Hostelmarket: ¿Cómo valora el comportamiento del mercado de activos hoteleros en España?

Javier de Jasso: En nuestra opinión, no ha mejorado el grado de actividad del mercado respecto a años anteriores. Se mantiene la inestabilidad e incertidumbre que imperan en múltiples ámbitos, lo cual resulta un claro obstáculo para que los proyectos puedan salir adelante, ni a que se pueda celebrar cualquier tipo de transacción u operación de negocios.

Durante 2012, partiendo de que no hemos percibido ningún interés por proyectos hoteleros, también ha primado el segmento urbano y hemos seguido recibiendo peticiones de potenciales interesados en adquirir establecimientos hoteleros en funcionamiento de 4E a partir de 100 habitaciones, ubicados en el centro de las ciudades de Madrid y Barcelona (a precios no superiores a los 150.000 € por habitación). También, requerimientos de hoteles en alquiler en principales ciudades de España. Por lo que respecta a hoteles vacacionales, la demanda ha sido sustancialmente menor y muy localizada, fundamentalmente en Levante y Costa del Sol.

H.: ¿Y en lo que se refiere a los posibles compradores y vendedores?

J.deJ.: En este sentido, por un lado nos encontramos en gran medida con el inversor especulativo y cortoplacista, y por el otro el propietario del hotel (o del edificio susceptible de transformarse en hotel) calcula un precio de salida del mismo basado en el precio por m2 residencial de la zona (que actualmente suele tomar como referencia los anuncios de venta de vivienda publicados). Asimismo, el inversor hotelero solamente calcula el retorno de la inversión que espera obtener de la explotación (como si solamente estuviera comprando el negocio), lo cual nos puede llevar a un escenario en el que el importe ofrecido llegue apenas a la mitad del importe solicitado. Además, por último, pero no menos importante, en los casos en los que el precio solicitado tiene un encaje en los cálculos realizados por el potencial comprador o inversor, el muy limitado acceso a cualquier tipo de financiación bancaria impide que la posible transacción se cierre.

H.: ¿Qué podría comentarnos sobre los criterios de valoración de activos hoteleros?

J.deJ.: El potencial comprador, además de en otros aspectos relevantes sobre el negocio y la viabilidad de la operación, se fija en la valoración del hotel en comparadores y en la categoría oficial, dos parámetros o datos que en mi opinión están sufriendo una clara transformación y en ocasiones o bien no son tenidos en cuenta de la manera más adecuada posible, o bien no se les presta la atención que merecen dada su relevancia de cara a la transacción, ni por el posible inversor ni por el propietario. Respecto a la atención dedicada a la valoración en los comparadores que tenemos disponibles en la red, resulta difícil determinar hasta qué punto las opiniones reiteradamente manifestadas por clientes se utilizan de manera efectiva para mejorar el funcionamiento del hotel y también si dicha valoración depende en mayor medida de las opiniones libres y reales de clientes o se ve afectada por los recursos humanos, materiales y técnicos de que disponga el hotel. Por lo que respecta a la categoría del hotel, en la actualidad un número de hoteles cumplen estándares de diferentes categorías y ofrecen un producto diferenciado por su personalidad, decoración, trato y encanto mucho más orientado hacia el cliente, en lugar de sólo tratar de cumplir una serie de requisitos técnicos como son el tamaño de las habitaciones, el tipo de servicios o la calidad de las instalaciones, entre otros.

H.: En su opinión, ¿cuáles son las perspectivas para el ejercicio 2013?

J.deJ.: Lógicamente, en función de cómo vaya evolucionando la coyuntura económica tanto en España como en el resto del mundo, creemos que seguirá produciéndose un estrechamiento del hueco que existe actualmente entre los precios solicitados y ofrecidos.

Además, si tenemos en cuenta el nivel de endeudamiento que soportan algunas sociedades propietarias de hoteles, derivado en unos casos de la financiación de la construcción y equipamiento de los mismos, y en otros de las necesidades de apoyo por parte de otras empresas accionistas, participadas, vinculadas, asociadas o relacionadas, con unos períodos de carencia que pueden finalizar en 2013. De este modo, deberían salir al mercado más establecimientos hoteleros tanto de grandes cadenas como de otras de menor tamaño, que finalmente los tendrán que poner en venta de una forma más proactiva, en lugar de seguir esperando a posibles ofertas de compra de interesados por cualquiera de los hoteles disponibles, sin ponerlos realmente en el mercado.

H.: ¿Qué podría destacarse de la actividad de Organiza Advisors?

J.deJ.: Nuestra cartera actual está compuesta por hoteles en venta de diferente categoría (3E a 5E), tamaño (desde unas 25 habitaciones hasta más de 300 habitaciones), tipo (urbanos y vacacionales) y ubicación (en España, Estados Unidos y Tailandia). Algunos de los propietarios también contemplan el alquiler como opción. Prestamos servicios de intermediación hotelera, que incluyen búsquedas de compradores, de vendedores, de hoteles en alquiler o para gestionar y de arrendatarios y gestores para hoteles.