Hostelmarket: ¿Cómo valora el comportamiento del mercado de activos hoteleros durante el pasado año?

Inmaculada Ranera: Consideramos que el año 2012 ha sido el año en el que se empieza a consolidar el ajuste de precios en el sector hotelero. Si bien se han llevado a cabo más operaciones que el año anterior (32), el volumen de inversión ha sido menor (unos 420 M€, casi la mitad que en 2011). Las transacciones han tenido lugar básicamente en activos relacionados con el sector de costas, mientras que las operaciones relacionadas con ciudades se han visto paralizadas, o bien porque en determinadas ciudades, como Barcelona, los hoteles funcionan bien y los propietarios creen que no es el mejor momento de venta, o bien porque en otras ciudades, como Madrid o Valencia, cuyo sector hotelero acusa más la crisis económica, los precios todavía no han bajado lo suficiente.

Baleares (con la venta de la cartera de cinco hoteles de Thomas Cook al consorcio liderado por Iberostar, la compra por parte de JS de los hoteles 'Orleans', o la venta del 'Tryp Bellver'), fue la zona de mayor atractivo para inversores. Dichos inversores son especialmente locales para este tipo de operaciones.

En lo que se refiere a ciudad, destaca la operación de sale&leaseback llevada a cabo por Union Investment con la compra del 'Barceló Raval', de Barcelona (que incluía también el 'Barceló Hamburgo').

Pero pese a que los inversores extranjeros siguen muy interesados en invertir en el mercado hotelero español, siguen esperando que los precios se ajusten más a la realidad de la rentabilidad que ofrecen los negocios hoteleros.

Por otro lado, es importante destacar que es un plus a la hora de llevar a cabo una transacción que existe ya una hipoteca sobre el inmueble, dado que ello ofrece al comprador la posibilidad de renegociar o subrogarse en la misma, dada la escasez de nueva financiación disponible. Las entidades financieras prefieren financiar operaciones de reforma y/o ampliación de establecimientos existentes, que financiar nuevas operaciones hoteleras.

Las cadenas han llevado a cabo principalmente operaciones de cambio de operador hotelero, puesto que cada vez concentran más sus esfuerzos en la gestión de activos y dejan de lado el ostentar también la propiedad de los mismos.

H.: ¿Cuáles son las perspectivas para este 2013?

I.R.: Durante este año va a seguir la tónica de los ajustes de precios de los establecimientos hoteleros, impuesta por la posición oportunista de los compradores con liquidez para llevar a cabo operaciones. También seguiremos viendo operaciones de sale&leaseback y cambios de operador. La financiación seguirá siendo muy escasa, exceptuando la financiación a conceder para proyectos de renovación hotelera, y Baleares será, de nuevo, ejemplo de transformaciones de complejos hoteleros en productos diferenciados y dirigidos a públicos muy específicos, en un intento de innovación que lideran algunas de las principales cadenas de las islas.

Especial mención habría que hacer al respecto de los pequeños hoteles de turismo interior o boutique, que han sufrido de forma espectacular el descenso del consumo interno, por lo que hay numerosos establecimientos en venta en el mercado, que no disponen de un comprador con un perfil definido y cuya venta, en la mayor parte de los casos, lleva aparejada una pérdida considerable del volumen invertido inicialmente para su desarrollo. En estos casos, la mejor opción es el alquiler con opción de compra, pese a que el ajuste de los precios tiene todavía un largo camino por recorrer.

H.: ¿Qué influencia tendrá la puesta en marcha del denominado “banco malo” en el mercado transaccional hotelero en España?

I.R.: Los activos que los bancos intervenidos han transferido al SAREB son, en más de un 80% activos residenciales. Los activos hoteleros entrarían en la categoría de activos “comerciales”, que incluyen también otro tipo de activos. Creemeos que el SAREB va a concentrar esfuerzos muy grandes en resolver primero el grueso de activos residenciales, dado el volumen que representan. El hecho de que se haya alcanzado un acuerdo para que la comercialización de dichos activos siga en manos de los bancos intervenidos, con la coordinación del SAREB, va a dificultar la actuación de los intermediarios profesionales, puesto que los bancos han sido, en general, reticentes a establecer acuerdos de colaboración.

H.: ¿Cuál ha sido la actividad de su compañía en estos últimos meses?

I.R.: A lo largo de 2012, Christie+Co ha tenido un papel muy activo en el segmento de valoraciones y de consultoría, además de intermediar en operaciones relacionadas con las búsqueda de nuevos operadores. Para el próximo año, estimamos que vamos a poder ser activos en el desarrollo de los acuerdos de franquicia, que es una de las líneas que, en nuestra opinión, puede tener más recorrido para muchos propietarios privados de hoteles que van a entender las ventajas que el contrato de franquicia les reportará en lo que a visibilidad de su establecimiento se refiere.