Más hoteles vendidos, pero más baratos

La crisis inmobiliaria marca un punto de inflexión en el mercado de
compra-ventas

l ejercicio 2007 ha resultado muy prolífico en cuanto al número de
inmuebles vendidos, alrededor de 80, una cifra algo superior a los 73
edificios traspasados un año antes. No obstante, el volumen generado,
estimado en unos 1.000 M.€, ha resultado considerablemente menor que el de
2006, ya que no se han efectuado operaciones sobre activos tan
significativos como el “Arts” y los madrileños “Intercontinental” y
“Palace”, cerradas un año antes. Además, la llegada de la crisis
inmobiliaria y financiera a mitad del año ha marcado un punto de inflexión
en la evolución de este mercado que, tras un parón, se ha visto de nuevo
impulsado por la necesidad de liquidez de muchas de las inmobiliarias que
habían invertido en el segmento hotelero. Eso sí, a precios más razonables
que los de años anteriores. De este modo, como consecuencia de esta crisis,
varias operaciones han implicado una refinanciación de las deudas que
pesaban sobre los inmuebles, provocando que bancos e inversores pasen a ser
titulares de edificios levantados por promotores. En este sentido, cabe
mencionar la venta del madrileño “Bauzá” de HÁBITAT a LA CAIXA, que se lo
ha cedido en régimen de arrendamiento financiero con opción a compra a
GRUPO ROSALES, y la más reciente del gaditano “Monasterio de San Miguel”,
de JALE, ahora en manos de BBVA. En cuanto al reparto geográfico, ambos
archipiélagos y la provincia de Málaga han copado más de la mitad de las
habitaciones que han cambiado de manos, concretamente, un 56,7% del total.
En este sentido, es destacable el incremento de las operaciones con
inmuebles situados en zonas vacacionales, que han supuesto más de las tres
cuartas partes de las unidades traspasadas, frente al 61% del año anterior.
Por categoría, el pasado año, poco más de la mitad de las habitaciones
vendidas (6.914), tenían categoría 4E. Le sigue el segmento de 3E, con
5.055 unidades, un 37%, mientras que las de categoría superior, apenas
superan las 1.000, con una cuota del 7,58%. Precisamente, en 2006, las
cuotas estuvieron mucho más repartidas, y las habitaciones de lujo (2.137)
supusieron el 18,81% del total -gracias a la venta de los citados activos
trofeos-, mientras que las de 3E coparon la mayoría de las operaciones, con
un 34%, seguidas de cerca por las de 4E, con un 32,23%.

Principales operaciones de COMPRA-VENTA de hoteles en el último año


Principales operaciones de COMPRA-VENTA de hoteles en los primeros meses de
2008 (M.€)


Transacciones heterogéneas

En cuanto al tipo de operaciones, el ejercicio pasado registró traspasos
para todos los gustos. Además de las que vinieron provocadas por la crisis,
a precios más económicos, otras, implicaron la venta de activos a precios
elevados, como el hotel “Incosol”, un 5E con 192 habitaciones (50 M.€).
Asimismo, mientras que algunas consistieron en la toma de un sólo
porcentaje en las sociedades propietarias, también se ha dado el caso de
que una cadena completa haya cambiado de titularidad, como la madrileña
PARTNER HOTELS, ahora en manos de Rodolfo Cachero Pereda. En esta ocasión,
el empresario adquirió después del verano de 2007 el 100% de la compañía,
propietaria de sólo un establecimiento en propiedad, el “Negresco” (3E-19),
y con un portfolio de otros 20 establecimientos bajo gestión y alquiler,
por un montante de 9 M.€. Además, la empresa tiene también la propiedad de
una parte de los apartamentos del aparthotel grancanario “Playa del Inglés”
(3E-187), y asimismo, tenía intención de adquirir el “Puerto Azul”
(3E-187), de Puerto Rico (Gran Canaria), alquilado a PARTNER desde
principios de 2007.

