La situación generada por la crisis económica tiene protagonistas inesperados. En el caso de la industria turística, uno de ellos son las entidades financieras que están jugando un papel importante en la evolución del sector hotelero. Actualmente, las entidades están gestionando una importante cartera de hoteles por los problemas de financiación y situaciones concursales de las empresas propietarias. Hasta ahora, la labor de las entidades financieras se había limitado a plantear planes de refinanciación para las empresas hoteleras pero estamos observando cómo los bancos son cada vez más conscientes de que deben gestionar nuevos activos hoteleros a pesar de que es una actividad que no forma parte de su experiencia ni core business.

Las dificultades por las que pasan algunas empresas hoteleras, ya sean gestoras o propietarias, se traslada a los bancos que, hasta ahora, siempre han evitado una excesiva intervención, tratando de centrarse en lograr una venta de los activos para obtener una plusvalía o, cuando menos, minimizar las pérdidas acumuladas.

Algunos de estos activos hoteleros de difícil rentabilidad serán asumidos directamente por el llamado “banco malo” o Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria). Aunque estos activos pasarán a pertenecer al Sareb con descuentos medios del 63%, este también tendrá la obligación gestionar las inversiones correctamente, para poder desprenderse de ellas a medio o largo plazo con una operación de venta.

Cuando el hotel pasa a depender del banco

En el momento que el banco toma la decisión de quedarse con un activo hotelero, debe tener en cuenta como punto de partida que no estamos hablando de un negocio inmobiliario sino de una industria de servicios. Este concepto es fundamental para prever las dificultades con las que se puede encontrar el banco si busca simplemente un rendimiento inmediato. La gestión de un hotel debe realizarse contando con el apoyo de profesionales y expertos para lograr que el activo no pierda valor. Habitualmente, una infraestructura hotelera suele perder valor por dos razones: bien por el deterioro de sus instalaciones por la falta de uso o bien por la pérdida de posicionamiento comercial en el mercado. Si se da alguna de estas premisas significa que el banco propietario estará haciendo un mal negocio, por la bajada de valor, que se añade al problemático endeudamiento previo, dificultando la operación de venta y generando un activo tóxico.

Para evitar esta situación, los expertos en gestión hotelera pueden analizar, por un lado, el valor real del hotel y, por otro, diseñar también un plan de gestión global para que el hotel vuelva a ser atractivo parta la compra. La visión estratégica puede llevar a plantear una operación de reposicionamiento del establecimiento para adaptarlo a las nuevas exigencias del mercado y retornarlo a la rentabilidad.

Casos paradigmáticos

Hasta hace un par de años, el asset management era un servicio requerido principalmente por constructoras que se habían embarcado en negocios hoteleros ubicados en el contexto de promociones inmobiliarias de grandes dimensiones. Sin embargo, la evolución de la crisis ha llevado a que sean las entidades financieras y las firmas de capital riesgo que se han quedado finalmente estos activos las que más a menudo necesitan de un experto en la gestión de activos hoteleros. Las inversiones hoteleras poco rentables se han acumulado por el conjunto del territorio español, aunque los casos más repetidos hay que buscarlos bien en destinos urbanos lejos del centro de la ciudad o bien en destinos vacacionales en los que las perspectivas de crecimiento de grandes desarrollos inmobiliarios no se han convertido en realidad o avanzan a paso lento, elevando mientras tanto el apalancamiento de la entidad propietaria.

En estas circunstancias, los bancos no pueden demorar la toma de decisiones respecto a unos activos que no solo no les aportan valor sino que les resultan difíciles de gestionar. Por esta razón, es previsible que en 2013 los bancos intenten situar en el mercado estos activos hoteleros, planteando operaciones con cierta flexibilidad para asegurarse la venta como primera opción. Sin duda, estos hoteles pueden ser inversiones más que interesantes para perfiles de compradores definidos como pueden ser los fondos de inversión especializados e institucionales. Hasta ahora, las operaciones no han sido muy numerosas porque la decisión final ha quedado retenida por el riesgo país que es excesivamente alto en España lo que siempre supone altas tasas de descuento en las operaciones hasta el punto de hacerlas poco atractivas para el banco propietario.

La falta de planificación estratégica en algunas de las operaciones hoteleras realizadas antes del estallido de la burbuja inmobiliaria sigue pesando como una losa, exigiendo un trabajo riguroso, creativo y eficiente para poder revertir la situación. Es lo que sucede por ejemplo con hoteles situados en campos de golf que se definieron como complemento a un desarrollo inmobiliario y que se han demostrado sobredimensionados o inviables en su concepto actual, por la falta de demanda.

Oportunidades reales de negocio

Lo que para algunas empresas se ha convertido en un callejón sin salida, para otras empresas bien gestionadas es un campo de oportunidades de inversión que hace solo tres años ni siquiera hubieran podido plantearse. Se trata de empresas hoteleras patrimonializadas, de tamaño pequeño y mediano, que durante la época de bonanza mantuvieron su política de crecimiento sostenible, sin excesivo endeudamiento, y que ahora van a poder beneficiarse de la mala situación global para mejorar su portafolio de establecimientos. Estas empresas están atentas, por un lado, a los procesos de desinversión hotelera de grandes cadenas que necesitan soltar lastre para acometer operaciones internacionales en mercados con mayores y más rápidas perspectivas de crecimiento y, por otro, a los procesos de venta de activos hoteleros que forzosamente deberán intensificar las entidades financieras para no seguir presionando sus balances.

La actividad inversora de 2012 se ha paralizado casi por completo en España donde, según estudio del BNP Paribas Real Estate, durante el primer semestre se registró un mínimo histórico de 55 millones de euros en operaciones cerradas. Este inmovilismo, por parte de los inversores pero también por parte de los propietarios de los establecimientos, no podrá mantenerse durante mucho tiempo debido a los elevados endeudamientos y es lo que nos invita a pensar que 2013 será un año de reactivación para la inversión.