Hostelmarket: ¿Cómo valora el comportamiento del mercado de inversión hotelera en España durante el pasado año?

Luis Arsuaga: El mercado de inversión hotelera ha evolucionado en 2012 como preveíamos a finales de 2011. El volumen total habrá bajado a final de año entre un 25% y un 50%. No ha habido operaciones emblemáticas como hubo en 2011 ('Intercontinental Madrid', 'Hesperia Madrid'...). Como operación importante sólo podemos nombrar la operación del portfolio de hoteles vacacionales que Iberostar compró a Thomas Cook. Podemos decir que la gran mayoría de las operaciones las han protagonizado cadenas hoteleras, que han sido las más activas en compra; también algún inversor privado ha cerrado alguna operación. Sin embargo, los grandes inversores y fondos institucionales (fundamentalmente anglosajones y alemanes) y los grupos de Oriente Medio, China, Rusia e India, no han considerado el 2012 como el año de invertir en España; han estado activos analizando algunas oportunidades emblemáticas, pero sus planteamientos han sido demasiado “distressed”.

La financiación ha brillado por su ausencia; tan sólo en casos donde el activo objeto de venta tenía una deuda asociada “con problemas” los bancos han estado receptivos y han presentado propuestas de financiación a los potenciales compradores. Conseguir deuda nueva no ha sido posible ni con la banca nacional ni con la extranjera.

H.: ¿Y el mercado transaccional de alquileres y contratos de gestión y franquicia?

L.A. Se ha producido un cambio de tendencia bastante claro. Como hoy en día no hay en el mercado operadores hoteleros ofreciendo alquileres fijos, garantías bancarias etc, los propietarios de hoteles en muchos casos han tenido que cambiar el chip y aceptar fórmulas de arrendamiento variable, gestión o franquicia. Ha habido operadores pequeños que han decidido asociarse con cadenas internacionales para beneficiarse de su mayor fuerza de ventas, como Rafael Hoteles con Intercontinental Hoteles, Velada Hoteles también con Intercontinental Hoteles, Mirasierra Hotel con Starwood (Sheraton); también Hilton ha sido capaz de firmar algunos contratos de franquicia y de gestión, Accor también ha estado activo…

Algunos bancos, asimismo, se han adjudicado activos hoteleros y ante la imposibilidad de vender a precios medianamente razonables han decidido poner en valor los inmuebles vía firma de contratos de operación con cadenas hoteleras de diversos tamaños y perfil. El Banco Sabadell ha sido un buen ejemplo de banco con visión de futuro y con el propósito firme de poner en valor sus activos inmobiliarios.

H.: ¿Cuáles son las perspectivas para 2013?

L.A.: Será un año complicado a nivel macroeconómico y no parece que los inversores extranjeros vayan a cambiar su percepción sobre España. Esperemos que a finales de año cambie esta tendencia. Seguirán los inversores extranjeros estudiando operaciones hoteleras, pero no creemos que serán capaces de cerrar demasiadas; los precios esperados por los propietarios y los ofrecidos por los compradores seguirán alejados. Y seguirán muy enfocados en Madrid y Barcelona y quizás en algunos casos puntuales en Costa del Sol, Mallorca y, en menor medida, en Canarias.

Sin embargo, algunas cadenas hoteleras, tanto españolas como extranjeras, seguirán haciendo operaciones pequeñas y aprovechando las circunstancias de mercado para entrar en ubicaciones estratégicas a buenos precios.

2012 ha sido un año extremadamente complicado para la banca, que se ha desgastado con fusiones, posibles intervenciones, suelos y residencial adjudicados... Esperemos que en el 2013 el panorama se haya aclarado y los bancos sigan centrados en sus problemas con el residencial, pero también presten más energía y atención a otro tipo de activos inmobiliarios con problemas, como los hoteleros y asimismo abran el grifo de la financiación.