Principales operaciones de COMPRA-VENTA de hoteles en el año 2006



Compra de proyectos

No obstante, también han sido muchos los casos en los que se han efectuado
compras de hoteles “sobre plano” o incluso edificios de oficinas, para su
posterior conversión en este tipo de establecimientos. Uno de los proyectos
más significativos que han cambiado de manos durante el ejercicio pasado es
el hotel previsto por la catalana HÁBITAT en la ampliación de la Avenida
Gran Vía de L’Hospitalet de Llobregat, tras vendérselo a la gerundense
PRESTIGE HOTELS. El futuro inmueble, que se denominará “Prestige Forest”
(4E-134), estaba presupuestado en torno a los 50 M.€ y abrirá a principios
de 2009. Tras esta transacción, los propietarios de la división hotelera de
HÁBITAT, una de las promotoras más afectadas por la crisis, materializó la
venta del madrileño “Bauzá” (4E-177), integrado ahora en el portfolio de
VINCCI HOTELES en régimen de alquiler. También en Barcelona, la cadena
barcelonesa SB HOTELS, controlada por GERARD CORPORATION, adquirió el
proyecto para la creación de un hotel de 5E que estaba desarrollando ESPAIS
junto al “Fórum” y el C.C. “Diagonal Mar”. El futuro establecimiento, que
abrirá en los próximos meses, llegó a estar incluido en el catálogo de
proyectos de BARCELÓ, presupuestado en unos 52 M.€, a raíz del contrato de
alquiler que ésta mantenía con METROVACESA, que intentó hacerse con la
parcela. Finalmente, la operación de venta a METROVACESA no se llevó a cabo
y el proyecto retornó a ESPAIS. Por su parte, en el archipiélago balear, la
promotora belga WINGFIELD se hizo a mediados de 2007 con el proyecto
hotelero “Sa Talaia”, en Puerto de Sóller (Mallorca), paralizado desde 2002
y antes propiedad de HOTELES Y CONSTRUCCIONES. El futuro establecimiento,
cuya explotación será cedida a una cadena internacional no desvelada,
estará listo en 2011-2012, si bien por el momento se desconocen más
detalles. Originariamente, el proyecto contemplaba levantar un 5E con 100
habitaciones en los terrenos donde antes se emplazaban los apartamentos
“Atalaya Club” (58 unidades), tras una inversión de 60 M.€.

Reparto geográfico de las operaciones


Baleares apuesta por el lujo

Precisamente, Baleares es la comunidad donde más inmuebles han cambiado de
manos (13), si bien su capacidad, 2.362 habitaciones, ha sido superada por
la oferta de los diez vendidos en el archipiélago canario, con 3.360
unidades. Entre estas operaciones destaca la compra del ibicenco “Playa
Real” (5E) por parte de la norteamericana NIKKI BEACH, que se hizo con el
86% de la propietaria, manteniendo el 14% restante la promotora madrileña
ZEAR. Justamente, ZEAR adquirió el mallorquín “Saint Michel” (2E-105
habitaciones), con el objetivo de reformarlo íntegramente para reabrirlo en
2009 con categoría 4 ó 5E y arrendarlo a una cadena especializada en el
segmento del lujo. También con vocación de reconvertirlo en un hotel de
mayor categoría, GARCÍA MUNTANÉ se hizo con la propiedad del mallorquín
“Rey Carlos III” (3E-87), situado en Es Castell. El hotel, que reabrirá
como 4E, ampliará sus servicios con zona de hidroterapia y restaurante de
lujo, entre otras instalaciones. En las mismas fechas, HIPOTELS compró el
aparthotel mallorquín “Iberostar Cala Millor Park” (3E-205). En principio,
según diversas fuentes, HIPOTELS proyectaba reformarlo para elevar su
categoría a 4E de cara a la temporada 2009. Dentro de los segmentos más
modestos también se han registrado operaciones, como la efectuada por la
cadena mallorquina VIVA HOTELS, que vendió al grupo valenciano DOMENECH el
complejo de apartamentos “Viva Playa Port Vell” (2LL-162), de Son Servera.
Asimismo, a principios de 2007, HOTASA adquirió el “Samoa” (3E-350), de
Calas de Mallorca, junto con el “Menorca Sea Club” (4LL-148). Por último,
FIESTA vendió el ibicenco “Algarb” (3E) a GRUPO PLAYA SOL. Ya en la
Península, la cadena de la familia Matutes compró el “Ramiro I”, de Oviedo,
para su cadena urbana, AYRE HOTELES.

