Generalitat de Catalunya de un buen número de inmuebles en Barcelona. Una parte de los edificios que ya han sido traspasados por la administración catalana contemplan su posible uso hotelero, como ocurre en los casos de los inmuebles mencionados y también los localizados en Avenida Diagonal, 523-525; Rambla de Catalunya, 19-21; Aragó, 244-248; Vía Augusta, 202-226; Gran Vía de les Corts Catalanes, 612-614; Muntaner, 221; Puig i Xoriguer, 11-13; Roger de Flor, 62-68, y Avenida del Paral.lel, 71-73. Tras haber materializado estos traspasos, la Generalitat ya sólo mantiene a la venta de forma directa la conocida como Casa Burés (en Girona, 12-18), ahora por un precio de 20,87 M€. No obstante, la administración catalana oferta en subasta pública un lote de otros 13 inmuebles, varios de los cuales (Casp, Corts Catalanes, Pamplona, Meridiana, Pere IV, Ausiàs Marc, Sant Joan y Diputaciò) tambien tienen contemplada la posibilidad de su explotación hotelera.
Fuera de Madrid y Barcelona, apenas ha trascendido un puñado de operaciones de compra de inmuebles para su reconversión hotelera, aunque éstas también tienen el denominador común de una localización premium y corresponder a un edificio singular. En Palma de Mallorca, Naboga Capital, una sociedad dirigida por Andres Soldevilla Ferrer, hijo del presidente de Majestic Hotel Group, adquirió el edificio Can Alomar, que en su momento perteneció al fallido Drachotels y en los últimos tiempos figuró en el portfolio de Anida, filial inmobiliaria de BBVA. El inmueble, que acogerá un 5E con 43 lujosas habitaciones, será el germen de una nueva cadena, que podría acometer proyectos similares en Madrid o Lisboa.Y en Sevilla, Masverde Hoteles adquirió a la Dirección General de Patrimonio un inmueble colindante con el Alcázar. Otras dos transacciones han tenido como protagonista al Ministerio de Defensa, que traspasó sendos edificios militares para su transformación en hoteles. En Cádiz, el antiguo Casino Militar fue adquirido por la limitada de capital francés Gail And Jacques, y en Biescas (Huesca), el conocido como Fuerte de Santa Elena, ha sido comprado por la sociedad Corporativa Aragonesa Grupo Octopus.