Reparo de las operaciones por SEGMENTO


Las grandes desinvierten

Todas estas transacciones dan muestra del movimiento que han vivido los
portfolios de las operadoras nacionales. Algunas de ellas, muy centradas en
su desarrollo internacional, han cedido gran parte de sus activos en
nuestro país. Tal es el caso de PRINCESS, que vendió siete hoteles, cinco
de ellos a la tarraconense BEST HOTELS y los otros dos, los malagueños
“Andalucía” y “Costa del Sol”, a Reda Alaywan, dueño de los malacitanos
“Los Monteros” y “Las Dunas”. En principio, los hoteles andaluces,
integrados en un único complejo, iban a ser reformados, para explotar una
parte como condohotel. Ambas operaciones dieron lugar a especulaciones
sobre la posibilidad de que PRINCESS se desprendiera de toda su cartera
nacional, una veintena de hoteles con 7.500 habitaciones, si bien fuentes
de la cadena negaron este extremo. Por su parte, RIU vendió el “Riu Sofía”
(3E-328), de Playa de Palma, a HOTELES PABISA. Esta cadena, propiedad del
empresario Miguel Pascual Bibiloni, nació en marzo de 2006, precisamente a
raíz de la compra de dos hoteles de RIU, el “Bali” (3E-267) y el “Chico”
(3E-96), adquirido un año antes.

Reparo de las operaciones por CATEGORÍA


MELIÁ vende sus hoteles boutique

Asimismo, de acuerdo con su programa desinversor de rotación de activos,
SOL MELIÁ, líder del sector, vendió varios de sus inmuebles tipo
“boutique”, tres de ellos a IZÁN (situados en Cáceres, Trujillo y Bruselas)
y uno, el “Meliá Mérida Boutique”, a MCA. No obstante, SOL MELIÁ también se
ha desprendido del “Tryp Hidalgo” (3E-54), de Valdepeñas (Ciudad Real), que
no cumplía con los estándares de calidad de la marca. En esta ocasión, la
operación se ha valorado en 2,25 M.€, con unos beneficios de 1,7 M.€. El
hotel pasó a ser explotado en propiedad por varios empresarios hosteleros.
En este sentido, la cadena tiene a la venta desde 2001 el mallorquín “Sol
Mastines Chihuahuas”. También BARCELÓ está centrando sus desinversiones en
los segmentos de menor categoría, con el objetivo de que su portfolio sólo
incluya hoteles de 4 y 5E. En los últimos años se ha deshecho de varios
inmuebles antiguos de su gama más económica y tiene a la venta otros cinco
de las mismas características, cuya venta está gestionando CHRISTIE+CO. Por
otra parte, la balear compró los ocho establecimientos de MARTINSA-FADESA,
en los que ya compartía la propiedad, asumiendo la deuda que acarreaban.
Siete de ellos están ubicados en España, -Fuerteventura (2), Huelva,
Almería, Jaca, Marbella y Aranjuez- y el octavo, se encuentra en la ciudad
marroquí de Casablanca. Asimismo, MARTINSA-FADESA vendió otros seis hoteles
a Manuel Jove Capellán, ex-accionista mayoritario de FADESA que, a través
de AVANTE GROUP, compró por un importe de 31,76 M.€ tres establecimientos
en Cataluña y otros tres en Galicia. Entre estos últimos, destaca el que
fuera “Barceló Coruña”, que salió del portfolio de la mallorquina para
pasar a la cadena que preside Amancio López-Seijas, como “Eurostars
Palace”. Recientemente, MARTINSA-FADESA acaba de vender el “Husa Vía
Barcelona (4E-90) a la propia cadena HUSA, que lo explotaba en alquiler
desde su inauguración, el pasado mes de enero.

Principales operaciones de portfolio en España



Inversión extranjera

Por otro lado, algunas operaciones internacionales han repercutido en
nuestro mercado. Así, a raíz de la compra de un paquete de hoteles de la
cadena HILTON en Europa, por parte de la inversora MORGAN STANLEY, ésta
adquirió dos establecimientos españoles propiedad de la operadora en
nuestro país. Se trata del “Hilton Barcelona” (5E-286) y “Los Zocos Club
Resort” (3LL-324), de Lanzarote, cuya gestión será cedida a una nueva
compañía. Al mismo tiempo, el fondo de inversiones norteamericano THE
BLACKSTONE GROUP se había hecho con la citada cadena norteamericana, en una
operación valorada en 26.000 M.$ (unos 19.000 M.€). Por su parte, algunas
cadenas de capital foráneo presentes en nuestro país han protagonizado
varias transacciones. Entre ellas, el grupo turístico suizo HOTELPLAN, que
vendió a la británica MEDGROUP el “Pueblo Eldorado Playa”, de Cambrils, y
los apartamentos “Carasol” (2E-15), de San Bartalomé de Tirajana.
Precisamente, MEDGROUP también se hizo con la propiedad del hotel “Onda”,
de Castellón, que, de este modo, fue al portfolio de la económica “Express
By Holiday Inn”. Estos activos los explota a través de su participada MED
BASIC, junto con CAIXA CATALUNYA y la familia andorrana Reig. En este
sentido, se da la circunstancia de que la británica acaba de anunciar la
puesta en venta de MED BASIC, que incluye nueve hoteles operativos y seis
en proyecto de la marca “Express by Holiday Inn”. En cualquier caso, aunque
se lleve a cabo la operación, valorada por distintas fuentes en unos 200
M.€, los hoteles no abandonarán el porfolio de la cadena de bajo coste de
INTERCONTINENTAL.

Principales operaciones individuales de compra-venta en Europa



Inversores y financieras

Precisamente, la familia Reig también ha protagonizado alguna de las
operaciones del año, tras vender a CAJA DUERO la antigua sede de WINTERTHUR
en Madrid por 84 M.€, que fue adquirida en su día por un importe de 69 M.
Además, REIG CAPITAL GROUP dispone de un edificio que fue sede de MUTUA
MADRILEÑA, adquirido en 2006 y donde se levantará un 5E. CAJA DUERO está
impulsando sus inversiones en el sector turístico y recientemente cerró un
acuerdo con PRESTIGE HOTELS para desarrollar conjuntamente proyectos
hoteleros de lujo, como el futuro “Six Senses Latitude at Jafre”. En esta
línea, otra de las cajas que ha mostrado interés en el sector turístico es
la CAJA DE AHORROS DE LA INMACULADA DE ARAGÓN (CAI), que tomó un 25% de la
explotadora del complejo del hotel y el camping “Ordesa”, en el Parque
Nacional oscense del mismo nombre. El establecimiento hotelero, antes de
2E, ha sido remodelado y cuenta ahora con calificación 3E, mientras que el
camping será de primera categoría.

Principales operaciones de portfolio en Europa



Más ventas en 2008

En los primeros meses del año ya se han ejecutado cerca de una decena de
operaciones, entre ellas la compra del jerezano “Guadalete” por parte de
HOTUSA -ver noticia en este número-. No obstante, una de las más relevantes
ha sido la venta del “Monasterio de San Miguel”, propiedad de JALE, a BBVA,
por 24 M.€. Justamente, JALE compró el año pasado los malagueños “Incosol”
y “Las Vegas” por un total de 50 M. y 28 M., respectivamente. Otra de las
principales transacciones ha sido la reciente compra del proyecto del
futuro “Park Hyatt Casares Golf & Spa Resort”, hasta el momento propiedad
del grupo inmobiliario malagueño EVEMARINA, por parte de un fondo soberano
árabe, en una operación cifrada en 70 M. A estas transacciones está
previsto que se sumen otras nuevas tras los recientes anuncios de venta de
activos por parte de algunas cadenas. De momento, además de la ya
mencionada de HÁBITAT, el grupo RAYET, que opera comercialmente como
SELENZA, ha puesto a la venta el “NH Sanvy”, en la céntrica calle Goya, de
Madrid, por cerca de 60 M.€, si bien en este caso, NH HOTELES tendría
garantizada la explotación del establecimiento hasta que expire el vigente
contrato de alquiler. RAYET se hizo con el edificio el pasado año, tras
adquirirlo a LANDSCAPE PROMOCIONES INMOBILIARIAS una vez ésta pasó a manos
de ASTROC MEDITERRÁNEO (ahora AFIRMA). No obstante, el inmueble podría ser
reconvertido a uso residencial -ver noticia en este mismo número-.
Justamente, NH HOTELES acaba de tomar el alquiler del también madrileño
“Gran Hotel Canarias”, ahora renombrado como “NH Paseo del Prado”. La
cadena ha tomado su gestión tras la venta del inmueble por parte de sus
anteriores propietarios, el grupo grancanario SANTANA CAZORLA, a un fondo
de inversores no identificado, por un importe que podría estar próximo a
los 50 M.€.

Paloma Boceta, directora del segmento de hoteles de AGUIRRE NEWMAN

Desaceleración

“Los últimos dos años han constantado un volumen récord de transacciones
hoteleras a nivel mundial y el mercado español también se ha sumado a este
apetito inversor, registrando un volumen máximo de inversión en 2006 con
1.700 M.€, aproximadamente. Entre el perfil de los inversores, destacamos
la presencia de grupos promotores inmobiliarios que, en aras de
diversificar patrimonio y unidos al exceso de liquidez generada en otras
áreas del negocio inmobiliario, han apostado por el producto hotelero,
incluso creando sus propias cadenas. En este sentido, la situación actual
de desaceleración del mercado inmobiliario unida a la crisis financiera
afecta particularmente a estos grupos y entendemos que muchos de los
proyectos hoteleros previstos en los próximos años no se verán
materializados.”

Urbano versus vacacional

“En estos momentos, el producto urbano es el que cuenta con mayor atractivo
inversor. Principalmente, se debe entre otros factores, gracias a la
consolidación de la demanda de negocios, ferias y congresos, la menor
estacionalidad de los destinos urbanos, cambios estructurales que han
impulsado la demanda en fines de semana y la limitada oferta hotelera
existente en este segmento. En consecuencia, los rendimientos operativos de
los hoteles urbanos han experimentado un crecimiento muy positivo. Sin
embargo, los elevados precios de suelo en entornos urbanos, en muchos casos
compatibles con el uso residencial, han penalizado las rentabilidades para
el desarrollo de proyectos hoteleros que han visto como era imposible
competir con otros productos inmobiliarios.”

Mariano Faz, vicepresidente de JONES LA SALLE HOTELS

Balance

“Durante los últimos años hemos vivido una época de mucha demanda y poco
producto. Esto provocó que muchas operaciones de hoteles se realizaran a
unos precios influenciados por conceptos puramente inmobiliarios y no por
conceptos propios del negocio hotelero. La crisis inmobiliaria actual está
provocando un incremento de producto hotelero en el mercado. Esta situación
provocará una maduración y ajuste de precios en concordancia con la
capacidad operativa del hotel. Ante este incremento de oferta, el proceso
de venta de un hotel se hace más complejo y por tanto requiere de servicios
profesionalizados por parte de los asesores. La época del “todo se vende a
cualquier precio” ya ha pasado.”

Ajuste de precio

“Ambos segmentos, urbano y vacacional, han sufrido un ajuste de precios,
aunque está siendo más pronunciado en el segmento vacacional. En general,
partíamos desde unos precios muy influenciados por conceptos inmobiliarios
y ahora afrontaremos un ajuste en precio que estará más en línea con la
rentabilidad del hotel. Durante este año los valores de los hoteles se
ajustarán a la capacidad de generación de flujos de caja y se verán menos
influenciadas por motivos inmobiliarios.”

Operaciones

“Durante estos últimos años JONES LASALLE HOTELS ha asesorado en las
principales operaciones hoteleras cerradas en este país como la venta del
hotel “Arts”, el “Dolce Sitges”, el “Intercontinental”, de Madrid y la
cartera de hoteles vacacionales de HOTELPLAN, entre otras.”

Beatriz Menéndez Valdés, asociada de IREA, división de hoteles

Sin activos trofeos

“Durante 2007, el mercado de inversión hotelera en España registró un total
de 42 transacciones en las que se vendieron 58 hoteles (aproximadamente
11.000 habitaciones) por un importe total estimado de 1.095 M.€. El mercado
continúa siendo dinámico pero se echaron de menos este año las operaciones
sobre “activos trofeos” o activos emblemáticos. En efecto, sobre la cifra
de inversión en 2006 de 1.780 M.€ (por 64 hoteles y también aproximadamente
11.000 habitaciones), 942 M. se registraron en la compra venta de tres
activos únicamente: el hotel “Arts” de Barcelona y los hoteles
“Intercontinental” y “Palace” de Madrid. Sin contabilizar estos activos, la
cifra de inversión resulta entonces algo inferior a los 840 M.€. Entonces,
si comparamos por tanto la inversión de 1.095 M.€ de 2007 con la inversión
sin considerar activos trofeos de 2006, estaríamos ante un incremento del
volumen de inversión superior al 30%.” “Analizando el tamaño de las
operaciones, éstas crecieron hasta alcanzar 18,8 M.€ por hotel vendido
frente a los 13,7 M.€ de 2006 (excluyendo de este análisis las tres
operaciones “trofeo” de 2006 cuyos precios de venta las hacen poco
comparables por el elevado volumen individual de las mismas -150 M.€ por el
“Intercontinental”, 385 M. por el “Palace” y 417 millones por el “Arts”-).”

Apetito inversor

“En líneas generales, el sector hotelero sigue presentando una buena salud
y esto despierta el interés de compradores: inversores financieros,
patrimonios personales, pero también cadenas hoteleras que vuelven a tener
apetito inversor. En este contexto, la actividad inversora para el año en
curso estará previsiblemente marcada por dos factores clave: las
restricciones a la financiación y las numerosas oportunidades de
adquisición. En el caso de la primera, este endurecimiento de las
condiciones financieras se mantendrá a lo largo del 2008. Así, es posible
que compradores y financiadores recurran a fórmulas más sofisticadas pero
más favorecedoras para ambas partes. El leasing por ejemplo, permite
financiar una adquisición con un menor coste para el comprador (los gastos
financieros serán inferiores a los de una deuda hipotecaria) y la entidad
financiadora asumirá un menor riesgo (puesto que el activo es de su
propiedad y ante un impago por el inversor, la liquidación es inmediata).
Sin embargo, se prevé que surjan numerosas oportunidades de adquisición,
derivadas en gran medida de la situación del mercado inmobiliario en
general. Así, frente a la incertidumbre del mercado inmobiliario, el
hotelero sigue presentando buenas perspectivas para la inversión y además,
los activos en venta se multiplican como consecuencia de la decisión de
numerosas promotoras inmobiliarias de recurrir a la desinversión de sus
activos hoteleros para la obtención de liquidez.”

Buenas perspectivas

“Los primeros meses de 2008, en los que se han producido ya casi una decena
de operaciones sobre activos hoteleros (958 habitaciones), nos han dado
buenas pistas de lo que puede ser este año en términos de inversión
hotelera y movimientos societarios. Entre ellas, destaca sin duda la venta
de un “activo trofeo”, el “Park Hyatt Casares Golf & Spa resort” en el
resort Doña Julia (Casares – Málaga), por parte de la promotora
inmobiliaria EVEMARINA. Esta operación no sólo es referencia por el elevado
precio alcanzado (70 M.€) sino también por la entrada de un fondo de
inversión de Oriente Medio en nuestro mercado.”

Inmaculada Ranera, directora de CHRISTIE+CO para España y Portugal

Balance de los últimos años

“En general, 2005 fue un año más activo. CHRISTIE+CO contabilizó 44
operaciones de activos de más de 10 M.€ y en el año 2006 hubo unas 36, lo
que supone un ligero descenso. En 2007, aún estamos acabando de
contabilizar el número de operaciones y no sabremos los datos completos
hasta más adelante, pero se observa un descenso de operaciones por encima
de 10 M.€. Esto se debe a que a partir del segundo semestre hubo un gran
parón a consecuencia de la crisis financiera. Los bancos cerraron el grifo
a nivel de financiación. De hecho, los propios bancos no encontraban
financiación en el mercado interbancario. Lo que sí sabemos es que algunas
de estas operaciones, no son de compra-venta, propiamente dicha, sino que
han consistido en una refinanciación de la propia deuda. Tal es el caso de
la compra por parte de BARCELÓ de los hoteles de MARTINSA-FADESA. BARCELÓ
ya era propietaria de una parte y la operación le ha resultado bastante
beneficiosa, ya que se trataba de quedarse con la deuda, refinanciada.
Precisamente, acaba de suceder algo parecido con JALE, que con la operación
del “Monasterio de San Miguel”, lo que ha conseguido es refinanciar su
deuda con el BBVA. Con todo ésto, habrá que hacer una apreciación sobre las
operaciones que se cerraron en el segundo trimestre de 2007 e incluso las
que se están cerrando ya en este año, para ver por dónde van los tiros.
Porque aunque el apetito inversor sigue estando ahí, la financiación está
más complicada. Ahora todos ponen la lupa.”

Perspectivas para 2008

“En estos momentos no hay la misma alegría, la misma disposición para pagar
precios que no eran razonables en función del negocio o de lo que el propio
negocio pudiera sustentar. Durante unos años, hemos vivido una alegría
inversora, en parte, muy sustentada por la actitud de los promotores, que
tenían muchas ganas de entrar en estos temas y que provocaba que se
hicieran valoraciones a unos precios que, posiblemente, estaban por encima
de mercado. Ahora, con la situación financiera más delicada, un precio por
encima de lo razonable, los bancos ya no están dispuestos a apoyarlo, entre
otras cosas, porque están muy ocupados negociando con sus grandes
promotores las deudas.” “Este año, están surgiendo activos por la necesidad
de hacer cash, y según nuestro punto de vista, aparecerán aún más, sobre
todo de promotores para obtener liquidez. Las operaciones decrecieron a
finales de 2007, pero ahora hay necesidad de vender y creemos que va a ser
un año fuerte, aunque los precios serán más razonables. Los precios bajarán
dados los problemas que hay de financiación. Por ejemplo, desde CHRISTIE+CO
estamos trabajando en la operación de venta de cinco hoteles de BARCELÓ en
Baleares y Canarias. En su momento, nos reunimos con bancos, básicamente en
Baleares, y la respuesta fue positiva, pero las condiciones habían variado
un poco con respecto al año anterior. Si antes hubiésemos financiado un
70%-30%, ahora será un 60%-40%. Los bancos están rebajando sus riesgos.”

Reordenación del mercado

“A pesar de la actual coyuntura, desde nuestro punto de vista, todo esto es
fantástico, ya que va a suponer una reordenación del mercado. Se va a
limpiar mucho el mercado, con un reposiconamiento de los precios. Vamos a
poder hablar de activos en Madrid o Barcelona atractivos, que despierten
mucho interés. Pero en otro tipo de ciudades, los precios ya no van a ser
tan disparatados, como han llegado a serlo en algunas ocasiones.”

Valoración de los activos

“Un activo hotelero que mantiene ese uso se valora por lo que el negocio en
sí puede sustentar. Se revisan las cuentas de los últimos años, se analizan
los ingresos, el beneficio operativo (GOP), el ebitda, y a partir de ahí,
aplicamos nuestras tablas de valores (de mercado, comparativos) y
analizamos otras operaciones, para averiguar la media del mercado. Nuestra
valoración del activo hotelero incluye lo que genera o puede generar,
porque hay hoteles que todavía no han hecho todo su recorrido, pero tienen
potencial y esto tiene su impacto en la valoración. También, hay otros
activos que por estar en una ciudad tienen un valor inmobiliario propio,
tienen un plus de valoración. Pueden ser inmuebles en zonas “prime” de
capitales, o activos en Madrid o Barcelona, que son hoteleros pero pueden
llegar a tener una reconversión a residencial a futuro. Pero, salvo estas
excepciones, el resto se valora siempre por lo que el negocio puede
generar. Con lo cual, tenemos unas expectativas que, en general, están por
debajo de las expectativas iniciales de la propiedad. Pero tenemos
argumentos. No queremos perder, ni que nadie pierda el tiempo.” “Los
precios que maneja CHRISTIE son el fruto de todas estas observaciones. No
obstante, a pesar de que cada caso es muy particular, manejamos unas tablas
aproximadas. Así, para los hoteles vacacionales, dependiendo de categoría,
ubicación más o menos cerca de la playa, etc, utilizamos un multiplicador
que está en una horquilla entre el 6-8, quizás 7-10, sobre GOP. En el caso
de los urbanos, el multiplicador se sitúa a partir de 9-10 y puede llegar
incluso al 16... Depende mucho de si se trata de un “trophy asset”, la
ubicación, categoría, etc. En cuanto a los rurales, la horquilla está entre
el 5 y el 8, dependiendo de tamaño, ubicación y demás consideraciones, pero
puede llegar a ser un 3, si se trata de un hotel recién abierto o que ha
tenido una mala comercialización. Como hay que “levantarlo”, se rebaja el
multiplicador.”

Miriam Peláez Corominas, directora de marketing, ventas y estudios de
DYRECTO, y JoaquÍn Cruchaga Nieto, responsable de financiación pública

Efectos de la crisis

“En los últimos años, hemos asistido a un proceso de despatrimonialización
por parte de las cadenas hoteleras y a la entrada en el sector de los
promotores inmobiliarios. Estos últimos han adquirido grandes extensiones
de terreno, con distintos usos, como el terciario, y al observar la
estabilidad en la rentabilidad del sector hotelero, se lanzaron a
diversificar su actividad y entraron en este negocio. Como consecuencia, la
crisis inmobiliaria que estamos viviendo afectará de distinta forma a los
promotores inmobiliarios. Por una parte, aquellos promotores que han
comprometido gran parte de su negocio en el sector residencial (con grandes
financiaciones y macro proyectos residenciales sin vender) son los que más
están sufriendo y deberán deshacerse de parte de sus activos. De todo su
portfolio, tendrán más posibilidades de colocar en el mercado, a un precio
razonable, aquellos activos que no sean residenciales ya que es éste el
sector que está realmente en crisis. Deberían sacar a la venta en primer
lugar los terrenos o edificios hoteleros, geriátricos y oficinas. No
obstante, teniendo en cuenta que los bancos han cerrado el grifo en general
a las operaciones, deberían sacarlos a precios atractivos. La otra opción
es vender sus activos residenciales a precios “chollo”, ya que sigue
habiendo promotores con pulmón financiero que siguen invirtiendo, pero ya
no a cualquier precio. Por otra parte, los promotores que han sabido
administrar sus recursos y realizar un crecimiento controlado siguen
dispuestos a crecer, pero son conscientes de la situación de debilidad
actual del vendedor y de las mayores dificultades que hay para acceder a la
financiación. Por ello, comprarán, pero a precios que nada tienen que ver
con lo que se ha pagado hasta la fecha, exigiendo descuentos importantes
sobre el valor de tasación del activo en cuestión y dando prioridad a
activos de uso terciario, donde las rentabilidades se mantienen. Por
último, las grandes fortunas e inversores, que hasta ahora habían visto en
la promoción inmobiliaria un buen filón en el cual depositar sus dineros,
tienen la posibilidad de canalizar sus inversiones a través de fondos, que
invierten de una forma diversificada en diferentes proyectos. En este
momento el sector turístico es uno de los sectores con más posibilidades,
como demuestra la cantidad de fondos hoteleros que se han creado en el
último año.”

Más operaciones

“Calculamos que en los últimos años las operaciones han crecido al menos un
10%. En este sentido, la necesidad financiera de muchos propietarios, unido
a la falta de alternativas de inversión de muchos inversores, está
favoreciendo el cambio de manos de muchos hoteles, sobre todo en
operaciones del tipo “sale and management back”, y la venta de unidades en
condohotel. No obstante, la financiación al comprador está suponiendo un
gran freno a muchas operaciones. En cuanto a las transacciones
internacionales, prevemos que para este año se ralenticen debido a la
incertidumbre del mercado.”

Hoteles especializados

“Según los datos desprendidos de nuestro estudio sobre las tendencias de
inversión de las cadenas hoteleras, un 52% de los directores de expansión
consultados desean incluir hoteles urbanos para su desarrollo. Asimismo, un
15% nos transmitían otras modalidades distintas a las ya conocidas como la
especialización en negocios, salud, belleza o deportes, preocupándose ahora
por la necesidad de diferenciarse en producto.”

Presión compradora

“Los datos que manejamos muestran un aumento de interés por parte de las
cadenas en comprar hoteles. Así, este año 2008 un 33% de las cadenas
quieren comprar, frente al 25% de 2007. Por otra parte, el 50% de las
grandes cadenas eligen las fórmulas de alquiler y gestión para explotar
nuevos establecimientos. En cuanto a la ubicación, los hoteleros muestran
interés por estar en las principales ciudades españoles, lideradas por
Madrid y Barcelona. Para los próximos años esperamos un crecimiento anual
superior al 10% y en general serán hoteles de 4 y 5E los más demandados
para las ciudades.”

Mónica pastor
monica.pastor@alimarket.es
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